深度研究丨“產品時代”已至，頭部房企“好房子”如何落地？

“好房子”已成為房地產行業高質量發展的核心命題。

在政策端，國家及地方關于“好房子”建設的最新政策要求，成為“好房子”的發展方向。頭部房企相繼推出相應標準和體系，并聚焦安全性能、舒適宜居、綠色低碳、智慧科技和社區環境這五個方面，提升行業產品力。

行業變革仍在持續，市場的生長邏輯在深度轉向，城市格局在深度重構，用戶需求加速分化。

“好房子”標準的發布標志著供給端從“數量優先”向“品質優先”的正式確立，市場已全面步入“產品時代”。

從宏觀層面看，隨著城鎮化進程持續推進，居民住房需求已從單純的“有房住”向“住好房”轉變。改善型購房者成為新房市場的主力，對房屋品質、社區環境、生活配套等方面提出了更高要求。

行業轉型是推動“好房子”發展的另一重要動因。2016年以來，“房住不炒”成為房地產調控的基本原則，中央與地方相繼出臺一系列調控政策。在此背景下，一二線重點城市普遍實施新房“限價”政策，旨在抑制房價過快上漲。

然而，限價政策通過行政手段干預市場價格形成機制，在穩定房價預期的同時，也顯著壓縮了住宅項目的利潤空間。房企為維持盈利，不得不壓縮建設成本，導致建筑材料降檔、施工工藝簡化、配套設施縮減等一系列質量問題頻發。面對日益突出的質量問題和信任危機，房地產行業開始重新審視發展路徑，從規模擴張轉向品質提升。

在居住需求升級與行業轉型壓力的雙重驅動下，“好房子”已成為業內共識與未來發展方向。

近年來，國內主要房地產企業圍繞“好房子”理念展開了系統的戰略布局與產品升級。

2024年至2025年，包括保利、中海、華潤在內的多家頭部房企相繼發布了以“好房子”為核心的發展框架。這些戰略普遍圍繞安全、舒適、綠色、智慧等基礎維度展開，并延伸至精工、服務、低碳、健康等衍生價值，且多數通過具體的技術標準加以落實。

從實施路徑上看，各企業逐步建立起覆蓋設計、建造、服務全周期的技術標準體系。例如，電建地產構建了涵蓋六大維度、26個專項、75個控制要點及165項技術參數的指標體系；招商蛇口則以七大“技術體系”為基礎，提煉出27項可感知的產品亮點；建發房產則從文化理念出發，將六大價值維度分解為超過1050條具體技術條款。

部分企業通過明確的技術參數提升產品可驗證性。中海地產通過自主研發的智慧系統，實現了隔音性能提升20%、室內污染降低70%等量化指標；綠城中國則在產品標準中設置了光伏覆蓋率不低于30%、抗菌建材TOC降解率不低于90%等量化要求。

智慧化建設也從單點設備向全場景服務延伸。比如華發股份借助BIM技術實現建造過程可視化，搭載“智慧家居大腦”，支持業主自定義場景；中海地產則通過自研智能系統整合家居、社區及城市服務，實現跨場景的功能聯動。

此外，一些企業注重通過軟性服務與場景設計提升居住體驗。招商蛇口推出全齡友好社區及快速響應家政服務；華潤置地則通過“三好十二優”體系，在多個生活場景中融入健康、智慧等價值要素。

房企正從"空間提供商"轉向"技術解決方案服務商"，通過技術標準化、服務生態化、價值長效化重構競爭壁壘。未來，能以用戶痛點驅動創新、能在成本與品質間精準平衡、能夠將政策綱領轉化為自主技術語言的企業，方能實現從“造房子”到“造生活”的跨越。

1、舒適宜居：空間革新與人性化設計

舒適宜居作為“好房子”的核心評價維度，其內涵已從單純追求物理面積的擴張，深化為對空間效能、健康環境及人性化細節的系統性優化。

①空間效能優化，從面積導向轉向效率與靈活性

頭部房企通過建筑結構優化、功能空間復合化設計及可調節圍護系統等設計，在保障結構安全與規范要求的前提下，有效提高套內實際使用面積的比例，這體現了從單純提供物理空間向提升居住體驗價值的轉變趨勢。

高得房率

長沙潤和大澤湖建面約188㎡戶型，通過全贈送的挑高6.2米、超26㎡空中花園，以及符合政策不計面積的超大飄窗設計，結合其他半贈送空間，實現總贈送面積約58.62㎡，得房率約107.54%。

