充電口告急、改造資格成謎！豐臺這2個小區的居民，為何愁眉不展？

各位親：

近日，豐臺兩個小區居民的“煩心事”引發媒體關注——一邊是數百輛電動自行車搶著用寥寥20余個充電口，安全隱患令人憂心；另一邊，樓齡相差不到一個月的同物業小區，卻面臨“同歲不同命”的改造窘境。老舊小區改造政策究竟如何劃定？居民日常充電難題怎樣破解？兩個看似不同的問題，共同叩問著城市精細化管理的溫度與精度。咱們分別了解下~

數百輛車：20余充電口！

豐臺這小區建個充電車棚，怎么這么難？

有一事讓豐臺區戀日花都小區的居民十分苦惱：小區內共有一千多戶居民，擁有數百輛電動自行車，但充電口僅有20余個，根本無法滿足居民的基本需求，高峰期充電全靠搶，“僧多粥少”引發了不少鄰里矛盾。令人不解的是，居民多次反映迫切希望增設充電車棚，物業、社區、業委會均表示正在推進，但居民呼吁一年卻進展緩慢，小區充電難、停車亂的狀況遲遲沒有改善。

小區并非沒有空間，可增設充電車棚怎么如此困難？近日，北京晚報記者趕赴現場展開調查。

小區9號樓前停放著大量電動自行車。

電動車還沒充滿電

就被人拔了充電器

小區有數百輛電動自行車，充電口卻屈指可數，特別是到晚上，居民下班回家都著急充電，但能不能充上全憑運氣。為了避開高峰期，居民劉先生通常選擇白天多數居民的工作時間充電，充滿后趕緊挪車。然而一次他算好時間下樓挪車時發現，自己的車還沒充滿電，充電器就不知被誰拔掉了，另一輛車取而代之。劉先生既失望又氣憤。他告訴記者，小區里類似的矛盾經常發生，居民之間爭議不斷。

除了充電難，停車難、停車亂也讓大家格外堵心。戀日花都小區里只有兩處充電區，或安裝遮雨棚，或借助門廊為車輛遮風擋雨，尤其是碰上刮風下雨等惡劣天氣，大家都想把車停在這兒，所以這兩處區域“一位難求”。劉先生家有兩輛電動自行車，他只好把車停到樓里的地下室去。“按規定小區的地下室是不允許電動自行車進入的，但我實在沒別的辦法。”

停車難、停車亂不僅是車主面臨的問題，也困擾著無車居民。因為充電區經常沒地兒，天氣晴好時，許多人就把車停在自家樓下，“大量電動自行車就堵在單元門口，太阻礙通行了。”居民李女士說。大家都盼著小區里能增設充電車棚，既能解決充電難題，也能避免停車亂象。

數百輛電動車

搶20余個充電口

12月3日及9日，記者兩次來到戀日花都小區探訪。該小區共有6棟居民樓、一千多戶居民。樓間距離較大，視野開闊。9號樓與10號樓前分別設有一處充電區域，共有20余個充電口。

9號樓前的充電區面積較大，這里原來應是小區的一處出入口，現在大門緊閉，兩側共設有9個充電口，中間方形區域被圍了起來，立有告示牌：為保障疏散通道暢通，圍擋內禁止停放車輛。因此，該區域的車輛繞著圍擋停了一圈，并延伸到樓對面的休閑區域。

充電區域立有告示牌。

傍晚6時左右，記者數了數，僅這片區域就停了90多輛電動自行車。其他單元門前也都停著車。居民陸續下班回家，有人剛把充滿電的車輛移走，身后立即有人見縫插針把車擠了進去，迅速插上充電器。但并非所有人都有這樣的好運氣，一位居民告訴記者，因為充電口太少，自己只能每天在單位充好電再回家。

小區9號樓前充電區域的充電口已被占滿。

記者注意到，這片充電區兩側的充電口有所不同，一側為兩相插口，另一側為小區僅有的4個三相插口。兩相插口一側已經被插滿，三相插口雖然仍有一個空余，但前面停滿了車。一位車主告訴記者，“小區里用兩相插口的電動自行車比較多，所以很多不充電的車輛就停在三相充電口前。”

10號樓南側的充電區共有18個充電口，鐵柵欄之外是社區衛生服務站的車棚，那里還裝著阻燃板，相較之下，小區內的這個充電區域就簡單得多，上方只有一個簡易的遮雨棚，但里面停得滿滿當當。雖然小區內的兩處充電區域貼有告知“請勿將正在充電的電動車電源拔掉”，或貼有《電動車充電安全管理規定》，但居民反映，小區目前面臨的最大問題是大家的基本充電需求難以滿足，管理規定就更難得到執行了。

