物業矛盾困局：對抗雙輸，共贏才是破局關鍵

物業矛盾困局：對抗雙輸，共贏才是破局關鍵

今天我們聊聊物業矛盾。在中國，只要買過房子的人，幾乎都跟物業有過摩擦——業主抱怨物業服務差，物業吐槽業主不交費，這場沒有贏家的博弈，每天都在全國無數小區里上演。

杭州臨平有個小區，3800多戶人家中僅幾百戶繳納物業費，物業公司扛不住1200萬的欠費壓力，直接選擇撤離。后果不堪設想：小區大門無人看守，快遞堆成小山，垃圾多日無人清理，餿臭味飄滿樓道，多層電梯損壞后無人維修，老人爬樓累得喘不上氣。

曾經每平方米賣3萬元的小區，如今掛牌1萬多元都無人問津。這并非個例，全國物業費收繳率從2018年的83.7%降至2023年的76.2%，創下近十年新低，物業與業主的對立正在持續升級。

為什么大家越來越不愿意交物業費？一方面，大環境下賺錢不易，房貸、車貸壓力纏身，物業費成了不少人眼中可省的開支；但更核心的原因，是業主覺得收費不合理、不透明。憑什么120平的房子要比80平的多交三分之一物業費，享受的基礎服務卻沒差別？房子空置好幾年沒享過服務，為何還要全額繳費？最讓業主憤怒的，是物業公司悄悄侵占本屬于業主的公共收益，變相薅羊毛。

其實國家早有規定，以下5筆費用扣除合理成本后，必須歸全體業主所有，不少人卻一無所知：

1. 公共區域廣告費：電梯間電子屏、單元門海報、快遞柜廣告等產生的收益，均屬業主共有；

2. 公共車位停車費：地上公共車位及未出售的公攤車位，收取的停車費需歸業主；上海就有小區業主查賬發現，物業一年收80萬停車費，未分給業主一分，全用于內部發獎金；

3. 場地出租費：小區廣場租給商家辦活動、架空層租作倉庫、閑置空地租給小販經營，所得租金歸業主；

4. 共有部分經營收入：小區內自動售貨機、飲水機，老小區閑置用房改造成小賣部等，經營收入大頭歸業主；

5. 物業用房出租收益：物業公司辦公用房屬業主共有，若將多余房間出租盈利，收益需分給業主。

這5筆錢加起來，一個小區一年少說幾十萬，多則上百萬，本該是業主的額外收入，如今卻多成了物業的灰色收入。也難怪有人說，先把該分給業主的錢結清，物業費自然一分不少交。如今，物業費制度已走到改革的十字路口，破局需從兩方面發力。

一是優化收費方式，兼顧公平與靈活。今年兩會已有代表建議，物業費按公攤面積收取，長期空置的房屋可免除物業費，貼合業主實際需求。部分地區還試點菜單式收費，將保潔、安保、綠化等服務拆分計價，業主按需選擇，想要多服務就多付費，覺得非必要可少交，這種靈活機制值得全國推廣。

二是強化收支透明，保障業主知情權。大額物業費收上來后，物業到底怎么用，多數業主一頭霧水，也缺乏查詢渠道。建議國家強制要求物業定期公示賬目，每月通過小程序等便捷渠道，清晰呈現每筆資金的去向與分配，讓業主一目了然。廣州已有小區踐行此模式，每季度給業主發放公共收益分紅，部分業主的分紅金額甚至足夠抵扣物業費，實現業主與物業的雙贏，值得借鑒。

此外，小區治理不能只靠業主與物業兩方，居委會、業委會也應主動參與，形成多方監督合力，既約束物業行為，也能提升業主對物業的信任度，緩解對立情緒。

物業問題看似是家長里短的小事，實則關乎千家萬戶的切身利益與社區和諧穩定。若始終抱著對抗心態，最終只會雙輸，就像杭州臨平那個小區，物業撤離后小區陷入混亂，房價大幅貶值，損失最大的還是業主。

更理性的做法，是建立良性循環：業主主動行使權利，通過業委會督促物業提升服務、公開賬目，尤其是厘清公共收益歸屬；物業公司也需轉變思路，靠優質、透明、公平的服務贏得信任，形成“優質服務→業主樂意繳費→服務持續優化”的正向閉環。

你可能不知道，中國的小區其實是最易實現民主自治的地方，業主能通過選票行使權利，選出為小區負責的業委會。業委會相當于業主民選的管理者，擁有小區管理的最高權利，物業、保潔、安保團隊則是服務業主的雇員，所有工作均需依據居民自治章程開展。但目前全國小區業委會成立率不足30%，核心原因是不少人缺乏自治意識——過去要么被動接受管理，要么習慣被服務，從未主動參與社區治理，即便身處民主自治的場景中，也沒好好踐行自身權利。

若你對當前物業服務不滿意，別只靠抱怨、拒繳物業費對抗，四步就能主動改變局面：

1. 摸清自身權利，明確那5筆該歸業主的公共收益；

2. 聯合鄰居成立業委會，主動行使民主自治權利；

3. 督促物業定期公開收支賬目，倒逼服務質量提升；

4. 共建透明公平的服務體系，落地業主與物業的雙贏循環。

記住，對抗只會兩敗俱傷，合作才能長久共贏。你的小區你做主，從今天起做社區真正的主人，而非被動接受者。你的每一次主動參與，不僅能改善居住環境，更能守護房產的資產價值。行動起來，讓小區更宜居，生活更舒心。