舊改成明年經濟工作首位，廣州豪擲8000億踐行新游戲規則

決定明年經濟優先事項的2025年中央經濟工作會議剛剛結束，房地產行業將翻天覆地。

通讀會議通稿，大力提振內需已經成為高度共識。會議明確明年八項重點任務中，堅持內需主導，建設強大國內市場高居榜首。對房地產行業來說，其中最顯眼以及最大的不同是，“高質量推進城市更新”納入內需重點任務中。這意味著，明年要在城市更新領域實實在在花大錢了。

這種升級早有預兆。11月28日，廣州甩出一顆 “重磅炸彈”——城市更新發展大會暨項目推介會正式啟幕，一次性端出102 個城市更新項目，總投資約8077 億元！這可不是小數目，相當于給廣州經濟打了一劑“強心針”！

01

8000億大蛋糕，城中村改造吃了大部分

這次推介的102個項目，堪稱一份廣州城市升級的“豪華菜單”。從中心城區的老舊小區到龐大的城中村，從閑置舊廠到歷史文化街區，全部涵蓋。

城中村改造是這一輪舊改的絕對主力，而危房自主更新以其靈活便捷的優勢在舊改中嶄露頭角，掙得一席之地。目前花都等多個區正在積極探索推進自主更新。

在大會集中簽約的越秀區瑤臺村城中村改造項目、海珠區得勝崗片區更新改造項目、荔灣區聚龍灣片區啟動區更新改造項目等24個代表性項目中，得勝崗片區就是海珠區積極推進自主更新的標桿性項目。這是廣州首個成片連片危舊房自主更新試點，采用了“居民出一點、企業出一點、政府補一點”的創新籌資機制。項目將同步擴建省一級萬松園小學、拓寬萬松路，全面提升片區公共服務水平。目前整體騰退率達71%，預計2028年全面竣工。

項目效果圖 圖源：大洋網

瑤臺村城中村改造項目與聚龍灣片區啟動區更新改造項目各有典型性，前者是廣州“依法征收、凈地出讓”新模式標桿項目，后者是廣州首個舊廠、舊城、舊村成片連片改造的地標項目。

瑤臺村城中村改造項目與三元里、廣州火車站片區共同構成廣州城市更新四大重點片區之一——廣州火車站重點片區更新的核心。

瑤臺村城中村改造項目包括瑤臺、王圣堂、沙涌南3個自然村，項目改造范圍97公頃，采用“依法征收、凈地出讓”新模式，劃分三大組團，分片分期推進，將帶動超600億元投資。

瑤臺城中村項目改造效果圖 圖源：廣州日報

項目于2024年7月啟動，1天內實現了《廣州市城中村改造條例》中關于2個“三分之二”比例要求，12天同意率達到了96%以上，整體改造推進速度極快，當前項目一期首開區已啟動，一期用地獲廣東省政府批準，沙涌南片區 S4 地塊征地補償方案公布。

按下“加速鍵”的瑤臺村城中村改造項目吹響了廣州火車站片區改造的沖鋒號，與同步推進前期工作的三元里村改造項目形成“你追我趕”的改造態勢。

根據規劃，項目一期預計2026年底建成。也就是說，最遲明年年底，我們將看到廣州火車站片區改頭換面，迎來全新的城市面貌。

02

不只是拆遷，舊改的“廣州新玩法”

縱觀廣州近期重點推介項目，一個清晰的觀感是，廣州舊改早已跳出“拆建賣地”的傳統套路，正在開發出越來越多的新玩法。

仔細拆解這些項目的推進邏輯，不難發現當前廣州舊改的核心驅動力其實就三類：科技巨頭驅動，城市戰略規劃引領，民生需求推動。

比如華為研發中心的入駐，直接倒逼并加速了羅沖圍整個片區的更新規劃，推動松溪片區產業從傳統商貿、摩配業態，向智能網聯汽車、新能源、信創產業轉型，形成“研發中心+上下游產業鏈”的產業集群。自2020年華為區域總部落戶后，百度阿波羅、中軟國際等14家高新企業已相繼進駐，帶動白云區軟件信息技術服務業主體突破1.4萬戶，產業規模首破百億。

松溪片區效果圖：共享生活客廳（羅沖圍片區國際設計競賽第一名優勝方案）

圖源：廣州市規劃和自然資源局白云區分局

同樣，小鵬汽車全球研發總部落戶天河智谷，對柯木塱村、凌塘村、元崗村和長湴村等區域的舊改產生了直接的拉動作用。舊改不僅要為小鵬提供總部空間，更要圍繞這個智能網聯新能源汽車的龍頭，構建一個涵蓋研發、設計、測試等環節的產業生態圈。

這背后是廣州對舊改思路的轉變：不再是“先拆后招商”，而是“為科技巨頭量身打造產業集群”，使舊改成為實現城市產業升級的戰略工具。

舊改，要服務于城市產業與規劃升級的目標。

這也是近年來羅沖圍片區，柯木塱村、元崗村、凌塘村、長湴村等環五山創新策源區躍居廣州舊改速度第一梯隊的底層邏輯。

而以城市戰略規劃引領，除了廣州火車站重點片區進展快速，同時為了完善匯聚廣州塔、珠江新城等地標的城市會客廳界面，近年來廣州也在快速推進新中軸線海珠片區舊改項目。片區內東風村已獲市政府批復、三滘村改造方案已落地實施。

作為項目的關鍵拼圖，輕工職業學校、華軍科創谷等地塊已率先啟動拆除，客村布衣港產業園、暢流工業園同步推進拆改。近日，海珠區政府正式發布客村花園東地塊征收決定，核心地段補償標準最高達6萬元/㎡，疊加各類獎勵與補助后，創下廣州主城區舊改補償新高。

值得關注的是，這場大規模的空間煥新，不只是解決了城市升級的“舊問題”，更悄悄撬動了廣州商業格局的“新變局”。

眾所周知，廣州一向缺乏頂級奢侈資源，這不是什么新鮮事。但是大規模的舊改成為正在沖擊廣州傳統的商業格局，部分重點舊改項目為頂級商業在廣州的落地以及快速發展帶來了新契機。

比如聚龍灣片區啟動區更新改造項目，已明確引入太古里等頂級商業IP，其15萬平方米的太古里商業體量甚至超過成都太古里，與白鵝潭萬象城將填補廣州西部頂奢商業空白；于近期正式獲批的珠江新城最后一塊“寶地”——馬場地塊將引入SKP在內的“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈。

聚龍灣太古里效果圖 圖源：廣州日報

這些項目通過舊改落地，將成為廣州打造消費地標，重塑商業格局，提升全球消費資源配置能力的“超級王牌”。

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