以武漢首個獲批四代宅的項目中建壹品漢韻公館為例，全戶型得房率達103%～109%，得益于露臺、陽臺、獨立電梯前室等額外空間設計及較低合同公攤。具體來看，建面約143㎡戶型實得147㎡，得房率約103%；建面約191㎡戶型實得208㎡，得房率約109%，實際居住空間超出合同面積，提升了居住體驗。

華發珠海灣項目，其LDKG+X一體化客廳采用9～16米橫向開間設計，實現客餐廚及花園無界貫通，強化自然采光與通風效能。住宅建筑通過三錯層立體露臺結構實現垂直方向視域隔離，形成獨立全景庭院系統，確保各戶隱私性的同時拓展戶外功能承載。

北京電建長安華曦府建面約78㎡戶型，配備270度轉角落地窗，實現了三面采光的通透格局。北向的兩個臥室之間的墻體非承重墻，住戶可根據個人需求靈活調整空間布局。

② 健康環境保障，從基礎指標控制到多維感知優化

健康環境保障體系已從傳統的溫濕度等基礎物理指標單維度控制，邁向聲、光、氣、水的系統性解決方案。

這種轉變本質上是對“健康”概念在居住場景中認知深化的體現——健康不再僅被定義為生理指標的靜態達標，而是延伸至人體在建筑空間中多感官交互體驗的動態平衡。

在實踐層面，部分項目已開始進行系統性嘗試。例如，在北京綠城和樾望雲，聲環境采用靜音樓板、設備減振等7重降噪體系；光環境配備無主燈智能調光系統適配多場景；氣環境通過新風四級過濾+UV除菌模塊主動消殺病菌；水環境則以四步凈水系統（前置過濾+中央軟水+中央凈水+末端直飲水）搭配適恒健康水系統，全方位提升居住品質。

在上海綠城潮鳴東方項目中，聲環境采用10mm三玻兩腔隔音窗、靜音樓板及預制混凝土夾心保溫外墻板；光環境以3.5m標準層高優化自然采光；氣環境通過中央空調+新風系統聯動及近零能耗建筑框架保障溫濕度穩定；水環境則配備中央凈水軟水系統入戶。

2、智慧科技：賦能“好房子”從被動控制到主動服務躍升

在“好房子”政策導向下，智慧科技的應用正從初期被動響應指令的初級階段，躍遷至主動感知、預判并滿足需求的智能化階段。當前領先的“好房子”住宅項目，通過構建無感交互系統、智能家居生態平臺、數字化智慧物業三大系統，構建起“預見需求、精準服務”的人居范式，為政策所倡導的“安全、舒適、綠色、智慧”目標提供了生動實踐。

①無感通行從被動響應到主動預判，重構歸家與生活動線

傳統通行模式存在多次操作、效率低、體驗感差的痛點，而當下“好房子”通過空間感知預判技術，將無感通行從身份驗證升級為行為預判，重構從社區到室內的流暢動線。

西安綠城錦海棠項目應用的智能化通行系統，整合了從社區入口到入戶的全流程無感通行功能，通過人機交互技術串聯起車庫、單元、電梯等關鍵節點，并結合自然采光車道、雙層大堂等空間設計優化歸家體驗。

招商蛇口在其住宅技術體系中，也將智能通行作為重點方向之一，借助多模態感知與電梯聯動等技術，實現從社區入口至戶內的全程自動化通行。

②智能家居從單品控制到生態協同，場景化聯動提升生活效率

目前，智能家居正致力于消除不同品牌設備之間的技術隔閡，借助統一的通信協議實現不同品牌、不同種類設備之間的無縫連接。

基于用戶的實際生活需求，智能家居正在構建一個以主動服務為核心的智能生態系統，而不僅僅是作為被動控制的工具。

“好房子”建設是住宅產品的戰略性發展方向，正在從政策理念轉化為行業實踐，并將成為房地產市場的長期發展趨勢。

展望未來，“好房子”建設將是一個持續深化、不斷完善的過程，相關的政策體系將進一步完善和細化。

剛需、改善、高端等不同定位的“好房子”可能會有差異化的設計和技術指標；從中央到地方的標準也將更加成熟和穩定。政策的動態演進，也將推動“好房子”建設繼續向著精細化、差異化的方向發展。

行業轉型將持續推進。在“好房子”理念的引領下，房地產開發模式將從傳統的規模擴張轉向品質提升，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，住宅產品力將持續提升，產業鏈上下游協同也將更加緊密，都將圍繞品質提升進行深度整合，從而形成良性互動，持續推動整個產業向創新驅動、品質優先的高質量發展道路邁進。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市