“躺賺”時代結(jié)束，大型物業(yè)公司進入差異化發(fā)展深水區(qū)

物業(yè)費限價、退盤潮四起、人工成本剛性上漲，物管行業(yè)在2025年經(jīng)歷了如此多的焦灼時刻。在存量時代，面對這場深刻的調(diào)整，越來越多物企開始進行基因重塑，從“看家護院”逐步轉(zhuǎn)向“經(jīng)營資產(chǎn)”。

近來，多家頭部物企多對外披露了業(yè)務拓展新戰(zhàn)略。例如，深耕公共服務多年的保利物業(yè)提出“全域景城”模式，探索升級“物業(yè)服務+文旅融合”，創(chuàng)造更多盈利模式；萬物云則選擇進軍智慧物業(yè)，通過一套技術(shù)體系推動不動產(chǎn)管理邁向“智控時代”，幫助業(yè)主降費提租；而碧桂園服務則深耕基礎物業(yè)，并發(fā)力老舊小區(qū)，突破重點難點。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨認為，上述三家物企分別代表了物業(yè)管理行業(yè)“向上”“向深”“向下”的戰(zhàn)略升維路徑，也清晰地表明行業(yè)正在從同質(zhì)化競爭進入基于企業(yè)自身核心能力的差異化發(fā)展深水區(qū)。當前行業(yè)已經(jīng)過了粗放增長期，通用型服務難以形成競爭力，未來的機會在于垂直領(lǐng)域的深度挖掘，物業(yè)企業(yè)要做深做透服務，通過專業(yè)化、差異化的服務價值重構(gòu)建立商業(yè)護城河。

從“公共服務”向“區(qū)域運營”

生活在深圳的金楠（化名）平日里熱愛沖浪、徒步，從2016年起他就經(jīng)常會去東涌、西涌玩。

這里擁有深圳最長的海灘與“中國最美八大海岸線”之一的美譽，并憑借優(yōu)質(zhì)暗夜環(huán)境獲評“中國首個國際暗夜社區(qū)”。“風景非常漂亮，像烏托邦一樣，”金楠告訴記者，西涌分為四個沙灘，“一、二、三號沙灘的浪是相對小一點，水面更平穩(wěn)，游泳、玩摩托的人會選擇在這邊，四號沙灘靠近東西涌穿越結(jié)束點的位置，有一些礁石，會起浪，浪速又很穩(wěn)定，當年很多第一批在廣東沖浪的人都會選在這里。”

但就是這樣一片天然的美景海域，一直以來都因管理相對粗放，而未能被很好地激活。中物智庫提及，西涌長期停留在“看海+拍照”的觀光邏輯上，品牌符號模糊、體驗場景單一、消費鏈條短，旺季擁堵、淡季冷清。

保利物業(yè)在今年接下了這個景區(qū)。不同于過去在西塘等成熟景區(qū)進行的基礎服務，保利物業(yè)在西涌將服務提升為運營，除了秩序維護、環(huán)衛(wèi)保潔、設施運維等基礎保障之外，重點開展票務管理、活動策劃、空間業(yè)態(tài)與品牌運營。

“過去的傳統(tǒng)物業(yè)服務是圍繞人做支出，例如小區(qū)里的停車場管理、能耗管理等是類支出型的服務，”據(jù)保利物業(yè)西涌項目運營負責人劉銀杏介紹，“而運營端口則是要實現(xiàn)營收、怎么能夠賺錢，例如在西涌通過快閃店、線下活動等舉措，實現(xiàn)更多曝光，吸引客流，形成收入，為項目造血、創(chuàng)收。”

為了達到這一目標，保利物業(yè)在西涌進行了一系列改造，包括定位四大沙灘功能，重新規(guī)劃沙灘并構(gòu)建起集“住、購、吃、玩”于一體的文旅產(chǎn)品體系。

在旅游的六大要素中，住其實是提升體驗或成為旅游目的地的一個非常重要的紐帶。劉銀杏表示，過去的觀光旅游，大都一日游比較多，游客在景區(qū)沙灘逛逛之后可能就返程了，保利物業(yè)進駐之后，在沙灘上引入太空艙，面向大海，“通過住宿，人就可以停留下來了，從過去的一日游變成了兩天一夜游，再吃、玩、購物，也就從單純的觀光升級為了濱海體驗。”

