解碼廣州寶業路改造：精致的煙火氣和被重塑的利益格局

廣州有名的“宵夜一條街”改頭換面回來了。12月12日，從海珠寶業路“宵夜一條街”改造而來的寶悅坊正式開業，一改過去街頭大排檔式的面貌，成為設計精美的多層商業綜合體。

寶悅坊外景。主辦方供圖

街頭露天大排檔搬進了樓宇中后，寶悅坊運營方希望能夠延續寶業路原有的煙火氣，提出了“精致”的新概念。那么，寶業路原有的煙火氣代表著什么，“精致”又代表什么？

在宵夜市場依然具有活力的寶業路“宵夜一條街”，新建一個寶悅坊，原有的利益格局被新空間重塑。究其原因，除了根治油煙噪音擾民等顯眼的民生問題外，還有哪些方面值得被看見？

從街頭大排檔到多層綜合體

寶悅坊延續和改變了什么？

12月12日早上，廣州海珠寶業路寶悅坊項目現場，人流如織。周邊街坊聽聞開業的消息后，紛紛前來現場一探究竟。開業儀式在英歌舞表演中拉開序幕，鑼鼓喧天。隨后表演團隊巡場，讓整個商場都熱鬧了起來。

從2023年2月底啟動租戶清退工作到開業，歷經兩年半多，在原寶業路“宵夜一條街”的位置上，一個橫跨道路兩側的三層商業綜合體寶悅坊落成了。

在寶悅坊修建過程中，甚至于開業當日，網絡上既有期待的聲音，也有質疑的聲音。在這些質疑聲中，最受關注的是：新修建的寶悅坊是否還能有“宵夜一條街”那樣的煙火氣？

從字面理解“煙火氣”，它表示用火燒煮食物的氣味。人們常說“人間煙火氣，最撫凡人心”，將煙火氣和日常街巷中能令人心安和從容的熱鬧景象聯想在一起。

寶業路“宵夜一條街”是一個市場自然發展的結果。在周邊街坊的印象里，大約2000年后，宵夜食肆慢慢匯聚于寶業路，后生長出了具有濃厚本地色彩的宵夜文化。人們在此享用各類肉串、海鮮、米粥等紛繁多樣的宵夜美食，搖骰子博弈，把酒言歡。臨街的露天大排檔，為食客們提供了更灑脫的場景。

煙火氣是什么？“便宜、露天和方便。”有街坊如是描述他對“宵夜一條街”的印象。也有學者將其形容為商業場景和生活場景的高度融合。有更多的人，簡單直接地將炒螺明（注：真名簡偉明）是否還會光顧，作為判斷寶悅坊是否還有煙火氣的標準。開業當天，炒螺明也確實現身現場，擺攤賣起了炒田螺。在開業后的兩天里，他還在現場辦起了個人演唱會。由他個人帶來的流量相當可觀。

炒螺明現場擺攤賣螺。

煙火氣是寶悅坊希望延續的。寶悅坊的商家是可以使用明火的。粵·向群飯店用木頭燒火制作燒鵝，并將這個過程擺在了在過道可見的地方。宵夜依然是寶悅坊的主要業態。多位商家負責人和記者表示將運營至次日四五點。攤位也是可以擺的。寶悅坊的一樓預留了部分空間可供舉辦活動和擺攤，一些非遺文創和特色小吃的攤位在現場吸引了不少人。露天的空間也有預留，無論是一樓還是二樓都留有露天的座位。

燒鵝制作現場。

寶悅坊的確打破了此前“宵夜一條街”臨街露天大排檔的面貌。項目與車行道中間的人行道被嚴格地隔離開來，此前車停路邊即落座的場景沒有了；大量商鋪進了樓宇，食客們需要乘坐電梯才能去到2樓；精美的設計帶來了一份建筑美感，現場顯得更干凈整潔有序。

值得一提的其他改變還有，寶悅坊所提供的業態變得更為多元豐富。入駐的商家不僅提供宵夜，還提供早茶、下午茶；不僅有火鍋和燒烤，還有燒鵝和甜品；不僅有用來買醉的啤酒，還有可使你清醒一下的咖啡。

更新改造突如其來

新入場的為何是區屬國企？

2023年2月，當清租公告張貼出來時，許多人為此感到意外。當時，該地方的宵夜市場依然具有活力。

改造前的寶業路。南都N視頻記者 程健聰

至于為何改造，清租公告顯示，系“因為發展需要”，聯星村物業公司解除與德聯恒基管理處的臨時租賃狀態。來自官方的聲音表明，此處物業老舊、建筑和消防安全隱患、交通擁堵、環境污染、噪音擾民等系列問題日益凸顯，附近居民生活備受影響。

實際上，“宵夜一條街”的上述問題長期存在，為何是在這個時間節點開啟改造？在清租之初，此處是采用微改造還是全面改造也沒有消息透露。此外，該地塊無征地工作開展。

隨著建設的進展鋪開，事情才開始變得明朗起來。“宵夜一條街”以全面改造的方式，拆除原有建筑，重新建設新的商業綜合體，而新入場的是成立于2022年6月24日的區屬國企——廣州市海珠城市建設發展集團有限公司（下稱“海珠城發”）。寶悅坊的運營方瑤溪文化投資（廣州）有限公司（下稱“瑤溪文投”），由海珠城發全資子公司廣州海珠城商置業管理有限公司全資控股。

海珠城發成立至今的3年多時間里，其身影在海珠區產業轉型升級、園區開發和城市更新等經濟發展領域隨處可見，資產規模已超百億元。它成為海珠區政府推動產業轉型發展和功能片區規劃順利實施的重要抓手。

