房地產不能再唱衰，這是不言而喻的選擇

房地產不能再唱衰，這是不言而喻的選擇。

問題是怎么唱響，對此，黃奇帆最近有個講話，認為救市不難，他本人有從政經歷，可以視作政策對市場的反應。

黃奇帆的救市方案還是收儲，只不過是從定向到定量了。

首先是收儲的合理性，政府全力收儲新樓盤，用于保障房；很多國家都有類似的設計，比如日本有專門的公營住宅法，而新加坡政府的 “組屋”，能售能租，占比 77% 以上，這其實就是十幾年前一位地產大佬提出的：商品歸商品，保障歸保障。意思是房價高不高，不能地方政府只管收土地出讓金，指著開發商降價；市場就是市場，保障房的責任在政府。

但是，按黃市長的核心價值取向，收儲也是有條件的；政府用 60% 的價格收儲，收儲短期量級可以放大到 20 億平方米，長期要達到住宅市場的 25% 左右。20 億平方米即現在新樓盤的總存量，黃市長的氣魄很大。

這個救市方案成立嗎？

方向沒問題，價格有問題。日本的公營住房對建設費貼45- 50%，而黃市長倒過來了，是 6 折收購，這是海水與火焰的思維定式。關于房子的造價，地方收取的土地出讓金、貨款利率及稅收占比 60% 左右，開發商的建設費及利潤占比 40% 左右，這一點王健林早已經說清楚了，也就是說，購房款形式上是開發商照單全收，其中有 60% 是代地方財政收的，正因為如此，王健林認為整體房價降價超過 20%，就是虧損，降到 60%，所有地產公司破產，沒有懸念。所以，黃市長的設計注定不成立，對開發商而言，與其讓政府 60% 收購，不如直接宣布破產。

從大處說，救市的邏輯其實很簡單，唯有政府砸錢，誰是房地產最大的受益人，誰回吐，出來混的，總是要還的，沒有第二條路。

高盛提出年底政策要提供 8 萬億資金的支持，可以觸底，黃市長的方案直接拉到了 20 萬億，如果做出這樣的選擇，樓市一定能穩住，但穩住不等于回暖，不等于可以消除沉沒 30 年的隱患，因為政策的力量主要集中在新樓盤，而決定真實市場的是二手房的價格趨勢，二手房定義著市場的流動性，一個缺乏流動性的市場，不可能形成好的預期，很多人戲稱現在的房子沒價值，說的就是流動性，失去了流動性，也就失去了交換價值。

二手房能不能穩住，要看需求端的政策。

二手房的存量高達 90 億平方米，這個量級太大了，既不能指望政府收儲，也不能指望所謂的提高居民收入，那是一個慢變量，30 年也平衡不了。

能做的是降首付、降息、降交易稅，再粗暴點，就是辜朝明的零利率。

既然改善二手房流動性的政策都是慢變量，那么，救市也是一種長期性的選擇，但是，樓市對地方財政來說的確太重要了，相信 2026 年會集中出臺新政策。