在10月份進入旅游淡季之后，保利物業(yè)又以較低的價格推出了露營產(chǎn)品。劉銀杏介紹，“每年來東西涌徒步穿越的人群數(shù)量差不多有100萬，而且現(xiàn)在徒步的人越來越多。現(xiàn)在每個周末，那條徒步路線都是滿滿的。我們希望通過露營的方式，把這部分人群吸引到沙灘上。”

據(jù)了解，2025年，運營半年內(nèi)，西涌景區(qū)收入結(jié)構(gòu)就得到了改善，二次消費提升78%，整體游客體驗與運營效率同步升級。就這樣，通過“景城模式”的專業(yè)化運營，保利物業(yè)為原本功能單一的游覽區(qū)域賦予生態(tài)保護、休閑消費、民生服務與產(chǎn)業(yè)發(fā)展等復合功能，推動景區(qū)功能與城市服務深度協(xié)同互補。

如今，保利物業(yè)還將這套邏輯落地在了廣州海珠國家濕地公園、黃埔長洲街道，結(jié)合當?shù)靥厣M行個性化保護和開發(fā)運營。

克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌認為，保利物業(yè)的“全域景城模式”是從“公共服務”向“區(qū)域運營”的躍升。它不再局限于保安、保潔，而是通過整合資源，深度參與景區(qū)的內(nèi)容打造與價值挖掘，開創(chuàng)了“政府主導、企業(yè)運營、居民受益”的新盈利模式，在城市公共服務領(lǐng)域?qū)ふ腋鼜V闊的增量市場。

走出“服務紅海”

“被動進入”資產(chǎn)服務領(lǐng)域的萬物云則在嘗試跳出傳統(tǒng)的物業(yè)服務。

萬物云董事長朱保全提到，2024年時萬物云提出轉(zhuǎn)型，要從傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向資產(chǎn)服務、AI服務及低碳服務；2025年開始“被迫”進入資產(chǎn)服務領(lǐng)域，成為業(yè)主參與其中，從中發(fā)現(xiàn)了更多痛點。

“當前的資產(chǎn)服務還處于非常粗放的階段。”朱保全表示，當業(yè)主將樓宇托付給資產(chǎn)管理公司后，后者會配置1-2人在項目上，而此時的傳統(tǒng)物業(yè)公司還局限在“四保一服”，物業(yè)公司、資管公司與業(yè)主方基本上是斷聯(lián)的。“正因為深入涉足這一領(lǐng)域，我們才深深體會到業(yè)主心中的痛。”

也正是因此，基于自身在智能化領(lǐng)域的研究，萬物云推出了一套解決方案，也即“靈石3.0”。這已經(jīng)是第三代“靈石”。

此前的第一代實現(xiàn)了不動產(chǎn)硬件集群的連接，從攝像頭集群切入，利用AI算法形成工單調(diào)度，實現(xiàn)從“人找事”到“事找人”的轉(zhuǎn)變。第二代則進一步連接能源硬件集群，實現(xiàn)空調(diào)、電梯、照明的智控，并搭建儲能、光伏與荷載的微電網(wǎng)，實現(xiàn)算法節(jié)能；又接入通行與消防硬件集群，完成了四大硬件集群的AIoT連接；并整合了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等核心軟件系統(tǒng)，實現(xiàn)了物業(yè)、資產(chǎn)、節(jié)能服務的全面數(shù)字化。

目前，第三代靈石已開始部署蒸餾大模型，并衍生出端側(cè)靈石，植入掃地車、巡邏車等機器人體內(nèi)。靈石開始構(gòu)建涵蓋軟件、機器人、低碳及增值服務的全方位生態(tài)。

據(jù)萬物云靈石首席商務官程家森介紹，多個靈石落地的項目都在不同程度上實現(xiàn)了提租降費，例如在中山大學深圳校區(qū)，針對校園面積大、巡檢難的問題，靈石實現(xiàn)了95%的巡檢效率提升，釋放了5名工程師的人力資源；在長沙萬博匯，靈石的AI算法將存量攝像頭升級為智能哨兵，使得車輛擁堵現(xiàn)象減少70%。

事實上，掌握了更全面的數(shù)據(jù)之后，在進行資產(chǎn)管理和資產(chǎn)服務時可以采取更有針對性的舉措。對于當前的業(yè)主來說，一大關(guān)鍵的任務就是保證出租率。

