北京買房：理清思路，購房建議1747

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是新落戶的新北京人，想買房但資金少，預(yù)算最高260萬左右，只能買在房山或門頭溝。當(dāng)然我也不用自住，因?yàn)閱挝惶峁┑乃奚崮茏〉浇Y(jié)婚或30歲之前。只是如果單位得知我買房之后有可能要求退出宿舍，請問能有什么辦法嗎？

另外同事們都勸我買離市區(qū)近的，但只能是石景山的老破小，這種房將來還能賣的出去嗎？價(jià)格會(huì)不會(huì)貶值到?jīng)]人要？

A：

1、那就別讓單位知道唄，否則還能有什么辦法？另外如果買房的話，單位或許還會(huì)要求把集體戶遷走呢，不少單位都年年清理戶口。考慮好再買，否則不僅宿舍被收回，公租房都不能申請了，還被要求遷戶。

2、老破小肯定是不好賣，但只要價(jià)格別太高也肯定賣的出去。或者說這些老公房不是現(xiàn)在才老的，而是從2000年允許上市開始就大多是老房，這么多年了一直有人買，將來也會(huì)延續(xù)。

不光是北京，所有大城市都是這種情況，老房不僅有人買，而且價(jià)格走勢還大多數(shù)都跟隨大盤呢。因?yàn)檫@種房就是大盤的最基礎(chǔ)組成部分，本身就是大盤。

3、這可以參考上海等地，也可以參考香港臺(tái)北等城市，都有的是老破小，也都和北京的情況差不多，甚至可以說內(nèi)地是復(fù)刻了香港臺(tái)北等地的模式。

因?yàn)橛芯湓挷恢欠衤犝f過，是個(gè)香港的窮老頭兒說的，叫李嘉誠。說的是房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段地段還是地段兒。當(dāng)然不能說是決定全部，但70%是可以決定的。

地段兒價(jià)值其實(shí)就是本地配套的價(jià)值，只要各種配套的價(jià)值不降低，老破小的價(jià)值就永遠(yuǎn)存在。很多老房其實(shí)房子本身都沒什么價(jià)值了，也就是勉強(qiáng)能住，其價(jià)格中所體現(xiàn)的幾乎都是地段價(jià)值。

4、簡單就是這情況吧。常規(guī)建議是如果是自住為主，那就看自己的喜好，房齡新的怎么都比老公房要強(qiáng)的多。如果是保值為主，那市區(qū)成熟地段兒的老房至少是更穩(wěn)妥，換房時(shí)就算占不到便宜也不吃虧。

另外常規(guī)建議是出手賣老房時(shí)別著急，盡量在橫盤期慢慢兒賣也就不吃虧了。否則著急出手的那就得降價(jià)了，這本身就是老房的通病。

僅供參考。

二

Q:

崇文門的新世界太華公寓有溢價(jià)嗎？這是公寓應(yīng)該沒有吧？單價(jià)比周邊的學(xué)區(qū)房便宜很多呢，如果只是為了自住，性價(jià)比高不高？

A：

1、太華公寓當(dāng)然有溢價(jià)了。這么說吧，東西城只要是帶學(xué)位的房子，就必定有學(xué)區(qū)溢價(jià)，只是比例高低不同而已。一般來說都是學(xué)區(qū)越好的溢價(jià)越好，因?yàn)楹觅Y源永遠(yuǎn)稀缺。另外是總價(jià)越低的溢價(jià)越高，因?yàn)橘I的起的人多，商品價(jià)格由供需關(guān)系決定，溢價(jià)高低由家長們的錢包決定。

2、這種公寓是70年的“商務(wù)公寓”，或者說酒店式公寓也行，跟40/50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓兩碼事兒。那種是因?yàn)椴荒苈鋺簦簿筒粠W(xué)位，所以才沒有溢價(jià)的。

