讓社區(qū)回歸社區(qū)：瑞安的實(shí)踐與答案

不是完成的結(jié)果，而是持續(xù)發(fā)生的過(guò)程。

撰文丨銳裘、yawen

編輯丨銳裘

近幾年，在城市更新的討論中，「社區(qū)」與「街區(qū)」被反復(fù)提及。圍繞它們展開的議題也愈發(fā)具體：社區(qū)營(yíng)造、社區(qū)商業(yè)、居民參與，以及商業(yè)與日常生活之間的關(guān)系。

一個(gè)好的社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

每個(gè)人或許都有自己的答案。但回到最本質(zhì)，我們更愿意這樣理解——

它不是由開發(fā)者單方面交付的「產(chǎn)品」，而是需要長(zhǎng)期扎根與反復(fù)經(jīng)營(yíng)，讓居民愿意認(rèn)同、參與，并在時(shí)間中逐漸形成歸屬感的生活場(chǎng)域。

因此，社區(qū)不是一個(gè)完成后的結(jié)果，而是一種持續(xù)發(fā)生的過(guò)程。

今年 9 月，瑞安房地產(chǎn)煥新發(fā)布，將「新天地 XINTIANDI」從耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目品牌正式升維為「社區(qū)品牌」。但事實(shí)上，從 2001 年上海新天地問(wèn)世起，這家公司就始終在圍繞「社區(qū)」展開實(shí)踐，只是這種實(shí)踐往往先于概念出現(xiàn)。

在 RQ 的長(zhǎng)期觀察中，我們已經(jīng)積累了近 20 篇與瑞安相關(guān)的深度內(nèi)容。回看這些項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)其中反復(fù)出現(xiàn)的幾組核心命題：歷史保護(hù)如何與當(dāng)代功能并存，商業(yè)效率如何與生活節(jié)奏取得平衡，標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)又如何讓位于在地獨(dú)特性。

如果將這些問(wèn)題提煉為方法，它們指向了三種始終貫穿瑞安社區(qū)實(shí)踐的關(guān)鍵詞——

在地新生、超級(jí)復(fù)合、長(zhǎng)期主義。

借著年尾這個(gè)節(jié)點(diǎn)，我們也希望以瑞安的實(shí)踐為線索，圍繞這三個(gè)關(guān)鍵字，重新討論「社區(qū)」的價(jià)值究竟從何而來(lái)，又該如何被真正地經(jīng)營(yíng)下去。

在地新生

給城市「煙火氣」留個(gè)口子

回到世紀(jì)初，當(dāng)上海還處于大拆大建、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化保育難以平衡的階段，瑞安就完成了上海新天地這一中國(guó)城市更新的經(jīng)典之作——最大程度保留了石庫(kù)門里弄的建筑肌理，并以現(xiàn)代商業(yè)與文化內(nèi)容，讓老建筑重新進(jìn)入當(dāng)代生活。

今天，歷史建筑保育早已是城市更新的主旋律之一，但很多項(xiàng)目的重點(diǎn)仍然落在“殼”上，對(duì)修復(fù)后如何更恰當(dāng)?shù)厥褂茫P(guān)注不多。一個(gè)有特色的區(qū)域，如果只留下殼體和面向游客的商店，最后往往變成“好看但不好用”的打卡景點(diǎn)——建筑在，文化卻被抽走了。

歷史建筑的修復(fù)與保育，一直是瑞安的核心能力。面對(duì)歷史，瑞安所保護(hù)的并不只是建筑形態(tài)，而是建筑背后所承載的地域精神與生活方式。

走進(jìn)上海新天地石庫(kù)門街區(qū)，再去到廣東佛山的嶺南新天地，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩者雖然都保留了原有的建筑肌理，但街道氣質(zhì)與城市文化完全不同——這是對(duì)地方性的尊重。歷史建筑如何被修復(fù)并不難，真正難的是：修復(fù)之后，如何讓生活重回其中。

上海新天地

嶺南新天地

與瑞安共同打造上海新天地的建筑師 Ben Wood 曾說(shuō)過(guò)：

“不是要回顧文化，而是要?jiǎng)?chuàng)造新的文化。”

這句話，幾乎可以視作瑞安在歷史保護(hù)與活化利用上的核心原則，于 2023 年開業(yè)的蟠龍新天地便是這條原則的延伸。

在改造蟠龍古鎮(zhèn)時(shí)，瑞安一方面進(jìn)行了系統(tǒng)的歷史梳理與文化研究，甚至出版了《蟠龍新志》；另一方面，他們并沒有把蟠龍做成一座「新古鎮(zhèn)」，而是從當(dāng)代市民的消費(fèi)與生活場(chǎng)景出發(fā)，將其轉(zhuǎn)譯為新一代的城市微度假目的地——既吸引游客，也服務(wù)于周邊工作和居住的人群，讓這里逐漸產(chǎn)生只有「社區(qū)」才會(huì)形成的日常使用與歸屬感。

