北京遺產(chǎn)律師：母親13年前把房過戶給女兒，其他子女還能繼承嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

趙老先生與妻子周某育有四名子女：長子趙建國、長女趙建英、次女趙建芳、次子趙建軍。趙老先生于1993年去世，周某未再婚，于2024年1月去世。

1995年，因原承租公房拆遷，周某作為被拆遷人與甲公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》，載明：

安置人口共3人——周某（65歲）、孫女小趙（9歲）、女兒趙建芳（35歲），安置房屋為一號房屋。

2000年，周某與甲公司簽訂《房屋買賣合同》，出資購得一號房屋，取得完全產(chǎn)權(quán)。

2011年，周某與趙建芳簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號房屋過戶至趙建芳名下，并完成不動產(chǎn)登記。此后，房屋一直登記在趙建芳個人名下。

2024年周某去世后，趙建英、趙建軍起訴稱：

拆遷協(xié)議明確三人是“應(yīng)安置人口”，故一號房屋應(yīng)屬周某、趙建芳、孫女三人共有，每人占1/3份額；

周某去世后，其1/3份額應(yīng)由四名子女法定繼承，每人得1/12；

請求法院確認各自享有一號房屋十二分之一份額。

趙建芳辯稱：

房屋系其個人合法購買并登記，產(chǎn)權(quán)證顯示為“單獨所有”；

拆遷時因其戶籍不在原址，才借用母親名義簽約，實際出資和居住均為自己；

房屋早在2011年就完成過戶，不屬于周某遺產(chǎn)。

另查明，原告曾于2023年起訴要求確認母女間買賣合同無效，后撤訴。本次訴訟中，明確不挑戰(zhàn)合同效力，僅主張繼承房屋份額。

裁判結(jié)果

法院判決：駁回趙建英、趙建軍的全部訴訟請求。

法院說理

本案核心爭議：已過戶13年的房屋，還能否作為遺產(chǎn)分割？

法院認為：

1. 遺產(chǎn)必須是“死亡時仍屬于被繼承人的財產(chǎn)”

根據(jù)《民法典》第1122條，遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)；

一號房屋雖源于拆遷安置，但周某已于2011年通過買賣方式轉(zhuǎn)讓給趙建芳，并完成不動產(chǎn)登記；

自登記之日起，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，不再屬于周某財產(chǎn)；

周某2024年去世時，名下已無該房產(chǎn)，故不構(gòu)成遺產(chǎn)。

2. 拆遷安置人口≠房屋產(chǎn)權(quán)人

《拆遷安置協(xié)議》中的“應(yīng)安置人口”僅用于確定安置資格和面積，

不直接創(chuàng)設(shè)物權(quán)；

房屋最終產(chǎn)權(quán)歸屬，仍以購房主體+產(chǎn)權(quán)登記為準。

3. 原告放棄合同無效之訴，等于接受過戶效力

原告此前曾起訴要求確認母女間買賣合同無效，后主動撤訴；

本次又明確表示“不起訴合同效力問題”，

等于認可2011年過戶行為合法有效，

在此前提下，再主張繼承該房屋，缺乏事實基礎(chǔ)。

綜上，法院認定：一號房屋不屬于周某遺產(chǎn)，原告無權(quán)繼承。

律師提示

本文由遺產(chǎn)繼承律師靳雙權(quán)團隊整理，關(guān)鍵警示：

“安置人口”不等于“產(chǎn)權(quán)人”：拆遷時寫進協(xié)議，不代表擁有房子；

房產(chǎn)一旦過戶，就不再是遺產(chǎn)：即使父母生前低價或無償轉(zhuǎn)讓，只要完成登記，繼承人通常無法追回；

想爭房，必須先挑戰(zhàn)過戶行為：若認為買賣虛假，應(yīng)在父母在世或剛?cè)ナ罆r起訴“確認合同無效”；

撤訴可能喪失權(quán)利：此前撤回合同無效之訴，會被視為放棄救濟途徑；

產(chǎn)權(quán)登記具有強大法律效力：法院優(yōu)先看“房本名字”，而非家庭內(nèi)部說法。

涉及拆遷安置房、父母生前過戶、兄弟姐妹爭房等糾紛，務(wù)必在父母去世前或剛?cè)ナ罆r及時行動，拖延可能導(dǎo)致徹底敗訴。