大宗市場交投活躍北京一舉登頂，商業(yè)酒店掛牌單價明顯回暖

2025年11月，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共25筆成交，總金額約81.8億元，同比下降53%，平均單筆成交額約3.3億元，同比下降49%。11月大宗市場交易活躍度較10月顯著回升，但當前市場交易仍以小額成交為主。

整體來看，近期中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境總體平穩(wěn)且穩(wěn)中有進，展現(xiàn)出較強韌性，前三季度GDP同比增長5.2%。新質(zhì)生產(chǎn)力成為重要增長動能，辦公市場租賃需求在新質(zhì)生產(chǎn)力推動下有所復蘇，科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)擴張意愿較強，但整體市場仍以成本驅(qū)動型需求為主，企業(yè)租賃決策謹慎，去化速度緩慢。居民消費持續(xù)恢復，11月份CPI同比上漲0.7%，漲幅創(chuàng)2024年3月以來新高。

注： 按 資產(chǎn)掛牌總價規(guī)模排行選取部分城市展示

大宗成交方面，近期市場活躍度較前期有所恢復，投資者總體出手謹慎。內(nèi)資機構成為絕對主力，人民幣資本占比接近100%，其中險資與產(chǎn)業(yè)資本主導存量消化，外資則持續(xù)保持審慎態(tài)度。內(nèi)資的自用需求撐起市場，新興科技企業(yè)、上市公司及地方國企購置核心區(qū)物業(yè)自用的案例增多，同時司法拍賣成為困境資產(chǎn)處置的重要渠道，部分核心區(qū)位折價標的吸引資金入場。

從一線城市表現(xiàn)來看，上海大宗交易持續(xù)保持活躍，核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流通順暢；北京市場則迎來久違的集中成交，憑借多宗物業(yè)交易放量，一舉登頂11月全國大宗成交榜首，成交資產(chǎn)以核心區(qū)位寫字樓為主。

從投資業(yè)態(tài)偏好來看，11月辦公資產(chǎn)成交表現(xiàn)活躍，以37.4億元拔得頭籌，商業(yè)物業(yè)成交23.8億元緊隨其后，消費市場呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢，工業(yè)資產(chǎn)交易保持熱度，錄得15.2億元成交。盡管市場整體仍處于恢復階段，但不同業(yè)態(tài)的投資機會已經(jīng)開始顯現(xiàn)。下半年寫字樓成交雖較上半年有所回落，但在科技和金融行業(yè)的推動下，高質(zhì)量的辦公空間需求持續(xù)增長。工業(yè)資產(chǎn)的活躍交易則凸顯了制造業(yè)和物流行業(yè)的擴張需求，這或?qū)⒊蔀橥顿Y市場的又一亮點。

截至2025年11月末，內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價約4.36萬億元，環(huán)比增加2.0%，同比增加56%，掛牌環(huán)比同比增速雙雙回落。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨棟資產(chǎn)中，二線城市掛牌熱度不減，其中成都、武漢掛牌總價同比增速均在80%上下。一線城市除廣州外，掛牌總價同比增速均在60%左右。

*按資產(chǎn)掛牌總價規(guī)模排行選取部分城市展示

重點城市方面， 2025年11月末，重點城市項目掛牌量環(huán)比增加3.0%，掛牌總價環(huán)比增加2.0%，環(huán)比增速較前期有小幅回落。 。

大宗資產(chǎn)每㎡掛牌單價方面，11月，在克而瑞資管監(jiān)測的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨棟資產(chǎn)項目中，僅深圳杭州成都大宗掛牌每㎡單價環(huán)比翻紅，5城大宗資產(chǎn)掛牌每㎡單價仍在下行區(qū)間。同比來看，一線城市中深圳、廣州率先回暖；上海同比跌幅收窄接近回正，北京則仍需一定時間修復。二線城市層面，杭州、南京掛牌單價同比跌幅控制在2%左右，武漢、成都同比跌幅相對較大，短期內(nèi)回正仍有壓力。

