全國房地產開發投資下降，中央財辦：是“去庫存”的結果

“房地產開發投資延續下降態勢，這是各地消化庫存、嚴控增量的結果，是房企應對當前市場形勢的理性選擇，對此要客觀分析、正確看待。”

16日晚間，新華社發布中央財辦有關負責同志對2025年中央經濟工作會議精神的詳細解讀。在談及房地產市場發展現況時，中央財辦有關負責同志作出上述回應。

國家統計局數據顯示，1～11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下滑15.9%。同期，房地產新開工面積同比降幅達到20.5％。在銷售端，1～11月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額分別為78702萬平方米和75130億元，分別同比下降了7.8%和11.1%。

樓市“去庫存”工作則取得進展。11月末，商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米。其中，住宅待售面積減少284萬平方米。

“總體來說，當前，無論是新房銷售去化的周期，還是二手房的掛牌量及去化周期，大部分城市仍超過了合理區間。因此，短期內必須要控制供給。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

李宇嘉同樣認為，目前，全國房地產新開工、開發投資和銷售等主要指標的下行趨勢，不僅是行業收縮的被動結果，也是主動嚴控增量的反映。在房地產供求關系發生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力，平衡供求關系，進而穩定房價和預期，實現止跌回穩的必經之路。

2025年中央經濟工作會議在部署明年的房地產工作時提出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

中央財辦有關負責同志認為，房地產關聯性強、涉及面廣，社會上關注度很高。今年以來，盡管 “區域市場走勢出現分化，各城市房價漲跌不一”，但“新房和二手房交易總量基本穩定，房價降幅持續收窄”。

針對明年“著力穩定房地產市場”的相關工作部署，中央財辦有關負責同志提出，要以構建新模式為牽引推動房地產高質量發展。下一步，將重點要抓好三方面工作：

一是從供需兩端發力穩市場。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動“好房子”建設。需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

二是積極推動房地產企業轉型發展。支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

三是加快構建房地產發展新模式。改革完善房地產開發、融資、銷售等基礎制度，合理把握房地產發展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，漸進推開立“新”破“舊”，推動新舊模式平穩轉換。

中央財辦有關負責同志同時提到，要看到我國房地產高質量發展仍有較大空間。

他認為，從剛性需求看，2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放；從改善性需求看，盡管我國城鎮住房總量已經不小，但區位分布、持有結構不均衡，相當部分城鎮居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。

他還提及了一組調研數據：不少城市反映，一些群眾賣舊房買新房的意愿上升。與此同時，今年二手房交易占比已從2021年的28%提高至45%。“‘好房子’總體不愁賣，說明改善性需求潛力還很大。”

住建部數據顯示，2024年房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%。

中央財辦有關負責同志認為，在城鎮化進入穩定期后，每年仍有數量可觀的住房需求，房地產業增加值在GDP中的占比始終保持在相當比例。此外，在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務還不少，房地產高質量發展仍有可觀前景。

另據中指研究院預測，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平米。其中，改善性住房需求預計達到新增總需求的四成，成為未來住房消費的核心增長點；按照城鎮化率年均提升0.7個百分點來計算，未來五年里新增的3640萬城鎮人口也能帶動住房需求增加16.1億平米；此外，隨著城市發展階段轉變，拆遷改造帶來的住房需求預計將回落，但其仍將為市場提供一定支持，預計未來五年拆改需求約13.4億平米。