廣州產業地產價格分化格局透視；黃埔：產業多元化的價值穩定器

本月廣州產業地產買賣市場進入年終沖刺階段，前半月產業相關用地成交占比達32%。在這片繁榮背后，土地成交價格卻呈現鮮明對比：核心區域天河金融城東區兼容商業用地起拍樓面價達4.08萬元/㎡，而黃埔區工業用地成交樓面價僅為479元/㎡。

這種價格分化格局凸顯了廣州產業地產已形成明顯的價值梯隊。底價成交成為市場主流，但核心區域產業用地價值依然堅挺，成為國企及實力企業的重點布局區域。

01 市場現象：底價成交為主與價格分化加劇

2025年12月，廣州產業用地市場呈現出量升價穩的態勢。從成交價格來看，本月產業用地成交以底價成交為主流。

黃埔區工業用地由知識城產業園發展集團以底價8381萬元競得，南沙區靈山島兩宗含商務用地的地塊均被南投地產底價拿下。 這些交易反映出當前市場的一個顯著特點：盡管產業用地供應放量，但市場參與者的出價趨于謹慎。

與此形成鮮明對比的是核心區域產業用地價值的堅挺。天河金融城東區等重點規劃商務區的兼容商業用地起拍樓面價達4.08萬元/㎡，雖然同樣以底價成交，但這一價格水平反映了市場對核心區位產業配套價值的高度認可。

產業用地成交均價呈現“核心區高企、外圍區平穩”的分化態勢，工業用地樓面價普遍集中在400-600元/㎡區間。

02 區域解析：核心區與外圍區的二元格局

廣州產業地產市場已形成明顯的區域分化格局。天河、黃埔等中心城區產業用地以“存量提質+兼容開發”為主，買賣市場聚焦高價值稀缺地塊。

核心區域的土地價值支撐來自多方面。產業基礎成熟、配套完善是核心地塊價值堅挺的關鍵因素。 以天河金融城東區為例，該區域通過連片開發模式，推出產業兼容居住、商業的綜合地塊，正推動從單純產業集聚向職住平衡轉型。

黃埔區則依托知識城等產業高地，由園區發展集團定向拿地開發專業化產業載體，土地成交與半導體、人工智能等主導產業規劃深度綁定。

外圍區域走“政策引導供應，城投托底成交”路徑。 南沙、增城等外圍區域以新增供應為主，依托政策紅利吸引投資。

南沙區靈山島通過推出多宗產業兼容商務、居住的綜合用地，完善明珠灣商務區配套，由地方國企兜底拿地推動片區開發。

增城區則通過地塊置換等方式吸引本土產業資本參與，降低土地出讓難度。 這些區域目前仍處于“筑巢引鳳”的前期開發階段，土地價格相對較低。

03 價格驅動：價值支撐與影響因素分析

產業用地價格差異背后是多重因素的共同作用。區位價值與產業定位是決定產業地價的首要因素。核心區域土地稀缺性強，加之產業基礎成熟，自然推高地價。

政策導向對地價形成機制產生深遠影響。2025年廣州市規劃和自然資源局印發的《廣州市控制性詳細規劃局部調整和技術修正實施細則》，通過簡化公益性用地調整、技術修正彈性化和審批效率提升三大舉措，加速了舊改項目配套設施建設。

拿地主體結構的變化也影響著價格形成。當前廣州產業用地市場呈現“國企為主、新勢力補充”的特征。 國企及地方城投公司仍是產業用地拿地主力，知識城產業園發展集團、南沙開發建設集團等平臺公司通過底價拿地承接重點產業載體建設任務。

同時，產業資本成為新興力量，如制造業民企永輝紙業旗下公司競得增城荔湖街一宗兼容商業的產業關聯用地。 這類企業多選擇規模小、密度低的地塊，通過與專業代建方合作開發，成為市場新的參與主體。

04 黃埔樣本：產業多元化的價值穩定器

黃埔區作為廣州產業地產的“壓艙石”，其表現尤為亮眼。2025年第一季度，黃埔區土地公開出讓領跑全市，累計公開出讓14宗產業用地，成交數量位居全市各區首位。

這些用地被新能源、集成電路制造、高端裝備制造等戰略性產業企業競得，為區域經濟高質量發展注入強勁動能。

黃埔區的穩定，源于產業多元、人口年輕、創新不息。作為廣州實體經濟主戰場、科技創新主引擎，黃埔區擁有41個工業大類中的35個，形成汽車、電子、生物醫藥等多元產業體系。

這種產業多元性，使黃埔不過度依賴單一產業或房地產，形成“產業帶動人口，人口支撐房地產”的良性循環。

在價格表現方面，黃埔區呈現出介于核心區與外圍區之間的中間狀態。一方面，作為廣州東部產業重心，黃埔地價明顯高于增城等外圍區域；另一方面，與天河等核心商務區相比，黃埔產業用地價格更為親民，這種平衡性增強了其市場吸引力。

05 趨勢展望：價格分化格局的延續與演變

展望12月下旬，產業用地成交價格將延續分化格局。核心區域因稀缺性支撐，兼容產業配套的用地價格維持高位；外圍區域工業用地樓面價仍將穩定在較低水平，底價成交仍是主流，難有明顯波動。

“工業上樓”作為廣東集約用地、推動制造業升級的重要舉措，正在廣州產業地產領域掀起新一輪變革。 為解決土地資源緊缺問題，黃埔區創新土地開發模式，鼓勵“工業上樓”，支持工業用地提高容積率，允許普通工業用地基準容積率上限可達3.5-4.0，推動建設“摩天工廠”。

這種垂直化、集約化的發展模式，可能對未來產業用地價格形成機制產生影響。

政策層面也在持續調整。廣州市規劃和自然資源局2025年新規簡化了公益性用地調整程序，允許經營性用地轉為公益性用地，公益性用地性質互換或位置調整無需增加總建筑面積。 這類政策優化有助于提升產業用地利用效率，間接影響土地價值。

未來隨著“工業上樓”模式的推廣和產業用地政策的優化，廣州產業地產價格分化格局可能進一步深化。核心區域地塊因稀缺性將保持價值堅挺，而外圍區域通過集約化發展提升單位土地價值，二者差距可能逐步收窄。

對投資者而言，在核心區尋找存量改造機會，在外圍區關注政策紅利區域，將成為應對價格分化的有效策略。