炸鍋了！貝殼“自建房”賣不動，真藏著中國樓市10大翻盤生機？

這幾天已經死氣沉沉好幾年的全中國房地產群里洋溢著多年罕見的快樂，大家奔走相告，很多還發私信給失業在家或者已經轉行賣保險的前房地產營銷同事們，討論著一個成都的話題——貝殼自己開發的房子也賣不掉，很多人激動的眼淚都下來了，還像個人一樣指指點點說貝宸做豪宅結果一股KTV風格，要換自己上，這項目如何如何賺錢。

這些人素質真是特別低，偉哥就罵了好幾個，你失業和貝殼關系不大，他們就狡辯“中國房地產苦貝殼久矣”，沒有預付傭不帶看，沒有點訪不帶看，沒有帶看獎不帶看，沒有高傭金不帶看。

貝殼在成都的這個豪宅項目到底賣的如何？現在有3種說法，偉哥中立的都羅列一下：

簡單的總結就是有3種聲音，貝殼自己說賣了60%，官方網簽了20套，小道消息說個位數。

偉哥經常說，一個外地項目如果全國找自媒體宣傳，那就代表沒辦法了，畢竟內行都知道房地產媒體是有區域屬性的，沒幾個人關心外地項目，貝宸這個項目最近突然開始全國亂頭蒼蠅一樣宣傳，實際銷售情況可見一斑。

除了賣的不好，貝殼這個豪宅成為房地產話題熱點還有一個重要原因：

昨天偉哥寫的一篇文章反響巨大，很多群都討論一個熱門話題，一個成都項目建安成本是如何做到3萬左右的？這要在房地產黃金白銀期，屬于一個美談，但一個口口聲聲要做輕資產，釋放智慧指導開發商將來如何干的中介干出這事，就成為了全行業討論的焦點：

成都一個6萬的項目建造成本超過3萬這個話題可比貝殼房子賣不掉更讓人感覺刺激，結論莫過于4個：

1：這是忽悠記者的，實際沒花多少錢。

2：這是老板干的，那沒什么廢話，老板想咋樣就咋樣，左老板說過，自己的錢本來就是兄弟們的，肉反正在鍋里。

3：老板不知道，下面人發財了，那這些人應該幫忙買幾套這個豪宅。畢竟你們發財了，項目賣這么慘說不過去，一共100套，大家分分就日光了。

4：真花了這么多錢，然后這還指望教其他開發商也這么干？這就不是嘲笑現在還活著開發商的智商了，而是真掏空他們的家底了。就這樣還指望做輕資產？這可不是好伙伴，而是好要命了。

不談別的，這膽子是真大：用KTV的審美，挑戰塔尖的品位。

大堂地板運用大面積拼花，石材可以發光，自動變化各種圖案或文字，像踩在一塊LED屏上。

貝宸S1實景圖

園林座椅到臥室地板都采用斯華洛世奇水晶鑲嵌，將blingbling貫徹到底。還有大到天花板、陽臺造型、小到躺椅、門把手、雨水篦子

……無處不在的貝殼元素，實在有些喧賓奪主。

畢竟貝殼不是LV、Gucci這樣的奢侈品牌，能夠讓人心甘情愿地為logo買單，業主買的是豪宅，而不是貝殼的品牌展廳。

以上都是題外話，貝殼賣不掉自己開發的房子，其中最大的影響是讓市場突然發現，原來約束自己的可能就是一個錯誤的觀念，渠道沒有可能不行，但有渠道花了錢了也不行。

那么貝殼“自建房”賣不動，其實是好事，深度分析一下竟藏著中國樓市10大翻盤生機：

作為手握500億現金流、掌控全國超6萬門店和50萬經紀人渠道的行業巨頭，貝殼的跨界失利絕非孤立事件，而是折射出行業轉型期的深層邏輯變革，其影響已滲透到市場格局、商業模式、競爭規則等多個維度。

一、渠道霸權神話破滅，開發商渠道依賴松動

長期以來，貝殼憑借強勢的分銷能力成為開發商的"流量命脈"，鄭州等城市80%以上在售項目與其達成合作，部分甚至簽訂獨家協議，高傭金、強控制的合作模式讓開發商既依賴又忌憚。但貝殼自操盤項目的滯銷證明，即便掌握海量渠道資源，缺乏產品打造能力仍難撬動市場。這一結果讓開發商意識到渠道并非萬能，過度依賴單一分銷渠道可能喪失定價權和產品主導權，進而推動更多房企減少對貝殼系渠道的依賴，轉而構建自有銷售體系或多元化渠道矩陣，渠道話語權開始從中介向開發商回流。

二、跨界開發熱潮降溫，行業分工回歸理性

貝殼憑借資金、渠道優勢跨界開發的嘗試，曾引發中介行業跨界熱潮。但貝宸S1項目14個月的開發周期、高溢價拿地后的成本壓力，以及產品設計與市場需求的脫節，暴露了中介轉型開發商的天然短板——缺乏項目操盤經驗、成本控制能力和產品審美認知。這一案例將勸退更多跨界玩家，讓行業明白"中介"與"開發商"的核心能力圈差異，促使產業鏈分工回歸專業本質，中介聚焦交易服務，開發商專注產品打造，避免資源錯配導致的市場低效競爭。