“在數(shù)據(jù)打通之后，我們就可以發(fā)現(xiàn)很多細節(jié)變化，例如某公司員工工牌更換率變高、供電量變小、訪客人數(shù)減少，而這家公司在三個月后租約到期，”朱保全舉例，資產(chǎn)管理方就可以根據(jù)這些信號提前進行安排，“后來發(fā)現(xiàn)這是一家初創(chuàng)企業(yè)，融資失敗，可能要縮小辦公室或換地方，資產(chǎn)管理方也可以看能否幫助進行政策性幫扶，提供融資等更多可能的服務。”

如今，靈石已實現(xiàn)44種場景的商用化，未來還將接入算力服務，為不動產(chǎn)打造ESG標簽，為企業(yè)提供碳服務等。依托這款產(chǎn)品，萬物云正在嘗試借助智慧和低碳，走出“服務紅海”。

深耕基礎與老舊小區(qū)

不同于保利物業(yè)、萬物云向外發(fā)展，碧桂園服務則繼續(xù)向基礎服務聚焦，將視線集中在了老舊小區(qū)這塊“硬骨頭”上。

一直以來，這類型物業(yè)都是物業(yè)管理和城市治理的一大難題，普遍存在四大管理痛點，包括設施舊、環(huán)境差、規(guī)模小、投訴多等，導致了“政府推不動、企業(yè)不愿管、居民不滿意”的治理困境。

難治理，物業(yè)費又很低，提價難度很大，很多大型物業(yè)公司通常不會選擇此類型的項目。而在當前，更多物企從經(jīng)營實際出發(fā)，對于各類無法扭虧的項目，或者不在深耕區(qū)域又牽扯太多管理精力的孤島項目，更是以退盤為主流。

碧桂園服務設立獨立的服務品牌“悅佰家”，專注于為老舊小區(qū)居民提供現(xiàn)代化物業(yè)服務，目前已在北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、佛山等主要城市落地實踐。

在上海區(qū)域，碧桂園服務在管項目184個，總戶數(shù)94841戶，有近9成為外拓項目，其中臨汾小區(qū)、陽曲小區(qū)、景鳳小區(qū)位于靜安區(qū)彭浦板塊。這三個距離相近的老舊小區(qū)均建于上世紀80年代，以多層住宅為主，小區(qū)住戶分別為732戶、1963戶、1422戶，而物業(yè)費僅為0.8元/平方米-0.95元/平方米。

碧桂園服務入駐后，先對小區(qū)進行了一番治理。例如，對老舊小區(qū)普遍存在的垃圾亂丟、樓道堆物堵塞消防通道、飛線充電等各種老舊小區(qū)常見問題進行專項治理，加裝監(jiān)控、進行樓棟巡查、加強宣傳等。對于停車位緊張的這一大難題，則通過外來車輛管控、巡邏保安幫助晚歸業(yè)主尋找車位、管控亂停亂放等方式，保證業(yè)主停車。

但很明顯的是，單靠物業(yè)費想要在這樣的項目上實現(xiàn)盈利，并不是件容易的事。碧桂園服務則通過提供多元化增值服務的方式，如社區(qū)零售、家政家裝、養(yǎng)老托幼、文娛旅游、停車充電、便民設施經(jīng)營等，創(chuàng)造收入以彌補成本缺口，達到“微利可持續(xù)”的經(jīng)營目標。

例如，在陽曲小區(qū)設置的“智享樓下充電樁”項目，目前已經(jīng)完成6個點位布設，后續(xù)會落地22個點位全覆蓋；在臨汾小區(qū)規(guī)劃建設的“數(shù)字小屋”便民服務站點，則引入了碾米機、咖啡機等，均可實現(xiàn)部分收入。

此外，對于加裝電梯的小區(qū)，碧桂園服務亦通過承接后續(xù)維護等方式“接活”分成。“通過不同的模式或收取場地費，或進行分成，將更多業(yè)態(tài)引入小區(qū)，在實現(xiàn)收入的同時，我們也對業(yè)主所需的服務進行補充。”碧桂園服務相關(guān)負責人表示。

與此同時，碧桂園服務還提出了“房屋全生命周期健康體檢”理念，打造出“利屋保”房屋體檢服務，形成房屋專業(yè)檢測報告，并制定專屬維修解決方案。后續(xù)，碧桂園服務還可以提供相關(guān)的裝修服務，進一步創(chuàng)收。目前也已成功服務陽曲、臨汾多小區(qū)業(yè)主。

馬燕嬌表示，基礎物業(yè)是永續(xù)需求的“壓艙石”，而老舊小區(qū)改造是國家政策重點，市場空間巨大但服務難點多。服務好這一基本盤，也能在龐大的存量市場中獲取堅實的立足之本。