政策開閘，房企狂卷：解密鄭州四代住宅高得房率的背后邏輯

鄭州住宅進化論：155%得房率如何重塑你的生活與資產價值？

北上廣深看不懂？鄭州四代住宅用155%得房率實現居住自由。

143平米實得220平米！鄭州樓市的“空間革命”正在悶聲發大財。

陽臺變庭院，房間多一間：鄭州四代宅讓改善生活觸手可及。

花143平的錢，住出200平以上的感覺？這不再是天方夜譚，而是鄭州新房市場上“四代住宅”帶來的真切變革。曾幾何時，購房者需要為高達百分之二三十的公攤面積買單，實際使用的每一平米都顯得尤為珍貴。但現在，一場關于“得房率”的革命正在鄭州激烈上演，徹底刷新了人們對戶型價值的認知。

最近，一個數字在鄭州地產圈內引發了廣泛討論：得房率155%。這個數字意味著，購買一套房產證上標注為143平方米的住宅，最終能夠獲得的實際使用面積可以超過220平方米。多出來的面積，幾乎相當于白送了一個寬敞的兩居室。創造出這一驚人數據的是位于惠濟區的招商攬閱項目。它之所以能實現如此高的得房率，秘訣在于其創新的戶型設計——南北雙向、甚至達到270度拐角的超大露臺。這些露臺在符合特定綠化率要求的前提下，其面積不計入容積率和房產證面積，從而形成了巨大的“贈送”空間。這不僅僅是數字游戲，它從根本上改變了居住的體驗。想象一下，在城市的空中，擁有一個被綠植環繞、可以呼吸新鮮空氣、享受陽光、讓孩子自由玩耍的庭院，這種生活方式的升級，是傳統“鴿子籠”式住宅無法比擬的。

鄭州的購房者正處在一個產品力爆發的黃金時期。當北京、上海的改善型家庭還在為得房率能否突破85%而絞盡腦汁時，鄭州的四代住宅已經輕松將得房率的標準線提升至110%至120%的區間，甚至不斷挑戰新的上限。除了招商攬閱，金水北板塊的兩個明星樓盤——保利山水和頌與越秀金水云啟，同樣將產品力做到了極致。

保利山水和頌的戶型設計備受好評，其部分戶型的得房率也達到了約130%的高水平。特別是其165平方米的戶型，配置了面積超過50平方米的巨型露臺，這幾乎等同于一個獨立的房間面積，為家庭活動提供了無限可能。而越秀金水云啟則在戶型格局上展現了強大的功力，其149平方米的戶型實現了令人驚嘆的“四面寬朝南”設計，這意味著客廳和多個主要臥室都能享受到充沛的日照，再加上南北雙露臺的配置，以及功能完備的主臥套房，使它在同面積段產品中具備了極強的競爭力。客觀地說，這樣的戶型設計標準，即便放在全國一線城市的高端改善盤中也毫不遜色。

一個自然而然的疑問是：為什么這種程度的產品內卷會發生在中國中部的鄭州？其背后是政策東風與市場競爭雙重驅動下的結果。2024年底，鄭州市相關部門出臺了新的建筑設計管理規定，明確提出對于套內面積超過100平方米的住宅，如果其空中花園陽臺的綠化面積能夠達到陽臺水平投影面積的一半以上，則該陽臺可不計入項目的容積率和建筑密度。這一規定從政策層面為“四代住宅”的誕生掃清了障礙，給予了開發商進行產品創新的合法空間。

但政策僅僅是導火索。更深層的原因在于鄭州房地產市場本身的競爭格局。作為一個供應量充足、購房者選擇眾多的市場，開發商們發現，單純依靠地段、價格等傳統要素已經難以形成絕對優勢。唯有拿出真正顛覆性的、能直擊消費者痛點的產品力，才能在激烈的市場中脫穎而出。于是，我們看到了一場圍繞“高得房率”和“空中庭院”的產品競賽迅速白熱化。從早期萬科翠灣中城引入“垂直森林”概念，帶有270度拐角陽臺的創新嘗試，到2024年二七新區招商林嶼境作為鄭州首個真正意義上的四代住宅項目入市，再到今年上半年龍湖中原頌開盤即售罄、華潤超總潤府價格上調依然熱銷的盛況，四代住宅的進化速度超乎想象。目前，這股風潮已經席卷全城，從北龍湖到高新區，從金水區到中原區，三十多個四代或類四代住宅項目同臺競技，為鄭州購房者提供了前所未有的豐富選擇。

這場由產品力驅動的變革，正在深刻重塑鄭州樓市的運行邏輯。有市場研究機構的數據表明，在近期月度銷售排行榜前列的樓盤中，四代住宅占據了絕對主導地位。這種趨勢直接導致了一個結果：那些戶型設計保守、得房率低的傳統“三代住宅”面臨著巨大的去化壓力。除非它們能在價格上展現出足夠的吸引力，否則很難與新一代產品競爭。可以預見，隨著未來更多四代住宅項目集中入市，開發商之間的“內卷”只會更加激烈。競爭的維度將從簡單的得房率數字，延伸到露臺的實際使用功能、社區的園林設計、建材的品質以及后期物業服務的水準。

對于鄭州乃至更廣泛區域的購房者而言，這無疑是一個利好。這意味著市場的主動權正更多地向消費者傾斜。人們能夠以相對合理的總價，獲得遠超從前的實際居住面積和更高的生活品質。更重要的是，這種趨勢可能會對現有的二手房市場，特別是大戶型二手房產生深遠影響。當新房在戶型、功能、社區環境上全面超越同地段的二手房時，后者若不進行價格調整，其競爭力將會減弱。這對于有改善需求的換房群體來說，可能意味著一個更好的置換窗口期。

當然，在為我們看到的創新和實惠歡呼的同時，也需要保持一份清醒的認知。極高的得房率依賴于大量的贈送面積，這對項目未來的長期維護和居住品質提出了更高要求。例如，空中露臺的綠化養護、防水處理、鄰里之間的隱私保護，以及整個建筑外立面的協調與安全，都是全新的課題。因此，在選擇這類創新產品時，購房者應將開發商的綜合實力、品牌信譽以及未來物業服務的口碑，提升到比以往更重要的決策位置。一個負責任的、有長期運營能力的開發商和物業公司，是確保這些“空中庭院”在十年、二十年后依然宜居、美好的關鍵。

歸根結底，鄭州四代住宅的這場“內卷”，其積極意義遠大于競爭本身的殘酷性。它迫使房地產行業從過去追逐土地紅利、金融屬性的狂熱中冷靜下來，回歸到“造好房子”的本質上來。當房子的價值更多地由它所能提供的陽光、清風、綠意、舒適的空間和和諧的氛圍來定義時，整個行業才能走向更健康、更可持續的未來，而每一位追求美好生活的人，也將在這種變革中真正受益。