蟠龍新天地

類似的實(shí)踐，并不只發(fā)生在完整的大體量項(xiàng)目中，也體現(xiàn)在更細(xì)小、貼近日常的空間實(shí)驗(yàn)里。

比如去年，瑞虹新天地開出了兩層樓的蔚冉生長(zhǎng)花鳥市。當(dāng)城市里的傳統(tǒng)花鳥市場(chǎng)陸續(xù)消失時(shí)，瑞安社區(qū)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)從供應(yīng)鏈與終端零售兩端重新梳理邏輯，把這一生活型內(nèi)容重新帶回社區(qū)，開業(yè)當(dāng)天便獲得了口碑與業(yè)績(jī)的雙重反饋。

這些現(xiàn)代商業(yè)空間，在一層層的設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)中，不斷挖掘每個(gè)社區(qū)獨(dú)有的文化基因，讓城市記憶在新建筑與當(dāng)代生活方式里重新煥活——為城市保留了一個(gè)個(gè)「讓煙火氣回來(lái)」的口子。

蔚冉生長(zhǎng)花鳥市

2023 年，鴻壽坊開業(yè)。盡管體量不大，但其本身所處的地段，天然具有強(qiáng)烈的附近性與日常屬性。瑞安并未將其包裝成目的地，而是把重點(diǎn)放在日常生活場(chǎng)景的重構(gòu)上，讓“精致煙火氣”自然融入空間。

結(jié)果是，這個(gè)總面積 8.8 萬(wàn)方，商業(yè)僅 1.5 萬(wàn)方的項(xiàng)目，卻成為市民日常的新去處，也成為市區(qū)里一處真實(shí)發(fā)生生活的空間。

鴻壽坊

開業(yè)兩年間，鴻壽坊吸引了大量行業(yè)關(guān)注，各地也陸續(xù)出現(xiàn)相似形態(tài)的項(xiàng)目。 但它真正難以被復(fù)制的，是背后的那層洞見

——對(duì)在地精神的把握，對(duì)市民情感需求的體察，以及基于此所完成的精準(zhǔn)商業(yè)轉(zhuǎn)譯。

超級(jí)復(fù)合

空間、內(nèi)容、人群的多重疊加

縱觀每一個(gè)瑞安打造的社區(qū)產(chǎn)品，它們幾乎都是不同的，不是模板化的。但我并不太想用「非標(biāo)」去簡(jiǎn)單概括它們。

更準(zhǔn)確地說(shuō)，在「非標(biāo)」成為行業(yè)流行詞之前，新天地體系里的項(xiàng)目，無(wú)論是“長(zhǎng)相”還是“氣質(zhì)”，就已經(jīng)彼此不同了。這并不是為了標(biāo)新立異，而是來(lái)自一個(gè)非常樸素的判斷：楊浦、虹口的社區(qū)，怎么可能和上海新天地一樣呢？人首先就不一樣。

當(dāng)這種差異意識(shí)從單一商業(yè)項(xiàng)目，放大到“整個(gè)社區(qū)”的尺度時(shí)，難度會(huì)成倍增加，但想象空間也隨之打開——這不僅關(guān)乎城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)，更直接影響市民的日常生活方式，是被裝進(jìn)盒子里，還是重新回到街頭上。

上海新天地

武漢新天地

在這層意義上，瑞安所做的“超級(jí)復(fù)合”，不僅停留在商業(yè)空間的業(yè)態(tài)和功能的疊加，更是從一開始就把空間、場(chǎng)景與人群作為一個(gè)整體來(lái)思考。

以楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地及大學(xué)路街區(qū)為例，這個(gè)已經(jīng) 20 歲的社區(qū)，表面上看是熱鬧的馬路式商業(yè)，但它真正的高階之處在于認(rèn)識(shí)到在地人群復(fù)合性的潛力：高校學(xué)生、科技白領(lǐng)和創(chuàng)業(yè)者，還有本地居民和社區(qū)商業(yè)主理人，是可以在這里長(zhǎng)期共存的。

以“校區(qū)、園區(qū)、社區(qū)”三區(qū)聯(lián)動(dòng)為理念，大學(xué)路構(gòu)建了立體混合的生態(tài)系統(tǒng)：知識(shí)創(chuàng)新的辦公產(chǎn)業(yè)空間搭配 700 米的步行友好街區(qū)來(lái)釋放公共活力；同時(shí)通過(guò)知識(shí)型內(nèi)容 IP，將街區(qū)轉(zhuǎn)化為一個(gè)持續(xù)的社群共創(chuàng)平臺(tái)。