在海珠區東部的琶洲片區，海珠城發參與籌建了“琶洲模方”大模型孵化器。海珠城發通過對初創企業的投資，為地方爭取到一批大模型領域的“種子”企業。琶洲的大模型企業數量在3年里增長了3倍，以32個的數量規模，占全省三成，占全市57%。不少大模型企業注冊在海珠，海珠城發參與了投資系首要且關鍵原因。

海珠城發還參與了村級工業園的開發和運營，例如位于官洲街道的華新科創島。這里為在海珠區發展起來的企業，提供了更大規模的空間，以避免在該地成長起來的企業因為運營空間無法得到滿足而外流，例如技象科技、云蝶科技等均位于此。

在海珠西部片區，政府部門規劃了“新活力文商旅融合圈”。顯然，地方政府在以更加積極主動的姿態，力求在推動商圈發展的過程中掌握更多主動權和話語權。海珠城發成立的半年后，寶業路“宵夜一條街”的清租公告就張貼了出來。據官方資料介紹，海珠城發在籌備之初，便全面鋪排了土地開發、村級工業園、城市更新、產業投資等各項業務。目前來看，該片區被選中的項目便是寶業路“宵夜一條街”。

嶄新的建筑載體重塑的不僅是“宵夜一條街”這一點上的利益各方，還將為更大范圍內的市民街坊提供更多元的商業和文化服務，甚至抬升周邊地產價值，壯大整個商圈的實力。

寶悅坊在克服包括村社、承租方在內的多方利益的困難下順利落成后，接下來的運營是新的挑戰。它該如何真正地造福周邊街坊，以點帶面地推動商圈煥發新活力，探索“文商融合”發展的具體實踐，這是一個新的發展命題。為此，南都N視頻記者采訪了廣州市社會科學院國際商貿研究所研究員揭昊。

廣州市社會科學院國際商貿研究所研究員揭昊：

延續煙火氣不在建筑形式

而在抓住其生成機制

過去，“煙火氣”常被狹義地理解為路邊的油煙、喧鬧的人聲和散亂的桌椅。但在新時代的城市語境下，“煙火氣”已不再是一個單純的生活化描述，而逐步成為衡量城市活力、消費潛力與治理能力的重要指標。

“煙火氣”至少包含三重內涵：第一，它是以高頻、日常、低門檻為特征的生活性消費活動，是市民可以隨時參與、反復發生的消費行為。第二，它是公共空間中自然發生的社會互動，具有高可達性和包容性。第三，它是地方性與城市記憶的沉淀，是城市文化連續性的組成部分。

煙火氣的本質并不在于露不露天，而在于是否真實服務于市民的日常生活，是否形成穩定、可持續的生活場景。從這一標準看，寶悅坊并沒有否定煙火氣，而是在嘗試用現代城市治理方式對煙火氣進行再組織。通過空間上樓，回應長期存在的環境衛生、消防安全、公共空間占用等治理難題；通過集中規劃和統一運營，提高夜間經濟的穩定性和可持續性；通過設施與環境提升，拓展夜間消費的客群結構和時間長度。當然，如果過度追求“精致”而導致價格飆升、空間疏離，或者失去了夜間經營的靈活性，那么它就只是一座普通的商場，而非“煙火氣”的延續。

寶悅坊要延續煙火氣，關鍵不在建筑形式，而在于是否抓住煙火氣的生成機制。我認為至少有三點不可忽視：一是抓住價格與消費心理的包容性。真正的煙火氣不是精英消費，而是想來就來、吃得起、坐得久，在商場租金和業態管理上要有相應設計。二是要留住老店和熟客。煙火氣來自老店、熟客，來自人與人之間的長期良性互動，要保留原寶業路具有號召力的老字號、引入廣受歡迎的本地餐飲品牌。三是保持開放性與外擺文化。雖進入樓宇經營，但設計上應最大化利用露臺、下沉廣場或半開放空間，保留廣州人喜歡的“吹著晚風吃夜宵”的體驗。

國企運營有利于發揮政府引導作用

追求經濟效益的同時，承擔社會責任

由區城投公司直接參與并運營寶悅坊，具有制度創新意義，有利于更好地發揮政府在消費場景供給、公共空間塑造和新型基礎設施建設中的引導作用。克服市場失靈，國企在追求經濟效益的同時，更有效地對接政策需求，承擔社會責任，保護片區特色。強化城市資產運營思維，從一次性開發項目轉向經營具有持續現金流和公共服務屬性的城市資產。為建設“新活力文商旅融合圈”提供可操作樣本，為海珠區乃至廣州推進存量更新和功能片區建設提供可復制經驗。

在“十五五”規劃建議中，文化被強調為激發消費潛力和賦能經濟社會發展的重要抓手。真正成熟的文商融合，應當是商業為文化提供耐心資本，而文化為商業提供持續生命力。一是空間層面，為展覽、演出、市集、非遺展示等文化活動提供穩定場所，使商業空間成為文化發生的容器。二是內容層面，系統呈現寶業路及海珠區的生活史、夜經濟文化和市井記憶，而非簡單裝飾使用嶺南元素。三是機制層面，通過商業收益反哺社區文化活動，實現文化的長期培育。

在寶悅坊的運營方面，一是差異化定位，避免做全業態的購物中心，應聚焦“夜間經濟”+“味蕾經濟”；二是建立兼顧經濟效益與公共價值的運營目標，不能只看租金和客流，還應將夜間活躍度、社區滿意度、文化活動頻率納入考量；三是構建與周邊社區的共生關系，避免成為孤島式商業，讓周邊居民既是使用者，也是參與者和監督者。

南都廣州新聞部出品

采寫/圖片：南都N視頻記者 代國輝