企業(yè)方面，11月萬科為緩解近期的現(xiàn)金流危機將持有的1532.11萬股萬物云股份（占總股本57.16%表決權）質(zhì)押給深圳地鐵集團，作為220億元貸款擔保。這是萬科近一個月內(nèi)第三次向深鐵融資，累計借款達307.96億元。密集的資金補充動作直指短期流動性壓力，萬科與深鐵的深度綁定關系正逐步松動。11月，大悅城地產(chǎn)宣布其私有化方案通過，即將正式退市。大悅城控股集團表示，近年來大悅城地產(chǎn)的市場表現(xiàn)呈現(xiàn)出階段性波動，流動性亦隨之承壓。本次交易是積極應對市場環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措。大悅城擁有投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店運營、管理輸出及其他服務四大業(yè)務板塊。

截至今年11月底，8個重點城市億元以上獨棟寫字樓項目掛牌總量環(huán)比增長1.1%，環(huán)比增速小幅放緩，其中，成都億元以上寫字樓掛牌量環(huán)比增加8%，為各城最高。

掛牌單價方面，11月，重點城市中上海、杭州億元以上辦公項目掛牌單價環(huán)比回暖，北京掛牌每㎡單價連續(xù)11個月走低，一線城市廣州深圳辦公掛牌單價同比實現(xiàn)正增長，二線城市杭州辦公掛牌單價同比率先翻紅。11月，上海南京西路商圈仙樂斯廣場最終以21億元的價格成交，該項目由基匯資本、太盟投資以及高盛商業(yè)銀行投資部門組成的外資財團持有，基匯資本聯(lián)合太盟投資、高盛商業(yè)銀行于2023年啟動整售，經(jīng)歷多次談判后最終成交。該物業(yè)建面為70397㎡，成交單價約為3萬元/㎡，較4萬元/㎡的報價折價25%，近期基匯資本牽頭的一只基金未能償還另一筆與上海一座辦公大樓相關的2.6億美元貸款，該交易的達成可一定程度上緩解基匯的資金壓力。

11月，重點城市億元以上獨棟商業(yè)項目掛牌總量環(huán)比增加2.5%，為各業(yè)態(tài)之首。深圳杭州獨棟商業(yè)物業(yè)掛牌量環(huán)比增加5%，為重點城市中最高，其他城市商業(yè)掛牌量變化不大。

掛牌單價方面， 11月，除北京外，其余城市億元以上商業(yè)資產(chǎn)掛牌價格環(huán)比企穩(wěn)，5城掛牌單價回升。同比方面，上海杭州南京廣州等消費活躍的長三角及沿海城市商業(yè)掛牌單價率先迎來回暖拐點。

近日，上海市奉賢新城富力萬達廣場二次上架拍賣，起拍價9.784億元，起拍價較今年10月30日一拍價格直降2.4459億元，當前拍賣底價約為估值的56%。奉賢新城富力萬達廣場位于上海奉賢區(qū)江海鎮(zhèn)，由富力地產(chǎn)與萬達集團合作開發(fā)，規(guī)劃包含7萬㎡購物中心、5萬㎡商業(yè)街及4萬㎡寫字樓。該項目因富力地產(chǎn)資金鏈斷裂于2021年停工，目前土建已完工但內(nèi)外裝修及配套缺失，需大量資金投入，同時受80%商業(yè)自持、40%辦公自持限制，接手存在較大運營壓力。

截至今年11月末，全國重點城市億元以上獨棟酒店項目掛牌總量環(huán)比增加2.2%，環(huán)比增速小幅回落。11月，北京酒店掛牌量環(huán)比增加3.2%，居全國之首。二線城市億元以上酒店掛牌量變化不大。