三、高傭金分銷模式承壓，行業利潤分配重構

貝殼分銷模式的核心是抽取3%-10%的高額傭金，甚至部分滯銷項目傭金超過開發商凈利潤，這種"吸血式"分配模式長期擠壓行業利潤。而貝殼自操盤項目無需支付渠道傭金卻仍滯銷的事實，揭示了高傭金模式的虛假繁榮——其本質是轉移成本而非創造價值。隨著市場對高傭金模式的反思加劇，疊加監管層對中介費用的規范導向，未來分銷傭金將逐步回歸合理區間，行業利潤分配將從向渠道傾斜轉向開發商、渠道、購房者的三方平衡，保障項目交付質量和居住品質的可持續性。

四、產品力重回核心賽道，劣幣驅逐良幣格局扭轉

貝殼分銷模式下，"高傭優先"成為經紀人帶看準則，部分品質優良但傭金較低的項目被邊緣化，形成"劣幣驅逐良幣"的畸形市場。而貝殼自操盤項目因設計審美脫節（如過度堆砌貝殼元素、斯華洛世奇水晶鑲嵌等不符合豪宅需求的設計）導致滯銷，印證了產品力才是市場終極競爭力。這一轉變將推動行業競爭重心從"渠道博弈"回歸"產品比拼"，迫使開發商加大在戶型設計、品質管控、成本優化等方面的投入，那些堅持做好產品卻無力支付高傭金的項目將獲得公平競爭機會，市場生態向良性循環轉變。

五、存量時代轉型加速，二手房主導格局深化

2025年重點30城二手住宅成交占比已達65%，貝殼作為二手房交易龍頭，其新房開發業務的失利將促使其重新聚焦核心優勢領域。這一戰略回歸將進一步鞏固貝殼在二手房市場的主導地位，同時加速行業向存量時代轉型。隨著新房開發利潤空間收窄，更多房企將目光轉向二手房經紀、存量房改造、房屋租賃等領域，存量資產運營成為行業新的增長點，市場結構從"增量開發為主"向"存量運營與增量開發并重"轉變。

六、合作開發模式成主流，風險共擔機制建立

貝殼在自操盤項目失利后，宣布未來不再新增自操盤業務，轉而采取股權合作、代建等輕資產模式。這一戰略調整將引發行業跟風，更多企業將放棄單打獨斗的重資產開發模式，通過股權合作、聯合拿地、代建代銷等方式分攤風險。尤其是在市場調整期，資金實力與渠道資源互補的合作模式將成為常態，既能緩解開發商的資金壓力，又能發揮中介的渠道優勢，形成風險共擔、利益共享的新型合作關系，推動行業從"零和博弈"向"共贏發展"轉型。

七、購房者決策更趨理性，信息不對稱鴻溝縮小

貝殼分銷模式曾通過信息篩選制造"看房壁壘"，讓購房者只能接觸到高傭金項目，加劇市場信息不對稱。但貝殼自操盤項目的滯銷讓購房者看清渠道推薦的局限性，促使其決策更趨理性——不再迷信中介推薦，而是更關注項目品質、性價比、交付能力等核心指標。這一變化將倒逼中介平臺回歸信息撮合的本質，減少對交易的不當干預，推動市場信息透明化，讓購房者獲得更真實的房源信息和決策依據。

八、中小房企生存空間改善，市場競爭更趨多元

在貝殼渠道霸權下，中小房企因無力支付高額傭金，項目去化困難，市場份額持續被擠壓。而貝殼跨界失利后渠道影響力減弱，疊加行業回歸產品力競爭，中小房企憑借靈活的決策機制、本地化的產品認知和更低的運營成本，有望在細分市場獲得生存空間。這將打破當前央國企與頭部房企主導的市場格局，形成大房企聚焦規模化開發、中小房企專注差異化產品的多元競爭生態，提升市場活力。

九、政策監管導向明晰，行業規范化進程加速

貝殼分銷模式中存在的獨家壟斷、惡意競爭、傭金亂象等問題，早已引發行業不滿。其自操盤項目的滯銷暴露了跨界開發中的潛在風險，將推動監管層加快行業規范進程：一方面可能出臺限制渠道壟斷的政策，規范獨家合作、傭金比例等行為；另一方面將加強對跨界開發企業的資質審核，防范非專業主體進入導致的市場風險。政策的完善將推動房地產行業從"野蠻生長"向"規范發展"轉型，為行業長期健康發展奠定基礎。

十、高質量發展路徑確立，行業價值重構提速

十五五規劃建議明確提出"推動房地產高質量發展"，貝殼的失利正是對這一導向的生動回應——脫離客戶需求、單純依賴渠道優勢的發展模式已難以為繼。這一案例將推動全行業重新審視發展邏輯，從規模擴張轉向質量提升，從價格競爭轉向價值競爭。未來，綠色建筑、智慧社區、物業服務、存量改造等領域將成為行業新的價值增長點，房地產行業將逐步擺脫對土地增值的依賴，形成以產品價值和服務價值為核心的新發展模式。

貝殼這次是用百億真金白銀給自己本來穩賺不賠的生意主動暴了一個雷。貝殼已經宣布“不再開展自操盤地產項目，全力聚焦輕資產模式”，一共100套房，建議貝殼自己收了做高管宿舍得了。

否則自己蓋的房子都賣不掉，開發商還能相信他們的“輕資產”收費嗎？貝殼真賣得動房子嗎？