還不起房貸就把房還銀行？債務(wù)真能兩清嗎？

還不起房貸就把房還銀行？債務(wù)真能兩清嗎？美國(guó)百年房貸制度給答案

“還不起房貸，把房子還給銀行就行，債務(wù)關(guān)系兩清，損失由銀行承擔(dān)”，這話你大概率聽過；也常有人說“房貸透支未來(lái)30年消費(fèi)”。先不糾結(jié)這話對(duì)錯(cuò)，咱們先聊個(gè)核心問題：房貸誕生之初，就有人想到過這些隱患嗎？又該怎么解決？

其實(shí)古代就有類似房貸的形式，只是期限很短，大多只有三五年。直到1933-1934年美國(guó)大蕭條期間，羅斯福政府才推出現(xiàn)代化房貸制度，將貸款期限延長(zhǎng)至15-30年。設(shè)計(jì)初衷很簡(jiǎn)單：期限拉長(zhǎng)，即便總利息變多，老百姓每月月供壓力會(huì)大幅減輕，能更輕松買房、釋放消費(fèi)需求。

但制度出臺(tái)后，民眾卻不買賬——房貸劃算的前提，是房?jī)r(jià)漲幅能覆蓋利息加房租，可大蕭條時(shí)期房?jī)r(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)下行，大家優(yōu)先考慮保住收入和存款，而非買房消費(fèi)；沒人買房消費(fèi)，房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)又會(huì)進(jìn)一步惡化，房貸制度反而成了“經(jīng)濟(jì)上行期有用、下行期失靈”的工具。

不過巧的是，美國(guó)是聯(lián)邦制，各州有獨(dú)立法律和法院。1933年，加州法院出臺(tái)新規(guī)：轄區(qū)內(nèi)公民若無(wú)力償還房貸，只需把房子還給銀行，哪怕房屋現(xiàn)價(jià)低于貸款余額，債務(wù)關(guān)系也徹底了結(jié)，銀行不能再追繳差額欠款。加州法院這么判，核心原因有兩點(diǎn)：

一是房貸審批時(shí)，銀行已評(píng)估過房屋價(jià)值，如今房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)縮水，是銀行自身經(jīng)營(yíng)評(píng)估能力不足，與借款人無(wú)關(guān)；

二是若允許銀行追繳差額，可能催生銀行與開發(fā)商聯(lián)手炒高房?jī)r(jià)、高價(jià)賣房放貸賺利息的亂象，法院需以公平為原則，推行無(wú)追索權(quán)房貸法律。

這條法律的效果很明顯：

一方面，刺激有買房需求的人入市，不用過度擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，即便買貴了，還不上貸時(shí)退給銀行即可，無(wú)后續(xù)債務(wù)壓力；

另一方面，帶動(dòng)有房貸人群敢消費(fèi)——房?jī)r(jià)下行期，哪怕收入沒減少，人們也會(huì)怕房貸余額超房屋價(jià)值，拼命縮減消費(fèi)、增加儲(chǔ)蓄，反而加重經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而無(wú)追索權(quán)法律恰好盤活了房地產(chǎn)與消費(fèi)市場(chǎng)。

后續(xù)數(shù)據(jù)也印證，1930年代及之后每次美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，加州及跟進(jìn)無(wú)追索權(quán)法律的州，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度都比實(shí)行有追索權(quán)的州更快；等經(jīng)濟(jì)回暖、收入上漲，房貸壓力自然也會(huì)減輕。這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，后來(lái)被普林斯頓大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授阿蒂夫·米安和阿米爾·蘇菲總結(jié)在《債務(wù)之屋》（House of Debt）一書中。

這時(shí)難免有人疑問：老百姓債務(wù)清了，大量房子歸銀行，銀行會(huì)不會(huì)倒閉，反而拖累經(jīng)濟(jì)？從歷史數(shù)據(jù)看，美國(guó)實(shí)行無(wú)追索權(quán)的州，房貸違約率確實(shí)比有追索權(quán)的州高20%以上，銀行損失更大，但并沒有出現(xiàn)更多銀行破產(chǎn)的情況。

