產品專題 | 瞄定日常高頻場景，長租公寓公區升級的“主流玩法”

公區配套，是審視住房租賃產品價值的重要維度，也是對“住得好”最直觀的注解。

伴隨租賃住房市場的日益成熟與客群需求的持續演進，長租公寓的產品競爭正步入一個全新的階段。居住空間的價值，已遠遠超越基礎的棲身功能，轉而向生活體驗、社區認同與情感連接深度延伸。在這一進程中，公區從過往的“配角”，逐漸成為定義項目品質、驅動運營價值的“核心主場”。

2025年住房租賃產品力測評研究發現，當前，住房租賃行業的領先實踐清晰揭示出公區創新的核心趨勢：室內公區從“大而全”轉向基于客群需求的“小而精”，聚焦高頻功能，借助配套聯動與自營品牌實現降本增收；社區景觀對標商品住宅，落地可感知的主題園林與復合場景，提升居住質感與歸屬感；設計思維持續創新，通過植入網紅地標、策展空間等元素，將物理場所轉化為可傳播的社交資本，塑造獨特社區品牌。

壹

室內公區

01聚焦客戶需求偏好，側重植入高頻高效功能空間

長租市場經過長時間的發展，在公區打造及功能選擇上，潛移默化的發生了改變，當前項目更加聚焦客戶需求偏好，在匹配需求的同時，考量功能空間的實用性，公區配置從“大而全”轉向“小而精”。

比如廣州貝殼海鹽公寓，項目通過深入的前期客戶調研，在公區功能選擇上，選取了使用頻次更高且青年客戶更偏好的健身房、共享廚房、書吧、游戲室等，而長租公寓多數項目都會配置的臺球室卻不在其列。對此，項目負責人解釋道，長租公寓的核心租戶是20-35歲的都市白領、年輕創業者，他們的休閑方式更加數字化、碎片化和社交多元化，對于很多人來說，打臺球的吸引力遠不如玩手機、刷短視頻、玩主機游戲，或參加一場狼人殺、瑜伽課。且桌球室占地面積大、功能單一且投資與維護成本高，所以該項目并未配置臺球室，選擇配置400㎡“日咖夜酒”空間和唱歌房，且周五到周末有駐場樂隊進駐，經營到晚上12點，項目通過對位青年客戶偏好，形成良好的口碑，自開業以來，實現每天2.5套的高效去化。

02周邊配套聯動+自有資源整合，實現降本的同時保證服務質量，并有效縮短爬坡期

當前全國長租市場，頭部企業特別是房企系，立足與地產開發所積累的商業運營優勢，充分整合集團資源，通過會員聯動實現長租公寓的客戶聯動，在保證客戶享受各類優質配套的同時，有效降低了公區打造的成本。

如東莞華潤有巢公寓松山湖萬象匯店，項目坐落于東莞最熱門商場-松山湖萬象匯之上，享有片區最優生活配套——12萬方華潤萬象匯。入住客戶通過會員共享機制，享受更為多元且便捷的生活服務。項目僅配置290㎡公區，單房公區面積配比僅為0.1㎡。大大的降低了公區打造的成本的同時客戶還可享受片區最完善的配套服務。

再如珠海華寓橫琴華發廣場店，項目出門即是區域內最大商業綜合體——橫琴華發商都，周邊3公里內生活配套包括各種購物中心、醫院、學校，餐館等，項目樓下即將配備便利超市，為住戶提供便利的生活服務。同時滿足住戶的日常生活購物需求。項目公區僅打造了接待大堂，通過華發集團會員聯動的方式，解決客戶配套服務需求。項目推行“把1公里生活裝進一部電梯”的生活理念，雖然公區做了減法降低了成本投入反而提升了客群幸福感。項目在租金高于區域15%的基礎上，僅入市4個月，出租率便達到了95%，快速完成爬坡。

