公租房被當作商品房出售，購房合同是否有效？北京房地產(chǎn)律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年7月，陳明遠與甲公司（原通州區(qū)某開發(fā)企業(yè)）簽訂兩份《拆遷定向安置內(nèi)部認購書》，約定以總價767,356元認購位于范莊的一號房屋和二號房屋。合同載明：房屋為“拆遷定向安置房”，兩年內(nèi)交付，并承諾在符合保障房條件后五年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。

簽約當日，陳明遠向甲公司指定賬戶支付全部房款，甲公司出具四張加蓋財務專用章的收據(jù)。

然而，房屋始終未建成交付。經(jīng)了解，該樓盤實為政府批準的公共租賃住房項目，不得對外銷售。2015年，住建部門已對甲公司擅自出售400余套公租房的行為作出行政處罰。

2023年，甲公司股權(quán)經(jīng)司法拍賣變更，新股東將公司更名為乙公司。陳明遠遂起訴乙公司，請求：

1. 返還購房款767,356元；

2. 賠償資金占用利息75萬余元。

乙公司辯稱：公章遺失、付款無轉(zhuǎn)賬記錄、原告十多年未主張權(quán)利，且交易涉嫌虛假，應駁回全部訴請。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

1. 確認兩份《內(nèi)部認購書》無效；

2. 乙公司于判決生效后十五日內(nèi)返還陳明遠購房款767,356元；

3. 支付資金占用費（按LPR分段計算，總額不超過750,090.49元）；

三、法院說理

1. 公租房買賣違反法律強制性規(guī)定，合同無效

公共租賃住房系面向特定困難群體的保障性住房，其用途、分配、管理均受國家嚴格規(guī)制。甲公司將公租房作為商品房出售，改變房屋保障性質(zhì)，損害社會公共利益，違反《民法典》第153條關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效”的規(guī)定。

2. 收據(jù)足以證明付款事實，公司更名不免除責任

雖無銀行流水，但四張加蓋財務章的收據(jù)金額與合同一致，形成完整證據(jù)鏈。乙公司作為甲公司權(quán)利義務承繼主體，依法應承擔返還責任。

3. 訴訟時效從合同被確認無效時起算，未超期

法院指出，合同無效之債的返還請求權(quán)，訴訟時效自合同被確認無效之日起算，而非交房逾期之日。因此，原告起訴未超過法定時效。

4. 資金占用費按LPR標準支持，但設(shè)上限

因雙方對合同無效均有過錯（買方未盡審慎義務，賣方違法售房），法院支持合理資金占用損失，但以原告主張的75萬元為限。

四、律師提示

本案警示購房者：

“內(nèi)部認購”“定向安置”不等于合法產(chǎn)權(quán)房，務必核實房屋性質(zhì)（可查規(guī)劃許可、保障房公示名單）；

公租房、廉租房、安置房等政策性住房嚴禁買賣，即使簽了合同、付了全款，仍可能被認定無效；

公司更名、股權(quán)變更不影響債務承繼，買方可向現(xiàn)主體主張權(quán)利；

合同無效≠血本無歸，購房款可返還，合理資金占用損失也可主張。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊建議：若已購買類似“公租房”“小產(chǎn)權(quán)房”，應盡快通過法律程序確認合同效力，避免因開發(fā)商破產(chǎn)或政策變動導致維權(quán)無門。