房貸貼息新政將至？房地產救市的核心邏輯全解析

房貸貼息新政將至？房地產救市的核心邏輯全解析

近期有媒體報道，以房貸貼息為代表的樓市新政或即將落地，這類政策核心是通過財政補貼降低購房者的貸款利率成本，直白說就是未來大家買房的房貸利息會下降。這無疑是項利好政策，但大家更關心三個核心問題：房地產到底要不要救、能不能救起來、該怎么救？借著房貸貼息這件事，今天就把這三個話題講透。

一、房地產要不要救？答案是“必救”

不少人認為房地產不該救，覺得過去房價上漲對實體經濟打擊大，但這事要辯證看待。過去二十多年的房改，房地產對中國經濟的貢獻始終占主導，它不僅是國民經濟第一大支柱行業，更關聯著7000多萬人的就業。房價若大幅下跌，不僅會沖擊實體經濟，還會抑制居民消費；更關鍵的是，當前地方財政壓力極大，土地財政占地方財政收入的三分之一，若房地產無法企穩，土地財政會受重創，進而影響城市基礎設施建設與社會保障體系運轉。從宏觀層面看，房地產不僅需要救，而且是必須救。

從老百姓角度出發，房產更是居民最核心的資產——居民資產中，房產占比高達三分之二，股票、債券、黃金等資產占比極低。全國房產總市值超400萬億元，過去幾年房價下跌了百分之二三十，相當于老百姓財富縮水超100萬億元，接近我國一年的GDP總量（約130萬億元）。這也能解釋，為何近年就業、居民消費持續不振，很大程度上都與房地產下行帶來的財富縮水有關。

除此之外，救房地產不只是拉動經濟增長、促進消費、穩定居民預期與財富，參考歐美、日本等國經驗，它們遇到房地產下行周期時都會出手救助，本質上救的不只是地產行業，更是居民財富，是廣大老百姓的就業穩定。

二、房地產能不能救起來？核心看“分化”

我認為房地產能救起來，但要明確一點：中國房地產大開發時代已經結束，即便出臺一系列救市政策，也別指望房價全面上漲。我此前提出過“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，靠這個框架，我們精準預測了2015年一線城市房價翻倍，也預判了2020年房價將出現歷史性下跌。

如今再明確說結論：未來房地產會呈現明顯的“二八分化”——人口持續流入的核心城市、核心區域，只要時間足夠長，房價甚至可能再創新高；而人口持續流出的低能級城市，未來十年、二十年大概率會經歷漫長的下跌過程。

三、房地產該怎么救？靠“組合拳”發力

房貸貼息確實是好政策，但救市不能單靠這一招，需要一套組合拳，核心有三點：

1. 房貸貼息降利息：直接降低購房者的利息支付成本，減輕還款壓力，激發購房需求；

2. 減免稅費降成本：下調契稅等購房相關稅費，進一步降低購房門檻，提升市場活躍度；

3. 住房收儲調供求：這也是我近年一直呼吁、如今逐漸形成共識的關鍵舉措——成立住房保障基金或住房銀行，專項開展住房收儲，調節市場供求關系。我們一直想學習德國、新加坡的組屋、廉租房、保障房制度，現在正是最佳時機：可設立3萬億到5萬億規模的住房保障基金，收儲市場上的存量房源，再將這些房子作為廉租房、保障房，以低廉租金供給大學畢業生、農民工等群體，既惠民又能穩樓市。

可能有人會問，成立住房保障基金的錢從哪來？其實印貨幣支持關鍵領域發展，早已驗證有效——過去幾十年，我們通過貨幣投放建設了大量基礎設施與民生工程，極大推動了經濟發展，用這種方式支持住房保障體系建設，同樣合理且必要。

總結

第一，以房貸貼息為代表的樓市新政十分必要，房地產必須救，這既關系宏觀經濟增長，更關乎老百姓的財富安全與就業穩定；

第二，房地產能救起來，但不是全面回暖，人口流入的核心城市、核心區域會企穩回升，低能級城市則持續分化下行，呈現“二八現象”；

第三，救市需打組合拳，除了房貸貼息、減免稅費，成立住房穩定基金或住房保障銀行開展收儲，是關鍵且長遠的舉措。這不僅能緩解開發商現金流壓力、助力地方財政紓困，更能搭建起中國大規模的保障房體系，讓大學畢業生、農民工等群體以低價租到保障房，是真正利國利民的大事。

最后也想呼吁，做有溫度、有情懷的行業研究，我們都熱愛這個國家，也衷心祝愿房地產早日走出困境，中國經濟持續繁榮富強。