03對位客戶需求，企業自營如咖啡、超市等功能空間，提升多經收入提升的同時強化用戶黏度

公區運營一直是長租行業多經收入的主要來源，而市場傳統的主流做法多數為自運營+外包的組合方式。而今租賃市場已經出現公區全自主運營，實現從“空間租賃”到“流量變現”的躍遷。租客不再是單純的住戶，而是具有清晰畫像和消費能力的私域流量。公區運營則是轉化這些流量的核心場景。相較于外包模式利潤分成低，品牌同質化等問題。而迎合客戶需求，建立自有品牌并導入，則可以實現利潤和品牌忠誠度的提升。真正的把公區從“成本中心”變成“利潤引擎”，同時通過自有品牌強化用戶粘性，最終獲得長期競爭優勢。

例如北京樂乎公寓清河店，項目配備了健身房、休息區、戶外休閑空間、咖啡廳、水吧、自習室、會議室等功能空間且全部為自運營。通過自運營的方式，公區服務更加有保證，且大大提升客戶黏度的同時，降低了外包分成，實現了多金收入的提升。而且項目深入研究目標客群特征，精準對位客群需求，建立樂乎集團最新自有品牌—“啡常樂乎”咖啡，并在公區植入，一方面滿足都市白領的需求，一方面在潛移默化中建立品牌忠誠度；形成良好的市場口碑。

貳

社區景觀

01主題中庭景觀園林媲高端住宅，“好房子”指引落地生花

全國多個城市將租賃住房納入“好房子”建設體系。新建大型租賃社區主題中庭景觀園林的品質已實現跨越式提升，其設計標準與營造水準正全面對標、甚至局部超越高端商品住宅。將“好房子”的國家指引，轉化為可觸摸、可體驗的現實，為行業的高質量發展樹立了嶄新標桿。集中體現在以下幾個方面：

首先，功能從單一走向復合，景觀不再是觀賞性的綠地，而是精細劃分為社交會客、活力運動、靜謐休閑、親子游樂等多功能模塊，滿足租戶全方位的生活需求。其次，極大地增強了用戶的參與感與歸屬感。最后，品質從將就走向講究，在材質、家具、燈光及生態技術上精益求精，營造出媲美高端住宅的質感與美學。

如上海港城領寓（泥城）項目，打造嶼沐環廊主題園林。創新運用立體花園理念，充分融合休閑、社交、運動等各類功能。通過架空層、景觀連廊的構建，將不同樓棟串聯為一體，并以錯落有致的景觀元素以及豐富的活動空間，營造出詩意而靈動的氛圍。

再如上海壹間公寓新橋G60科創云廊社區、上海金地草莓社區南大旗艦店等新建大型租賃社區，均有打造高品質主題景觀園林。園林景觀的升級將推動大型租賃社區的價值競爭邁向新維度，從提供居所，升級為提供一種被認同、有溫度、可持續的生活方式。

02園林社區化趨勢，新建項目在追求高綠化率的同時，將綠化與硬質鋪裝、活動空間有機結合，打造功能復合的戶外空間。

園林社區化已成為提升產品力和居住體驗的重要策略。高綠化率結合硬質鋪裝、戶外活動空間，不僅增強了社區的生態性與美觀度，也顯著提升了租戶的歸屬感、生活品質和續租意愿。

其中高綠化率項目多體現在新建的租賃社區，如成都天投桐堂南湖店、成都蓉禾雅居綠化率均達35%，這些項目追求高綠化率同時，綠化設計上注重立體層次及場景營造，并將綠化景觀與活動空間一體化設計，提升社區品質感。典型項目如成都天投桐堂南湖店內部以景觀中軸串聯整個園區空間 —— 通過植被層次、休閑步道與活動場景的結合，為租戶提供兼具互動性及體驗感的居住場景。中心庭院以景觀打造為核心，在林下空間嵌入“森林會客廳”，在硬質鋪裝界定的活動區域內，項目設置了多樣化的運動健身節點，在中軸終端設置開放式觀影場域，將分散的社交需求整合為連貫的體驗動線，園林的社區化提升了租戶的居住體驗感。通過對園林進行社區化打造，項目成功從提供基礎居住功能升級為高品質生活的提供者，高品質居住體驗增強了租戶的滿意度，也直接轉化為更強的續租意愿。