充電區域張貼了告示。

記者了解到，戀日花都小區建成于2006年左右，建設初期小區地面并未規劃非機動車棚，隨著電動自行車保有量增加，物業公司曾在2017年在三棟樓的地下室建設了充電設施，但由于地下充電設施不符合現行《中華人民共和國消防法》和《高層民用建筑消防安全管理規定》等法律法規，屬地玉泉營街道平安建設辦公室下發了《安全生產整改通知單》，物業于2024年11月15日停止提供地下充電服務，但又沒有同步增設地面充電設施，導致本就稀缺的充電資源更加緊張，供需矛盾突出。

記者走進12號樓地下自行車庫，還能看到墻面上殘留著十余個充電口被拆的痕跡。這里不僅停著自行車，而且有不少電動自行車，有的車輛已經積滿了灰塵，多輛車上都有物業不同時期張貼的挪車通知，但顯然收效甚微。

地下室內被“貼條”的電動自行車仍未挪走。

各方均說要推進

實則一年無進展

居民曾多次反映小區內電動自行車充電難、停車亂的問題。物業工作人員告訴記者，他們已經與社區及業委會溝通，但選址是個問題，因為建設充電車棚需要遠離樓體，且可能會占用公共區域面積，“我們和業委會沒有正式簽訂物業服務合同，目前只有安全巡查、排除消防隱患等基本服務。至于充電設施怎么建，是改造原有設施還是占用綠地，都得等業委會征集居民意見，我們只能配合。”

據了解，該小區現在的物業公司2023年因物業費爭議未與業主達成一致，之后變為應急物業留在小區。2024年5月，業委會召開業主大會臨時會議，想要選聘新物業，但并未形成有效決議。應急物業2024年6月27日到期后，開始為小區提供事實服務，且每三個月向業主收取物業費及停車管理費。對此，物業和許多業主均感到不便，物業工作人員坦言希望盡快轉正，但還需要經過業主大會選聘程序，“沒有正式的物業合同，我們的管理權也有限。”

屬地草橋欣園第三社區工作人員表示，增設充電車棚需由一定比例的業主向業委會提出申請并召開業主大會會議，滿足“雙三分之二”原則，由小區業主共同決議。“充電樁廠商都來看過好幾次了，廠商負責人也說他們的對接人都換了幾撥，小區的充電樁還沒安好。”該工作人員稱，2024年12月社區已將相關方案提交給了該小區的業委會和物業，一直在督促業委會推進此事。有業主認為應由業委會主動收集居民意見并召開業主大會會議，社區工作人員也表示：“我們也希望發揮業委會的主觀能動性，但可能業主動員起來有難度，業委會也需要時間，社區和街道也在想臨時措施解決充電難題。”

小區每三個月收取物業費及停車管理費。

對此，居民質疑業委會遲遲沒有推進問題解決，是否名存實亡。記者在小區公示欄找到一份今年12月6日業委會發布的公示，內容是關于部分單元電梯更新使用資金方式意見征詢結果的，這表明業委會仍在履職，但增設充電設施一事為何遲遲沒進展？記者輾轉聯系到業委會一負責人，對方稱業委會也曾組織廠商進行實地考察，但由于各種問題沒能落地，“比如選址就有問題，離誰家近了都可能不同意，另外還要綜合考慮供電線路遠近、是否滿足消防安全要求等，還可能涉及費用問題。而且小區里有充電需求的業主只是一部分，其他業主對于跟自己切身利益不相關的事情關注度有限。”

對于業委會提出的諸多困難，小區居民深表擔憂：“如果無法滿足這么多條件，那我們的充電難題還能解決嗎？”有居民建議通過在小區內設置充電柜或者開拓小區外周邊充電資源來破解難題，對此社區回復稱：“安裝充電柜和增設充電車棚一樣，也可能占用公共區域面積，而小區周邊屬于公共道路，如果安裝充電設施還需要由更高級別單位協調多個部門才有可能。”

律師觀點

業委會應主動作為

小區到底該怎么增設充電設施？北京市京師律師事務所律師張自豪認為，小區增設充電設施這一事項，屬于民法典中規定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”或“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”。業委會是小區業主共同決定的執行機構，應組織制定具體的增設方案（包括選址、設計、拉電、資金來源等），并提交業主大會進行表決。社區居委會負有指導、協調和監督的責任，在已經提交方案的基礎上，應該督促業委會啟動業主大會程序，調解各方矛盾，并如實向上級反映情況，尋求相關支持。

