全線下跌的二手房，貝殼掛牌量高居650萬(wàn)套

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年11月發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)，勾勒出一幅令人警醒的二手房市場(chǎng)圖景：70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)無(wú)一上漲，一線城市連續(xù)第七個(gè)月領(lǐng)跌，跌幅擴(kuò)大至1.1%，創(chuàng)下近一年來(lái)的最大跌幅。與此同時(shí)，頭部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)貝殼集團(tuán)披露的650萬(wàn)套掛牌量，較四年前激增60%，更直觀地揭示了市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡。這組數(shù)據(jù)的疊加，不僅標(biāo)志著二手房市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，更折射出房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型中的深層矛盾，其影響已遠(yuǎn)超行業(yè)本身，蔓延至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融穩(wěn)定與民生福祉等多個(gè)領(lǐng)域。

當(dāng)前二手房市場(chǎng)的核心癥結(jié)，在于供需關(guān)系的根本性逆轉(zhuǎn)。貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)徐萬(wàn)剛透露的“房客比”拐點(diǎn)頗具代表性：2021年7月之前，該比值持續(xù)大于1，“客多房少”的賣方市場(chǎng)特征明顯；此后則持續(xù)小于1，市場(chǎng)徹底轉(zhuǎn)向“房多客少”的買方市場(chǎng)。650萬(wàn)套的掛牌量背后，是多重因素疊加催生的供給激增。一方面，房?jī)r(jià)下行預(yù)期削弱了市場(chǎng)信心，大量業(yè)主將閑置或出租房源掛牌出售，試圖規(guī)避資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)，部分投資客更是集中拋售小戶型房源，形成“踩踏式”供給壓力；另一方面，房企降價(jià)自救引發(fā)的連鎖反應(yīng)不容忽視，新房市場(chǎng)“以價(jià)換量”導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，進(jìn)一步倒逼二手房業(yè)主降價(jià)讓利，而司法拍賣房等非正常拋售房源的增加，更拉低了市場(chǎng)整體成交價(jià)格。

與供給激增形成鮮明對(duì)比的，是需求端的持續(xù)萎縮。人口結(jié)構(gòu)變化構(gòu)成了長(zhǎng)期制約因素，2025年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67.2%，增速明顯放緩，25-45歲適齡購(gòu)房人群較2020年減少約4200萬(wàn)人，剛需與改善型需求雙雙減弱。短期來(lái)看，居民收入預(yù)期不穩(wěn)與“買漲不買跌”的心理加劇了需求觀望。數(shù)據(jù)顯示，居民中長(zhǎng)期貸款連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，反映出大眾對(duì)加杠桿買房的審慎態(tài)度，曾經(jīng)“買房穩(wěn)賺”的投資信仰徹底崩塌，房子正從“增值資產(chǎn)”回歸“居住消費(fèi)品”的本質(zhì)屬性。政策層面雖已密集發(fā)力，30余城取消限購(gòu)、北上廣深放松郊區(qū)購(gòu)房資格，“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地，但政策效果的顯現(xiàn)存在時(shí)間差，在收入預(yù)期尚未改善的背景下，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)日。

二手房市場(chǎng)的深度調(diào)整，正引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生多重沖擊。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占GDP比重已從2020年的8.3%回落至2024年的6.3%，2021-2024年對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)連續(xù)為負(fù)。二手房市場(chǎng)的低迷直接影響上下游產(chǎn)業(yè)鏈，不僅導(dǎo)致裝修、家電、家具等下游消費(fèi)收縮，更波及鋼鐵、建材等上游產(chǎn)業(yè)，加劇了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力。金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)隱患同樣值得警惕，房地產(chǎn)與金融體系深度綁定，房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致房企資金回籠困難，開發(fā)貸違約風(fēng)險(xiǎn)上升，同時(shí)住房抵押物價(jià)值縮水可能引發(fā)個(gè)人房貸違約增加。數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度末商業(yè)銀行不良貸款率已達(dá)1.52%，部分城商行地產(chǎn)業(yè)不良貸款占比突破60%，房地產(chǎn)領(lǐng)域成為金融風(fēng)險(xiǎn)的主要承壓點(diǎn)。

對(duì)民生領(lǐng)域而言，二手房市場(chǎng)的波動(dòng)呈現(xiàn)出復(fù)雜影響。對(duì)剛需青年群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌看似降低了購(gòu)房門檻，但經(jīng)濟(jì)放緩伴隨的就業(yè)壓力增大、收入增長(zhǎng)乏力，可能導(dǎo)致“購(gòu)房成本下降但購(gòu)房能力同步減弱”的困境；對(duì)低收入群體和靈活就業(yè)者而言，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的收縮可能直接影響其就業(yè)崗位與收入來(lái)源，而資產(chǎn)增值收益與他們關(guān)聯(lián)度極低，反而要承受經(jīng)濟(jì)下行的更大壓力。更為棘手的是，地方政府陷入“房地產(chǎn)調(diào)整—財(cái)力下降—穩(wěn)市能力不足”的負(fù)向循環(huán)，土地出讓收入減少削弱了地方通過(guò)收購(gòu)存量商品房、盤活存量土地穩(wěn)定市場(chǎng)的能力，而低能級(jí)城市的庫(kù)存壓力與人口流出矛盾，更讓去庫(kù)存難度倍增。

展望未來(lái)，二手房市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，需要政策協(xié)同與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的雙重發(fā)力。短期來(lái)看，政策需精準(zhǔn)對(duì)接合理需求，優(yōu)化信貸支持政策，降低剛需和改善型購(gòu)房者的入市門檻，同時(shí)加快保障性住房建設(shè)，分流低端需求，緩解二手房市場(chǎng)的供給壓力。中期而言，要打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，通過(guò)專項(xiàng)債支持、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方式拓寬財(cái)政收入渠道，增強(qiáng)地方穩(wěn)市能力。從市場(chǎng)層面看，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌至租金回報(bào)率媲美低風(fēng)險(xiǎn)投資品收益率時(shí)，房產(chǎn)的投資價(jià)值將重新凸顯，市場(chǎng)有望自發(fā)形成新的供需平衡；而成交量連續(xù)3-6個(gè)月環(huán)比、同比增長(zhǎng)，掛牌量增速放緩、議價(jià)空間縮小等信號(hào)，將成為市場(chǎng)回歸理性的重要標(biāo)志。

當(dāng)前二手房市場(chǎng)的全線下跌與高掛牌量，是行業(yè)告別高速增長(zhǎng)、邁向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段，也是市場(chǎng)消化前期庫(kù)存、重塑價(jià)值體系的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展核心是“穩(wěn)”而非“漲”或“跌”，唯有通過(guò)政策精準(zhǔn)引導(dǎo)、行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、市場(chǎng)信心修復(fù)的多方合力，才能推動(dòng)二手房市場(chǎng)逐步回歸理性區(qū)間，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正發(fā)揮保障民生、支撐經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性作用。對(duì)于購(gòu)房者、房企與地方政府而言，適應(yīng)市場(chǎng)新常態(tài)、摒棄短期投機(jī)思維，才是穿越調(diào)整周期的關(guān)鍵所在。