3、便宜是因?yàn)閮r(jià)格走勢弱，2008年奧運(yùn)之后這種公寓就不受追捧了，沒什么人出高價(jià)，所以單價(jià)低。但這跟溢價(jià)的關(guān)系不是很大，打個(gè)比方就是同一家飯館里的菜品價(jià)格不同，但商家的利潤率是差不多的。

要不您自己算算租售比吧，用總價(jià)除以預(yù)估租金，這種公寓的數(shù)值如果超過550或600就算有溢價(jià)，超出的部分就是。小戶型的甚至只要超過500就算溢價(jià)。

4、如果只是為了自住，那有溢價(jià)的性價(jià)比就不算高了唄。比如同樣都是500萬的房子，非學(xué)區(qū)房得到的就是500萬的居住體驗(yàn)，而帶溢價(jià)學(xué)區(qū)房的則一般得到400萬左右的居住體驗(yàn)，值不值的只能看自己的感受了。

僅供參考。

三

Q:

我和老婆都是常營土著，都有回遷房，下房本了，孩子在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)。但我們都在西邊上班，一個(gè)五棵松一個(gè)六部口，就一輛車，每天往返很辛苦的，所以一直想換到西邊，同時(shí)也讓孩子轉(zhuǎn)學(xué)到西城或海淀。

但這樣的話或者是賣掉兩套房，或者是賣一套然后貸款300多萬才能保持現(xiàn)在的居住面積，不知道是否值得？

A：

1、是否值得？房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，那為了解決通勤和孩子上學(xué)問題就該換就換唄。要不然總這么折騰不僅累，而且照顧孩子的時(shí)間也少吧？

所以想好了就看房吧，只是每套房都算算學(xué)區(qū)溢價(jià)，這種時(shí)期有可能買到相對低的。尤其您家是轉(zhuǎn)學(xué)，那買到溢價(jià)高的就不太值了。

2、不過我沒太看懂這預(yù)算。您的回遷房是民族家園是吧？現(xiàn)在單價(jià)3萬多，而西城的動(dòng)輒10萬，您這怎么賣掉兩套就能換一套同樣面積的了？看的是哪個(gè)學(xué)區(qū)啊？或者是不是看的海淀為主的啊？

所以還是做個(gè)明確的總價(jià)預(yù)算吧，想好了是賣兩套還是貸款。然后確定西城或海淀，以及是哪個(gè)學(xué)區(qū)？然后再說具體的房子。

3、多說一句，您這一說西邊我都發(fā)蒙，五棵松可以勉強(qiáng)算西邊，但六部口那是絕對的核心區(qū)啊，也算西邊？

僅供參考。

四

Q:

請教個(gè)北京買學(xué)區(qū)房的具體層面問題。我目前非京籍，有豐臺(tái)工居，大井有一套老破小兩居價(jià)值200余萬（貸款120萬，虧損30萬左右）。孩子四歲，目前在西城幼兒園由奶奶接送。我的分?jǐn)?shù)是**分，預(yù)計(jì)最早也得孩子初中才能落戶，力爭小升初之前。

但鑒于孩子教育出發(fā)，還是想買學(xué)區(qū)房讓孩子得到較好的資源。預(yù)計(jì)我所在公司即將搬到北四環(huán)，所以有想法換房到海淀或朝陽，請問您認(rèn)為以我們的情況哪邊合適？如果預(yù)算為首付200萬，貸款200萬的話，是否有房子或小區(qū)推薦？

學(xué)區(qū)中上即可，居住條件也是能自住即可，稍大兩居（能改成三居的最好，因?yàn)橛欣先藥椭鷰蓿Ａ硗饩褪莿?wù)求保值，因?yàn)榈群⒆尤雽W(xué)后很可能換房到城六區(qū)之外以增加職住分。

A：

1、非京籍，那常規(guī)就是朝陽對口入學(xué)的概率更高啊。畢竟朝陽是“房本主義”的，只要是業(yè)主，那即便是非京籍，孩子的入學(xué)順位也在京籍無房戶的前面。雖然不敢確保入學(xué)，但只要不是學(xué)位太緊張的情況下就概率很高。

