西安剛需小區，被迫走入困局

尋常百姓家，養不起王謝堂前燕。

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如今，很多定位「剛需」的小區，也開始「卷」會所了。沒有超尺度大門，沒有下沉會所（架空層泛會所），都不好意思賣房了。

曾經，會所是區分普通房子和豪宅的硬性指標。也就幾年前，西安只有少部分頂豪配建會所。沒想到短短幾年，很多改善甚至剛需項目會所也成為標配，王謝堂前燕真的飛到尋常百姓家了。

豪宅當然要配會所，而且要盡可能功能齊全且奢華。豪宅業主可以去商業會所，但是如果樓下有就能方便很多。對豪宅來說，會所不僅有實用屬性，更有圈層屬性，是會所也是社交平臺。

豪宅沒有會所，則“豪”無意義。

但定位剛需乃至剛改的小區，是否需要豪華會所，值得商榷。

中國的小區會所，最初起源于香港。因為香港地少人多，人口密度大，人均居住面積小，實用面積90多平的房子在香港就是售價千萬的“大宅”，所以需要開發商建一個公共空間滿足住戶鍛煉、休閑、娛樂等需求。

這么一看，似乎人均居住面積小的剛需小區更應該建會所啊？

但香港是香港，西安是西安。無論是人口密度、收入水平還是生活/消費習慣都截然不同，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳。

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西安剛需小區不是不能建會所，而是建什么功能的會所。

如今的會所，千篇一律。

一進小區，架空層、下沉庭院配疊瀑水景，四周是健身房、瑜伽室、室內游樂場、四點半課堂、棋牌室、茶室、紅酒雪茄吧、私宴廳、咖啡廳、KTV、書吧、臺球廳、琴房、會客廳甚至泳池，你能想到的功能空間都給安排上。

參觀的時候，置業顧問帶你走一遍，讓你暢想一下入住后的美好生活，最后再報出一萬多的價格，你是不是也會覺得“你買的不是房子，而是品質生活”？

但是你有沒有想過，剛需家庭日常生活是否需要這些配套呢？

尤其是配紅酒雪茄吧和私宴廳的剛需或剛改小區，把“何不食肉糜”變成“何不抽雪茄”，這合理嗎？至于棋牌室、茶室、KTV、琴房等等不是沒用，但只有那么一個也不夠啊。

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開發商也不是不知道剛需小區建這種豪華會所雞肋，但在銷售階段，這東西確實好使啊。

也有剛需小區開發商不建會所，但你沒有別人有，在銷售階段就有非常明顯的差別。畢竟會所能給業主提供「面子」，所以哪怕每平米有幾百的溢價，很多人依然愿意買單。

說到底，很多人看中的并不是會所的實用功能，而是情緒價值。所以，越來越多的剛需項目，被迫走進會所困局。

建一個功能齊全的下沉會所，少則千萬，多則大幾千萬上億，這筆錢自然是要加在房價里讓購房者買單，反正平攤到每平米的價格里大家感覺也不明顯。

會所是銷售階段的溢價和去化密碼，但實際交付之后呢？要知道，建一個會所很容易，但穩定長期運營，才是最大的難題。

最大的問題就是「錢從哪里來」？

建設和初期購買設備的錢開發商從營銷費用里出，自然也是加在房價里了。可后續設施設備的維護升級以及人工和水電費才是大頭，這錢誰出？

就拿泳池來說，每年維護和運營成本都是以“百萬”計的，一旦維護不到位，要么就是“臭水塘”，要么就是“干水池”。所以別說建在小區的恒溫泳池，外面的游泳館跑路的也不在少數。

即使沒有泳池這個“吞金獸”，小區會所能成功運營的也沒有多少。

根據網上的數據，國內城市住宅自帶的會所大多虧損，某些城市虧損率達90%以上，僅有不到20%的會所不虧損，其中很多還是勉強維持收支平衡。大多數會所最終都會因為客流量不足外包第三方（對外營業）甚至閑置。

這就不得不提住宅自帶會所的運營模式了。其實也不外乎兩種：開發商（物業）自營，或者委托第三方運營。

無論哪種方式，都是需要運營成本的。把這筆成本加在物業費里，哪怕是一些豪宅小區都有業主不太愿意，更不要說物業費漲幾毛錢就有很多人拒繳的剛需小區了。

而且如今大部分小區也就幾十畝地，幾百戶業主，即使入住率拉滿且所有業主都愿意付費，而且會所按照外面的標準收費，都撐不起運營成本，更何況根本達不到。對外營業，安全又是大問題。

當然，有人曾經也提出過兩種方案：合理收費+開發商（物業）補貼；在滿足分隔條件的情況下對外經營分攤成本，比如業主半價、對外全價。

看起來確實有可行性，但具體實施起來就不一定了。

首先，開發商和物業短期補貼有可能，但十年二十年呢？房子的產權可是70年啊；其次，對外經營，你的核心競爭力是什么？憑什么和專業會所搶客源？

退一萬步講，等你賣二手房的時候，買家看的是房子的戶型、裝修，小區的外立面、綠化、物業以及周邊配套尤其是學區，至于會所，有幾個能撐到5年以上的？

還有一個大問題，就是會所的「產權」到底屬于誰？

如果屬于公攤面積或者公共配套設施，那么產權就應該歸全體業主所有；如果會所有獨立產權，產權歸屬一般就是開發商，那么原則上開發商出租甚至出售都沒有任何問題。西安也不是沒有這種先例，最終演變成業主和開發商難以調和的矛盾。

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前文我們也說了，不是說剛需小區就不配有會所，關鍵問題在于會所功能應該怎么設置。會所當然可以有，但功能需要簡化。

對剛需小區來說，真正有用的會所功能不外乎健身房（付費制）、室內兒童游樂區、閱讀區（四點半課堂）等少數幾個，其他都是噱頭居多。

比如大型室內游樂場，哪怕只是室內活動空間，都是真正的剛需。對西安這種夏天酷熱冬天寒冷的城市來說，這樣的空間非常重要，而且無論是采購或更換設備還是運營都不困難。

再比如書吧或四點半課堂，提供一個供孩子借閱圖書或者有專人輔導孩子寫作業（早教）的地方，哪怕是收費，也有的是家長愿意，中糧·大悅未來城就是很好的例子。

考慮到剛需小區大多都是三口或者三代同住，適老化空間也可以安排。比如合唱室、舞蹈室、乒乓球室、棋牌室等等，豐富老人日常生活，不至于讓他們只能在小區長椅上抽煙、聊天、打牌。

還有，作為一個剛需購房者，比起配置齊全的會所，我更希望我家小區可以修一個大大的電瓶車專用停車區，可以為小電驢遮風擋雨，擁有足夠多的充電樁。

說實話，和豪華會所相比，我更希望降低價格。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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