03增設視覺符號、網紅地標等節點，利用小眾元素塑造鮮明的社區品牌與文化標簽

全國租賃市場已有項目開始建立項目專屬視覺符號，在公區空間設計兼顧打卡點和功能性，建立起客群運營高效情感連接的同時，打造城市網紅地標，提升項目知名度和客戶的歸屬感。這樣既能強化品牌記憶點，又能自然延伸出各種主題空間和活動。通過策展等方式，結合空間租賃、社群增值和跨界合作來打造多維收入結構。相較于傳統的服務式公寓賣“位置、設施、服務”，而新一代的策略則演變為售賣一種 “可傳播、可體驗、可共鳴”的生活方式。

如成都香投泊寓·院兒-甫家社區店項目巧妙利用架空層連廊改造為“天際跑道”，賦予跑步者開闊的視野與獨特的空中體驗；同時設置專業競技碗池，精準吸引滑板、輪滑等街頭文化愛好者，形成垂直而活躍的社群氛圍，通過舉辦輪滑競技賽等主題活動，硬件不再是冰冷的設施，而是演變為社群文化的孵化器，強化了項目的個性與記憶點。這種特色設施不僅僅服務于內部租戶，更憑借其專業性和獨特性，成為區域的潮流地標，吸引外部愛好者前來打卡，成為項目的營銷符號。

再如北京青核INNNG國際人才社區利用公區打造“SUPER GROUND+”社區活力能量場。布置裝置藝術，打造網紅打卡場地，吸引人流，形成項目廣泛傳播，建立起品牌形象。并利用公區空間和先鋒設計師合作，打造對標北京蔦屋書店的青核“SHARE TIME”，設計共享辦公，小型會議室、咖啡簡餐、文創、書籍等功能。后期運營通過谷子、快閃、動漫藝術展覽、收費自習室或區域內多項活動舉辦，例如海淀青年企業家協會、AI交流互動中心等，打造公益角等多角度提供專項服務。在提供中產精致客群生活氛圍感，改善職住平衡的理想生活的同時創造了更多的收入可能。

叁

區域公區創新特征

華東區域

大型租賃社區配套自營主題商業，客戶需求多維滿足

從華東近一年的新開大型租賃社區來看，多數項目除了傳統的公區配套外，還配置了自營主題商業。自營商業與社區公共服務和社群活動深度融合，創造出強黏性的生活場景。這極大提升了租戶的便利度與歸屬感。此舉是對客戶多元需求進行深度挖掘與精準響應的系統性解決，構建一體化的生活生態系統。它實現了需求響應的精準性與可控性。與引入標準化連鎖品牌不同，社區自營商業能夠直接依據租戶畫像，量身定制商業內容。無論是開設健康輕食餐廳、精品咖啡工坊、寵物服務中心，都能確保服務與客群的真實生活方式高度契合，形成所見即所需的完美匹配。構建了“租賃+消費”的雙重盈利模型。自營商業將原本讓渡給第三方的租金收益內部化，開辟了除住宅租金以外的第二增長曲線。更重要的是，優質獨家的商業配套能顯著提升住宅產品的溢價能力，吸引并留住高價值租戶，從而在提升非租金收入的同時，反哺核心租賃業務的競爭力。

如上海貝殼海鹽公寓九亭國際社區，項目配備超3000㎡自營主題商業，配備便利店、超市、藥房、餐飲、寵物、干洗等業態，全維度滿足客戶需求。項目2025年10月開業，首月便完成560套出租，出租率達到70%。