核心原因是，無(wú)追索權(quán)制度下，銀行會(huì)更重視房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)過高時(shí)，會(huì)主動(dòng)提高首付比例、上調(diào)利率，甚至拒絕放貸，靠更高利潤(rùn)率和風(fēng)險(xiǎn)撥備平衡損失，同時(shí)壓低過熱的購(gòu)房需求，讓房?jī)r(jià)回歸理性，真正發(fā)揮現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)的專業(yè)定價(jià)作用。簡(jiǎn)單說，無(wú)追索權(quán)不會(huì)讓銀行更容易破產(chǎn)，只會(huì)讓銀行賺得相對(duì)少一些。

另外還有個(gè)關(guān)鍵差異：無(wú)追索權(quán)制度下，房貸糾紛大多不用鬧到法院，房子交給銀行，債務(wù)就了結(jié)；但有追索權(quán)制度中，銀行追繳差額欠款需法院、執(zhí)行局深度參與，而這些機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)來(lái)自納稅人稅款，相當(dāng)于納稅人間接承擔(dān)了銀行追債的成本，這也是有追索權(quán)制度下銀行能賺更多錢的核心原因之一。

既然無(wú)追索權(quán)制度看似合理，那2008年美國(guó)次貸危機(jī)為啥還會(huì)爆發(fā)？這得從存款保險(xiǎn)制度說起。大蕭條時(shí)，銀行恐慌性擠兌導(dǎo)致大量破產(chǎn)，羅斯福政府推出《格拉斯-斯蒂格爾法案》，建立聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（100%國(guó)有），銀行破產(chǎn)后由其賠付民眾存款，初期每戶賠償上限2500美元，足以覆蓋95%民眾的存款需求，有效緩解了擠兌潮。

后來(lái)賠償上限不斷上調(diào)，1969年漲到2萬(wàn)美元，1980年飆升至10萬(wàn)美元，遠(yuǎn)超多數(shù)美國(guó)人正常存款額。這就出現(xiàn)了問題：富裕階層不在乎銀行安全性，只選利率高的銀行存款，反正有政府兜底；再加上80年代美國(guó)取消存款利率管控，銀行間掀起高息攬存競(jìng)爭(zhēng)，為了盈利只能放寬風(fēng)控放貸，原本保障民生的存款保險(xiǎn)，反而醞釀出金融風(fēng)險(xiǎn)，這一現(xiàn)象被學(xué)術(shù)定義為“政策功能漂移”，最終引發(fā)80年代小規(guī)模儲(chǔ)貸危機(jī)。

但當(dāng)時(shí)美國(guó)政府僅投入千億美金救市，沒做太多政策調(diào)整，反而繼續(xù)放松金融監(jiān)管。到2008年，存款保險(xiǎn)賠償上限漲到25萬(wàn)美金，銀行又把大量房貸打包成ABS等二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品，基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)壓力，徹底忽視風(fēng)控，最終爆發(fā)大規(guī)模次貸危機(jī)。

次貸危機(jī)后，美國(guó)做了不少整改：將存款保險(xiǎn)上限鎖定25萬(wàn)美金、加強(qiáng)金融監(jiān)管、完善銀行懲罰與破產(chǎn)制度，但始終沒廢除無(wú)追索權(quán)法律。目前美國(guó)多數(shù)州實(shí)行無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)房貸制度，有限追索權(quán)規(guī)則很清晰：自住購(gòu)房貸款，銀行不可追索；投資、出租類購(gòu)房貸款，銀行可追索；或銀行收房后，僅能追索數(shù)月內(nèi)、一定金額的債務(wù)差額，既警示違約，又不長(zhǎng)期壓制經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。經(jīng)濟(jì)學(xué)研究普遍認(rèn)為，無(wú)追索權(quán)制度會(huì)加快房?jī)r(jià)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并非次貸危機(jī)的根本原因。

最后一個(gè)問題：既然無(wú)追索權(quán)制度優(yōu)勢(shì)明顯，為啥沒在我國(guó)推行？我認(rèn)為核心是受文化慣性，以及傳統(tǒng)法律細(xì)節(jié)沖突等因素影響。如果你來(lái)經(jīng)營(yíng)一家銀行，會(huì)選擇實(shí)行無(wú)追索權(quán)房貸制度嗎？評(píng)論區(qū)聊聊你的想法。