這不僅幫助在地企業(yè)與社區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)破圈，更激活了多元人群之間的社會(huì)關(guān)系，創(chuàng)智天地街區(qū)生長(zhǎng)為高度融合、具有內(nèi)生性，自我滋養(yǎng)能力的社區(qū)。

大學(xué)路

瑞虹的產(chǎn)品邏輯則完全不同，但出發(fā)點(diǎn)同樣是：從人群的復(fù)合需求出發(fā)。

作為一個(gè)擁有幾萬(wàn)住戶、十余期住宅和多組團(tuán)商業(yè)的大型社區(qū)，瑞虹服務(wù)的是新一代高凈值家庭。他們需要的不止是“高品質(zhì)住宅”，還包括育兒、寵物、興趣、社交等一系列細(xì)分需求。

在 2012 年，瑞安將項(xiàng)目里長(zhǎng)約一公里的黃金地塊，規(guī)劃出 55 萬(wàn)平方米的瑞虹新天地，通過(guò)復(fù)合功能的系統(tǒng)布局，社區(qū)內(nèi)部逐漸形成一個(gè)覆蓋不同時(shí)段、不同年齡層與不同生活需求的 15 分鐘生活網(wǎng)絡(luò)：

太陽(yáng)宮打造一站式消費(fèi)場(chǎng)，包攬全客層、全天候的消費(fèi)場(chǎng)景；

月亮灣扮演“夜”的文娛場(chǎng)所，年輕人晚飯后的社交客廳；

星星堂與瑞虹坊作為兒童成長(zhǎng)中心與生活驛站，回應(yīng)社區(qū)日常。

瑞虹新天地

對(duì)生活在這里的人來(lái)說(shuō)，從家門走出去的每一步，都有被生活回應(yīng)。這便是瑞虹成為“超級(jí)復(fù)合”社區(qū)的意義。

一塊地方能形成社區(qū)性，并不是因?yàn)樽鰧?duì)了某一種業(yè)態(tài)，而是因?yàn)樗鼈兌冀⒃谕环N理解上：

人的生活從來(lái)不是單一的，人群也不是單一的。

社區(qū)的生命力不來(lái)自功能疊加，而來(lái)自多重生活在同一片土地上的互相成就。好的社區(qū)，需要容納不同人群的節(jié)奏，創(chuàng)造能夠被多種生活方式共同使用的空間結(jié)構(gòu)；讓居住與消費(fèi)、日常與社交，在同一片土地上自然交織。

而當(dāng)社區(qū)的復(fù)合結(jié)構(gòu)被搭好后，

接下來(lái)決定它能持續(xù)成長(zhǎng)的，便是：時(shí)間。

長(zhǎng)期主義

因人而沉淀社區(qū)的時(shí)間魅力

無(wú)論是上海新天地、創(chuàng)智、瑞虹、虹橋，還是蟠龍、鴻壽坊，瑞安在上海的每一個(gè)社區(qū)項(xiàng)目，幾乎都不是短線行為，所有這些社區(qū)的形成，靠的都是時(shí)間沉淀。

如果說(shuō)「在地新生」與「超級(jí)復(fù)合」更多是開發(fā)者的主動(dòng)選擇，那么社區(qū)能否真正走向長(zhǎng)期可持續(xù)，決定權(quán)并不只在瑞安手中，而在于社區(qū)里的使用者——居民、商戶、租戶，是否愿意在這里留下來(lái)，持續(xù)投入時(shí)間，參與并共同塑造這里的日常。

上海新天地

鴻壽坊

生活在上海，工作在這個(gè)行業(yè)，很難不結(jié)交與瑞安社區(qū)有關(guān)的朋友。在這些年的觀察中，我看到了更多非瑞安主導(dǎo)的，生活在其中的個(gè)體故事浮現(xiàn)出來(lái)，這些看似微小的個(gè)體選擇，構(gòu)成了社區(qū)真正的韌性。

在創(chuàng)智天地，有一家“小喜田新疆米粉”。十多年前，店主把家鄉(xiāng)味帶到剛開街的大學(xué)路；十年過(guò)去，這家小店依然是周邊居民最常光顧的選擇。他后來(lái)干脆把家也搬到這里，讓生活與創(chuàng)業(yè)一同扎根在社區(qū)之中。

