二手房掛牌現(xiàn)狀：改善“惜售”，低總價(jià)加速“出貨”

來源：市場(chǎng)資訊

11月二手房成交和掛牌出現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象：成交量漲了，但是新增掛牌持平。

這里有兩個(gè)信息量：一個(gè)是二手房市場(chǎng)以價(jià)換量正在持續(xù)，且仍在消化存量；另一個(gè)是二手房東心態(tài)變化，部分出現(xiàn)了惜售的情況。

不過，京滬深杭300萬元以下低總價(jià)房源掛牌較上月均有所增加，業(yè)主掛牌積極性回升，而中高端改善業(yè)主則普遍選擇觀望。

11月二手房業(yè)主掛牌積極性較上月有所回升。

聚焦北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監(jiān)測(cè)的四城新增掛牌套數(shù)來看，11月四城新增掛牌總量與上月基本持平，環(huán)比微增1%，同比下降7%。上個(gè)月是同環(huán)比齊跌。

其中，上海、深圳、杭州三城二手房新增掛牌套數(shù)同環(huán)比齊跌。

先來看上海，11月新增掛牌1.38萬套二手房，同環(huán)比均下降5%，且已經(jīng)連續(xù)連續(xù)三個(gè)月新增掛牌房源環(huán)比下降。同期上海二手住宅成交了2.05萬套，環(huán)比增長(zhǎng)22.45%，成交量創(chuàng)下近七個(gè)月新高。可以看出，上海二手房房源的去化速度明顯大于新增掛牌速度，市場(chǎng)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化的調(diào)整新階段。

深圳新增二手房源掛牌5312套，同環(huán)比分別下降4%和7%，但降幅較上月明顯收窄。

同環(huán)比齊跌的三城中，杭州新增掛牌房源跌幅最明顯，尤其是同比更是下跌11%。單月新增掛牌房源已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月沒有上漲。在二手交易平臺(tái)上檢索發(fā)現(xiàn)，目前杭州二手房掛牌總量是四個(gè)城市最多的，接近16萬套。

四城中僅北京一城新增掛牌房源環(huán)比持增9%，單月掛牌接近1.7萬套，同時(shí)也是四城中新增掛牌規(guī)模最高的城市，對(duì)比11月份成交來看，二手房成交雖然環(huán)比增長(zhǎng)19.55%大于新增掛牌房源環(huán)比增速，但成交規(guī)模仍然低于新增掛牌規(guī)模，短期內(nèi)二手房掛牌總量還將被推高。

從掛牌總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，整體表現(xiàn)出低總價(jià)房源房東加速“拋售”、改善房源業(yè)主“持房觀望”的特征。

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳和杭州四大城市300萬元以下低總價(jià)房源掛牌占比較上月均有所上升，環(huán)比分別增3.31個(gè)百分點(diǎn)、0.11個(gè)百分點(diǎn)、1.62個(gè)百分點(diǎn)和1.23個(gè)百分點(diǎn)。剛需總價(jià)段房源業(yè)主掛牌積極性回升，且增幅顯著，低總價(jià)業(yè)主拋售心理加劇。

與之相對(duì)應(yīng)的是，四城中北京、上海和深圳總價(jià)300萬元以下低總價(jià)房源成交占比環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比分別增0.56、0.81和1.42個(gè)百分點(diǎn)，僅杭州該總價(jià)段房源成交占比環(huán)比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市二手房市場(chǎng)供需兩端的重心正向低總價(jià)剛需市場(chǎng)傾斜，而以價(jià)換量仍是成交的核心驅(qū)動(dòng)力，二手房市場(chǎng)在動(dòng)態(tài)中尋找新平衡。

杭州這類二線城市需求端則出現(xiàn)上移，低總價(jià)需求乏力，而掛牌占比環(huán)增1.23個(gè)百分點(diǎn)，這意味著低總價(jià)二手房在掛牌增多的同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)趨于激烈。

高端改善房源掛牌占比穩(wěn)步回落，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪博弈。中高改業(yè)主掛牌積極性略顯不足的原因在于，他們普遍擁有更強(qiáng)的資金韌性和更長(zhǎng)的決策周期。

數(shù)據(jù)顯示，京滬深杭300萬-600萬元?jiǎng)偢闹懈目們r(jià)段新增掛牌占比出現(xiàn)了穩(wěn)步回落，其中北京該價(jià)格段掛牌占比降幅最明顯，環(huán)比下降2.34個(gè)百分點(diǎn)。

另外，京深杭1000萬元以上豪宅業(yè)主掛牌量占比穩(wěn)中微降，而上海600萬-800萬元中高改房源新增掛牌量占比出現(xiàn)了階段性回升，環(huán)比增長(zhǎng)1.12個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)下的二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“量增價(jià)跌、結(jié)構(gòu)分化”的特征。重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比14%，前11月累計(jì)同比正增3%，結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)中二手房表現(xiàn)來看，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量已連續(xù)三個(gè)月為零。“以價(jià)換量”獲得了成交量的回應(yīng)，有買才有賣，這也推動(dòng)了低總價(jià)房源房東掛牌積極性回升，不過由于惜售和觀望情緒影響，買賣雙方已進(jìn)入新一輪博弈。