而且朝陽的名校基本都是九年制，不是九年的也都中小學(xué)單校劃片，所以在小升初的時(shí)候就省心唄，至少不用在派位上操心太多。

2、另外從房子的角度講，因?yàn)槌柕恼w教育弱于東西海，所以學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率也最多就是海淀平均值。那相對于學(xué)校排名和房子的居住體驗(yàn)來說，就算性價(jià)比更高了。

3、不過您的要求有點(diǎn)兒高似的。400萬總價(jià)要買大兩居+能改的，那基本就得80平左右，單價(jià)才5萬，哪怕是70平的都不能超過6萬一平。甭說海淀了，朝陽也沒有這種價(jià)格的學(xué)區(qū)房啊。

再加上“務(wù)求保值”，那就得是學(xué)區(qū)溢價(jià)低，要滿足的話就只能是多看房了，爭取撿漏兒。這我沒法推薦房子，只能是找當(dāng)?shù)刂薪檎液线m的房源。朝陽的好學(xué)區(qū)就那幾個(gè)，北四環(huán)的就是朝外和嘉銘，對口小區(qū)不少呢，讓中介找吧。

4、總之您這想法沒問題，就是要求有點(diǎn)兒高，只能說試試吧。但最好是提高預(yù)算，或者是適當(dāng)降低些要求，要不然真不好滿足。

僅供參考。

五

Q:

我想知道大興廣廈家園的優(yōu)劣勢，2006年的次新房，南北通透的戶型還比較喜歡，就是不知道這地段是否算不錯(cuò)的？另外想知道未來的價(jià)值走勢，主要就是保值如何？因?yàn)槲覀冎皇窍胂茸鳛榧臃趾妥宰。瑢硎强隙〒Q房的。另外這里學(xué)區(qū)怎樣，我在網(wǎng)上似乎沒搜到。

A：

1、廣廈家園，現(xiàn)在一般都說觀音寺南里吧？優(yōu)劣勢，可以算房齡新，但有不少也20多年了，甚至還有90年代的呢。廣廈就是大興本地的國企開發(fā)商，理論上應(yīng)該質(zhì)量還不錯(cuò)。但這整體也算老小區(qū)了，不太好聊次新房，畢竟是郊區(qū)，不能用核心區(qū)次新房的標(biāo)準(zhǔn)來對標(biāo)。

或者說優(yōu)勢就是居住的性價(jià)比相對高，劣勢就是地段兒不算太強(qiáng)，小區(qū)也不算多強(qiáng)。所以如果自住為主的話就挺合適的，其他的期望值別太高。

2、地段兒談不上不錯(cuò)。觀音寺這板塊被高速+河道夾著，導(dǎo)致不寬闊，和周邊板塊不好聯(lián)動(dòng)。而且板塊內(nèi)也沒多少建設(shè)用地了，很難說能引進(jìn)大型配套，畢竟離地鐵也遠(yuǎn)了點(diǎn)兒。

另外看房的時(shí)候注意避開噪音，有幾棟樓離公路近，前些年聽到過幾次反應(yīng)噪音的。

3、未來的價(jià)格走勢，大概率還跟以前差不多，稍弱，最好成績能跟上北京大盤。或者說能不落后于西邊的大興板塊就算贏，期望值別太高，畢竟這里各項(xiàng)都不太占優(yōu)。

4、我對這里的學(xué)區(qū)也不了解，都不知道是什么學(xué)校。應(yīng)該都是普通的中小學(xué)吧，肯定不特殊，算不上學(xué)區(qū)房。

5、總之還是多考慮自住吧，感覺您的期望值似乎有點(diǎn)兒高，這種地段兒和小區(qū)不太好實(shí)現(xiàn)。

僅供參考。

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