應急物業作為服務提供者，雖處于事實服務狀態，但因其缺乏合同依據，管理權限受限，主要職能是協助和提供專業建議，配合執行相關決定，負責日常維護管理、巡查引導等工作。

針對目前該小區面臨的難題，張自豪建議業委會應主動履職，召集業主大會會議；或由一定比例的業主聯名提議召開業主大會會議。業委會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求街道、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由街道、鄉鎮人民政府組織召集。

為了鼓勵業主充分參與決策，張自豪建議業委會通過公示、座談會等形式，充分向業主說明增設充電設施的必要性、安全性及便利性，爭取更多業主的理解和支持。對現有方案進行充分討論，針對反對意見（如選址、費用、管理方式等）進行適當調整。例如，可考慮分區域、分批次建設，或引入市場化的充電服務商，減輕資金負擔。在無法通過表決的情況下，可考慮在小區公共空間外，如周邊市政道路、公共綠地等區域，申請設置公共充電設施，但這需要協調政府相關部門。

這個小區毛病多卻難舊改

只因樓齡“差一月”！

近日，春澤北院的居民心急如焚。春澤北院與明春東園兩個小區的樓棟彼此相鄰，處在同一個大院內，由同一家開發商建設、同一家物業管理。可明春東園即將迎來舊改，春澤北院卻毫無動靜。

春澤北院共4棟樓，地處豐臺區花鄉街道，房本卻在大興區黃村鎮，多年來因房地不一陷入“雙不管”。北京日報客戶端近兩年多次關注報道這一“雙不管”難題，小區面貌迎來變化。豐臺區相關部門及屬地花鄉街道多次到現場召開調度會，明確將春澤北院納入豐臺管理服務范圍。同時探索采取“共管會”模式，成立小區共管會，強化兩區協同，就民意收集反饋、跨區疑難問題定期協商。

近日記者來到小區探訪時，發現春澤北院正熱火朝天地進行施工。陳女士告訴記者，此前居民詬病已久的坑洼路面此次將全部重新鋪設，曾經大坑小洼的顛簸路將變得干凈平坦。

施工人員正在鋪設道路。

“外邊的環境改善了，可樓內的問題還沒著落。”陳女士說，由于樓體沒有外墻保溫，每年冬天供暖都是居民的煩心事。為了讓家里暖和些，她特意更換門窗并加裝了幾組暖氣片。劉女士則每天早上一睜眼就要先打開空調取暖。記者注意到，由于缺少外墻保溫，墻體內外溫差大，劉女士家的廚房陽臺形成了明顯的凝露。

居民說，房屋漏水、管道老化等問題不新鮮。記者到幾戶居民家中探訪，頂樓居民家有多處滲漏和修補痕跡；中間樓層的居民家也曾多次出現滲漏，在查明漏點前，只能大盆小盆地接水。據居民回憶，有時外邊下大雨屋里下小雨，有時則是管道老化引發的滲漏。

居民家中屋頂漏水。

“如果能進行老舊小區改造，這些問題就都有望解決了。”李先生說，多年來大家反映了很多次。今年9月，院里貼出一張老舊小區綜合改造設計方案，這讓他欣喜萬分。可他仔細一看，被納入舊改的只有明春東園，并不包含春澤北院。“同在一個院內，同樣存在諸多問題，我們呼吁多年為何沒能被納入舊改？難道還是因為‘房地不一’？”

屬地工作人員解釋說，豐臺區與大興區均可牽頭為春澤北院申請舊改，但問題卡在樓齡上。“明春東園1995年左右建成，春澤北院房本上的時間卻是2001年1月。由于沒有查詢到竣工驗收等相關材料，春澤北院的建成時間要按房本時間計算。根據現有政策，這一時間并不符合申請舊改的標準。”

記者查詢到，《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中指出：到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務……《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》中提到，建立老舊小區改造數據庫，各區對2000年以前建成的老舊小區及居住人口開展摸底調查……《北京市老舊小區綜合整治標準與技術導則》則對老舊小區進行了更加明確的定義：老舊小區是指建成年代較早、建設標準較低、基礎設施老化、配套設施不完善、未建立長效管理機制的住宅小區，現階段建成年代較早是指2000年底以前建成……政策時間節點均為2000年，春澤北院房本上的時間是2001年1月22日，前后相差不到1個月。

“我們確實不符合‘十四五’期間舊改政策劃定的時間線，可時間相差一個月，又確實面臨很多亟待解決的問題。”居民特別希望，“十五五”時期舊改政策能夠對樓齡和樓體老化程度進行綜合考量，讓樓齡臨近且居民改造意愿強烈、經現場調研確實問題嚴重的小區也能搭上舊改的“順風車”。

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