掛牌單價方面，同比方面，4城億元以上酒店資產(chǎn)每㎡掛牌單價實現(xiàn)正增長，京滬兩地同比跌幅持續(xù)收窄，成都同比仍有17%的跌幅。

據(jù)市場消息，近期山東海鵬集團2.05億購入虹橋亞朵酒店。虹橋亞朵酒店是位于上海閔行區(qū)虹橋商務區(qū)的商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約1.35萬㎡，此次成交單價約為1.48萬元/㎡。酒店有166間客房，由亞朵品牌長期租賃運營至2032年，年租金870萬-1300萬元不等。該酒店地處虹橋交通樞紐核心，距國家會展中心僅2公里，周邊配套成熟，此前市場報價約2.2億-2.3億元，交易方式為帶租約股權轉(zhuǎn)讓。山東海鵬集團全稱為山東海鵬經(jīng)濟發(fā)展集團有限公司，2022年5月18日在煙臺成立，起初是福萊山街道創(chuàng)業(yè)大賽的孵化企業(yè)，如今已發(fā)展為立足煙臺、輻射膠東經(jīng)濟圈乃至全國的數(shù)字化科技型綜合集團，業(yè)務涵蓋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、能源、酒店、建筑工程等領域。

截至2025年11月末，北京（億元以上）大宗資產(chǎn)掛牌總額約為1.68萬億元，環(huán)比增加1.4%，環(huán)比增長勢頭略有放緩，各業(yè)態(tài)中酒店項目掛牌環(huán)比增速最高，增幅約為3.2%，商業(yè)環(huán)比增加1.8%，緊隨其后。

掛牌單價方面，11月，北京大部區(qū)域億元以上獨棟資產(chǎn)掛牌每㎡單價轉(zhuǎn)冷向下，僅大興、房山部分區(qū)域掛牌單價保持正增長。同比維度下，大部區(qū)域億元以上資產(chǎn)掛牌單價降幅收窄，市場處于整體修復中。

下半年以來，北京大宗市場成交冷淡，11月終于打破沉寂迎來兩筆成交。據(jù)京東司法拍賣平臺信息顯示，揚子江藥業(yè)集團有限公司通過其全資孫公司北京揚子江置業(yè)有限公司，以22.54億元人民幣成功競得北京世茂大廈相關資產(chǎn)。成交價格較32.2億元的評估值約折價30%。標的資產(chǎn)的北京世茂大廈坐落于北京市朝陽區(qū)建國路甲92號，總建筑面積達7.02萬㎡，資產(chǎn)范圍涵蓋地下4層至地上24層的建筑物及對應土地使用權，其中地上建筑面積約6萬㎡，此次成交單價約3.21萬元/㎡。根據(jù)公開產(chǎn)權信息，該標的房屋證載用途為綜合用途及地下車庫，剩余土地使用年限不足28年，使用權終止日期為2053年8月9日。

近期，花徑教育購入北京中關村科學城北區(qū)核心的E_ZIKOO智慧谷2號樓，9516㎡辦公空間將打造成企業(yè)總部大廈。E - ZIKOO智慧谷是坐落于北京中關村科學城北區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地核心位置的科創(chuàng)生態(tài)小鎮(zhèn)，由中糧集團旗下大悅城控股、天恒集團與西北旺聯(lián)社聯(lián)合打造，憑借優(yōu)越區(qū)位、多元業(yè)態(tài)和清晰產(chǎn)業(yè)定位，成為海淀北部科創(chuàng)與產(chǎn)城融合的標桿項目。項目地處海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，位于北清路前沿科創(chuàng)發(fā)展軸與中關村大街高端創(chuàng)新集聚發(fā)展軸的黃金十字線上，北側(cè)距建設中的故宮北院約500米，周邊5公里內(nèi)聚集了中關村環(huán)保園、生命科學園等多個產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著。項目核心啟動區(qū)建筑面積約75萬㎡，分兩期開發(fā)。其中一期涵蓋7棟企業(yè)生態(tài)總部、約3.5 萬㎡的悅界商街以及 8.4萬㎡的國際化人才公寓。