又比如瑞虹的一位業(yè)主，最初只是一個(gè)業(yè)主。因?yàn)樽陨淼膶I(yè)背景與社區(qū)意識(shí)，他主動(dòng)參與垃圾投遞動(dòng)線的優(yōu)化，后來(lái)更深度加入志愿營(yíng)造的工作。沒有報(bào)酬，卻收獲了來(lái)自鄰里的信任、善意，以及持續(xù)發(fā)生的關(guān)系。

互助感、參與感、歸屬感——這些聽起來(lái)抽象的詞，最終在每個(gè)具體的人，在一次次投入時(shí)間、反復(fù)參與中，被建立起來(lái)。

只有當(dāng)開發(fā)者愿意給社區(qū)足夠長(zhǎng)的時(shí)間，讓人可以慢慢扎根、慢慢參與，一個(gè)地方才有可能在二十年后，被市民自然地稱為“有城市精神的、獨(dú)一無(wú)二的存在”。

所以，當(dāng)行業(yè)為瑞安的商業(yè)項(xiàng)目獲得口碑與收益雙豐收而喝彩時(shí)，背后是更為厚重的社區(qū)投入，如何愿意花上十年、二十年的時(shí)間，建立一個(gè)有個(gè)性、有韌性、讓人有歸屬感的社區(qū)。

無(wú)論是微度假里的“生活的另一種寫法”，還是小空間內(nèi)“精致煙火氣”，都能在未來(lái)的某一天真正發(fā)生。

需要警惕的是，盡管「長(zhǎng)期主義」在今天已成為一種行業(yè)共識(shí)，但卻很容易淪為一種漂亮卻空洞的口號(hào)。

我更愿意把瑞安的長(zhǎng)期主義理解為一種現(xiàn)實(shí)的價(jià)值選擇：不追求每個(gè)項(xiàng)目的快速?gòu)?fù)制，而是把更多精力投入到不可替代的體驗(yàn)與情感聯(lián)結(jié)之中—— 讓人愿意反復(fù)來(lái)、留下來(lái)，愿意把這里當(dāng)作生活的一部分。

這樣的選擇必然意味著取舍：慢、難、回報(bào)周期長(zhǎng)，很多成果無(wú)法用短期數(shù)據(jù)證明。

但回看瑞安在上海二十余年的路徑，它最具說(shuō)服力的地方恰恰在于——這些社區(qū)大多能夠跑過(guò)周期，可以被市民持續(xù)使用、持續(xù)喜愛，不斷煥發(fā)新的活力，也能獲得資產(chǎn)的長(zhǎng)期增值和品牌的溢價(jià)能力。

時(shí)間并不會(huì)自動(dòng)帶來(lái)結(jié)果。只有把價(jià)值觀落到每一次規(guī)劃、每一次運(yùn)營(yíng)、每一次細(xì)節(jié)里，時(shí)間才會(huì)產(chǎn)生復(fù)利。

這就是我們理解的，更務(wù)實(shí)的長(zhǎng)期主義。

年底，瑞安在今年的標(biāo)桿項(xiàng)目新天地東臺(tái)里，在經(jīng)歷數(shù)月的試營(yíng)業(yè)后迎來(lái)了正式開幕。

東臺(tái)里凝聚了瑞安的一貫思路：百年馬路被完整保留后用現(xiàn)代商業(yè)煥新；地下「東臺(tái)食集」將歷史線索轉(zhuǎn)譯為當(dāng)代的飲食場(chǎng)景；一旁創(chuàng)建于 1935 年的喇格納小學(xué)也被保留下來(lái)，成為這片區(qū)域記憶的錨點(diǎn)。

它既是瑞安在「在地新生」與「場(chǎng)景復(fù)合」上的新一輪實(shí)踐，也標(biāo)志著上海新天地在 25 歲之際，仍在不斷拓展社區(qū)的邊界與容量——太平橋的生命力，從未止步。

新天地東臺(tái)里

這篇年終復(fù)盤不只是一份行業(yè)答卷，RQ 第一次將瑞安在上海的多個(gè)項(xiàng)目放在同一條時(shí)間軸上，以「社區(qū)」為線索，去理解這家公司在不同階段所做的選擇與堅(jiān)持。在快速變化的城市里，一家公司愿意為社區(qū)留下生長(zhǎng)的時(shí)間，為生活留下發(fā)生的空間，這何嘗不是一種幸運(yùn)。

當(dāng)商業(yè)不再只追問(wèn)“怎樣更大更快”，

而是開始認(rèn)真思考“怎樣讓人愿意一再回到這里”，

社區(qū)，才真正成為城市中最值得被反復(fù)討論、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的單元。

畢竟，生活，總有新天地。