再如上海城方·古北璟辰社區，以藝術生活為商業特色。打造涵蓋生活方式、健身、藝文體驗、生活休閑、寵物服務、親子友好等業態，構成15分鐘復合式生活圈系統，豐富片區內住戶的休閑生活。引入生鮮市集、地方特色主題餐飲食集、生活方式及配套、兒童藝文體驗等業態；主力客戶有奧樂齊超市、麥當勞、Baker&spice、孔乙己紹興酒樓、NRG、藝文體驗等。

公區配套高端化、精致化，配備室內泳池、數字化互動裝置等

華東租賃市場產品公區配套從滿足居住走向定義生活演進，開啟高端化、精致化、網紅化時代。如引入室內恒溫泳池、數字化藝術互動裝置等高感知設施，正成為領先項目實現品牌破局、提升資產價值的戰略選擇。

首先，它實現了品牌形象的瞬時塑造與傳播。室內泳池、數字藝術墻等設施超越了傳統公區的功能性，成為極具視覺沖擊力的社交貨幣。租戶自發在社交平臺上的打卡分享，為項目帶來了持續且免費的品牌曝光，快速建立起高端、時尚的市場認知，與傳統租賃產品形成鮮明代差。其次，它構建了強大的租金溢價與招租吸引力。這些高端配套將社區從單純的居住空間升維為提供獨特體驗的Lifestyle Hub，極大提升了項目的心理價值感知。對于追求生活品質的新生代租戶而言，這些設施構成了強大的決策驅動力，使他們愿意為這種"觸手可及的奢華"支付更高租金，從而直接提升了項目的營收能力。

如寧波欣寓云璟里項目，前期針對目標青年客群，深入調研潛在需求，洞察到當下青年對運動和健康的高需求。在公區功能選擇上，配備了除常規的臺球廳、健身房外，還配備了室內泳池和室外籃球場。極大的滿足了目標客群多元運動需求，提升轉化率。再有就是龍湖冠寓天津梅江天街店，對位年輕一代的審美偏好，在公區引入“扶光云梯”等新媒體數字交互藝術裝置，打造體驗沉浸式的藝文氛圍，提升了空間的時尚感和趣味性。獲得目標客戶的廣泛認可。

華南區域

新建類租賃項目公區配套完善，單房公區面積配比多在3㎡以上，改建類條件受限，主打剛需高效功能配置，單房公區面積配比以2㎡以內為主

華南長租公寓在公區面積配置上，新建和改建類分化特征明顯。新建類主要以租賃大社區為主，該類項目在空間配置上優勢明顯，企業更愿意在公區面積配置上傾斜，包含運動、休閑、娛樂、兒童等品類齊全的功能配套。如福州U厝公寓廈坊店，項目為新建租賃社區，布局兩棟租賃住宅，公區配備了大中庭景觀的同時，在核心節點還布局了臺球室、健身房、籃球場、乒乓球場、書吧和活動草坪等，項目共計333套租賃房源配置了1000㎡公區，單房公區面積配比達到了3㎡。

而改建類項目，因建筑主體已成型，改造限制條件較多，故在后續改建過程中多數項目更愿意配置高頻剛需功能的公區空間，據統計，多數項目單房公區面積配比較低，多在2㎡以下。如廣州保利和寓大源店結合客戶群體需求、成本需求、功能需求、收納需求、地理位置、周邊配套、建筑條件等多維度分析，打造”因地制宜“的公區配套，利用大堂打造了490㎡公區，針對白領客群，配備客戶偏好的影音室、健身房、學習區等功能，單房公區面積配比僅0.4㎡。

華北區域

利用公區亮點為項目賦能，不再局限于功能配套空間，延伸至綠植、入戶等

長租公寓市場在前期發展過程中，將重點放在了室內空間和公區功能配套上，而忽視了植物交互性。而在華北市場，目前已有項目開始在綠植等細節上發力，通過打造特色綠植，為項目賦能，并在市場上形成區隔。將公區亮點延伸至細分模塊主體化設計，本質上是將項目的競爭維度從硬件配置提升到了場景體驗和情感價值層面。它讓冰冷的建筑擁有了溫度與個性，不僅能直接促進營銷、提升價值，更能長遠地培養用戶忠誠度、塑造高端品牌形象，是為項目注入持久生命力的明智之舉。