2025年11月，上海大宗物業(yè)掛牌總額約為6023億元，掛牌總價較上月增加1.4%，環(huán)比增速小幅放緩。掛牌單價方面，11月，全市近半?yún)^(qū)域大宗資產(chǎn)每㎡掛牌單價環(huán)比回升，同比方面，浦東楊浦大宗掛牌每㎡單價呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，徐匯靜安普陀黃浦等城區(qū)同比降幅收窄至1-3%，虹口、青浦同比降幅較大，虹口同比仍有11%的跌幅。

大宗交易方面，11月上海市場大宗成交活躍。陸家嘴國泰人壽以約9.36億元的總價購入前灘匯（原前灘四方城）N5幢整棟辦公樓，建筑面積約1.337萬㎡，成交單價約為7萬/㎡。前灘匯是位于上海浦東新區(qū)前灘國際商務區(qū)的大型綜合體，位于上海前灘國際商務區(qū)核心，由KPF設計，是區(qū)域內(nèi)的標桿商務社區(qū)。項目2023年5月竣工，總建筑面積約41萬㎡，包含11棟甲級寫字樓、商業(yè)及酒店。項目緊鄰東方體育中心（地鐵6/8/11號線），以甲級寫字樓集群為核心，配套 “前灘公園巷” 精品商業(yè)街區(qū)與洲際旗下金普頓酒店，滿足辦公、消費、社交等一站式需求。近2年以來，險資不斷抄底京滬寫字樓資產(chǎn)，例如友邦人壽24億元接手凱德投資旗下北京凱德·星貿(mào)95%股權，眾安保險14.37億元收購上海“洛克?外灘源”兩棟辦公樓。

11月，據(jù)阿里拍賣消息，位于上海靜安區(qū)南京西路2066號靜安協(xié)和城地上一層、二層商業(yè)法拍成交，成交總價約2.96億元。該項目由上海嘉恒鑫咨詢管理有限責任公司競得，該公司股權結構為上海睿熠信咨詢管理有限公司占股70%、上海寶華企業(yè)集團有限公司占股30%。項目位于南京西路商圈，地理位置優(yōu)越。項目最早由香港太平協(xié)和集團于上世紀90年代通過土地批租獲得南京西路地塊開發(fā)，一期工程于2000年竣工，但因亞洲金融危機及后續(xù)債務問題陷入停滯。2021年，協(xié)和城二期部分地塊曾被新浪&寶華聯(lián)合體以低價競得，此次一層、二層商業(yè)拍賣是該項目資產(chǎn)處置的重要進展。

11月，據(jù)市場消息，由基匯資本牽頭的一只基金未能支付11月12日到期的2.6億美元貸款，這意味著債權人可以在幾天內(nèi)宣布該基金違約。該貸款以上海海洋大廈的25層辦公樓作為抵押，此前基匯計劃出售該物業(yè)以償還貸款，但未能在貸款到期前達成交易，該貸款的主要貸款方為匯豐銀行和恒生銀行。此外，亞洲最大的房地產(chǎn)REIT領展房托近期因經(jīng)濟下行壓力被迫削減派息和租金，領展主要持有商場、停車場等物業(yè)，受宏觀環(huán)境和零售業(yè)受壓影響，其香港零售物業(yè)續(xù)租租金調(diào)整率2025年中期為-6.4%，內(nèi)地為-16.4%，為維持97.8%的高出租率，領展計劃進一步減租，這將面臨資產(chǎn)估值下跌4.7%的壓力。

附注：

大宗資產(chǎn)指大陸地區(qū)單筆掛牌金額超3000萬人民幣的商辦獨棟非住類項目

統(tǒng)計數(shù)據(jù)為2025年11月可抓取大宗資產(chǎn)掛牌數(shù)據(jù)

重點城市為包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都在內(nèi)的八大城市

資產(chǎn)評級標準為掛牌大宗物業(yè)按區(qū)位、樓品、可投資價值綜合評分后分為ABC三等級，A級為最高，C級為最低

數(shù)據(jù)來源：公開資料、克而瑞資管