例如濟南先投雅遇公寓起步區店，作為濟南新舊動能轉換起步區重點打造的安居工程，雅遇公寓由濟南先投集團與新加坡雅詩閣有限公司合作開發運營。致力于打造適合青年人才、新市民及企業員工的高品質居住空間。項目落地“南洋”風格綠植，通過綠植、裝置、水景等營造出熱帶風情。

中西部區域

為備考人群打造“沉浸式學習空間”，打造核心吸引力

為備考人群打造的學習空間，抓住了該客群居住空間局促、需要高效學習環境的核心痛點，構建了極具黏性的用戶吸引點。今年配置自習室的新開項目占比達88%，而去年僅少量項目配置自習室，占比約為30%。如鄭州城發觀湖美寓人才公寓、玉軒美寓人才公寓項目定位為專為青年人才打造的學習和通勤雙優型精品公寓。主力客群為應屆畢業生及周邊企業的在職員工，其中不乏大量正處于公務員、事業單位及研究生備考階段的青年群體，無論是“全職備考”還是“在職備考”，均對學習環境有著較高要求。自習室保持著較高的使用率，不僅意味著項目公區空間資源得到了高效利用，避免了閑置及浪費，同時也體現項目投入運營的合理性。

針對烹飪需求，設立“補位型共享廚房”滿足生活剛需

針對小戶型公寓普遍存在的無獨立廚房、無燃氣配置等痛點，共享廚房作為一種精準的解決方案，其核心價值在于對戶型功能缺失的有效補位。它專門服務于那些居住在小戶型中但有烹飪需求的租戶，將分散的、難以實現的個體廚房需求，集中通過高質量的公共空間予以滿足。

如龍湖冠寓成都行政學院店其共享廚房的設計完全基于功能補位的邏輯。對比以往僅提供水槽、儲物柜，簡易就餐區的共享廚房，該項目在配置上進行了升級，不僅配備了抽油煙機、電磁爐、微波爐等齊全家電，可充分滿足用戶煎、炒、煮、熱等多種烹飪需求；還設置了充足的獨立儲物空間，保障每位用戶廚具、調料等物品的安全有序存放。此外，廚房整體空間更為寬敞，可支持10余人同時操作，極大提升了使用的便利性與社交屬性，真正成為一項實用且高效的公區功能。此外，運營方承擔該區域的水電費用，這一舉措徹底消除了租戶在使用公共設施時對額外成本的顧慮，從運營機制上保障了解決方案的可行性與便捷性，使功能補位真正落到實處。

小結

長租公寓的產品設計不斷超越基礎居住功能，公區與景觀從配套走向主場，圍繞客群需求，不斷創新升級，并呈現出公區運營減量增質與精準打擊、景觀園林社區化與主題化、網紅地標思維植入公區設計的典型特征。

大而全的公區逐步淘汰，取而代之的是基于深度客戶調研的高頻高效功能組合。自習室、共享廚房、健身房將成為基礎配置，而更具社群特色的功能如直播室、萌寵樂園、MINI農場等將成為差異化競爭力的關鍵。

大型租賃社區的園林將全面對標高端商品房，從單純的綠化升級為承載社交、休閑、運動功能的“第二客廳”。通過主題中庭、架空層活力場、屋頂農場等設計，營造強烈的社區歸屬感與品牌辨識度，使其從成本中心轉化為價值溢價的核心。

部分項目將公區設計為吸引打卡、塑造品牌形象的營銷陣地。通過策展、跨界合作等方式，將空間轉化為可傳播、可體驗、可共鳴的社交資本，開辟非租金收入新渠道。

注：本文圖片除特別標注外，均來自企業官方披露，由住房租賃產品力測評整理。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。