貝殼旗下貝好家“大數(shù)據(jù)造房”樣板樓撩開面紗，高層重申“不做開發(fā)商”

貝好家作為貝殼一個新事業(yè)線面市時，已經(jīng)下行了兩年的房地產(chǎn)市場炸了鍋。

盡管從一開始就強(qiáng)調(diào)自己不是房地產(chǎn)開發(fā)商，但不理解和質(zhì)疑從未間斷，“這個時候下場，為什么？”

自2023年7月成立到現(xiàn)在，貝好家陸續(xù)在多個重點城市拿地，每一次拿地，都會吸引眾多關(guān)注。11月15日，貝好家第一個自主操盤的頂豪項目，位于成都金融城的貝宸S1，首次開盤推出108套房源，建筑面積約275-560㎡，單套總價最低1590萬元，最高5400萬元。

內(nèi)部把這個項目視為貝好家大數(shù)據(jù)造房C2M（消費者到制造者）模式的001號。根據(jù)成都市房管局最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，開盤不足一個月，該項目網(wǎng)簽20套，在成都全年總價2000萬以上總價段住宅（含別墅）中排名第二。據(jù)說，每位客戶到項目平均看房時長超過2.5小時。

2025年12月12日，貝好家貝宸S1項目所在的成都發(fā)布C2M（消費者到制造者）全鏈解決方案。面對媒體，高管第一次詳細(xì)講述一個跨界“新手”怎樣造豪宅，也解釋了“貝好家為什么要進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域”以及一系列動作背后的邏輯。

“從貝好家成立起，定位就不是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺。”貝殼集團(tuán)副董事長、貝好家首席執(zhí)行官徐萬剛說，做自主操盤不是要做開發(fā)商，而是為了驗證和提升C2M能力，“沒有從頭到尾的閉環(huán)，很多事情無法驗證。這兩個自主操盤的項目，相當(dāng)于做了一個‘更大的樣板間’，為了讓C2M模式推廣到更多城市、更多項目，同時沉淀了我們的產(chǎn)品觀——住得好大于賣得好，客戶需求大于開發(fā)經(jīng)驗。”

什么是C2M模式？

按照貝殼對當(dāng)下市場的判斷，房地產(chǎn)發(fā)展30多年來，客戶主權(quán)第一次站在了核心位置。

而C2M的核心，就是基于海量數(shù)據(jù)刻畫客戶需求畫像，進(jìn)而為開發(fā)商、業(yè)主方等合作伙伴提供從前端到后端的C2M全面解決方案，包括C端產(chǎn)品解決方案和C端營銷方案，覆蓋土地獲取、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計、品質(zhì)管控、營銷推廣等各環(huán)節(jié)，拆解為C2M定位、C2M設(shè)計、C2M品控、C2M營銷。

“貝殼的模式讓我想到了華為對汽車行業(yè)的作用——貝好家不是開發(fā)商，而是一套能提升開發(fā)商投資成功率的系統(tǒng)，在前端和后端為資本投入提供更好的信息支持和渠道保障，還會與貝殼傳統(tǒng)新房業(yè)務(wù)形成融合發(fā)展。”廣發(fā)證券首席分析師稱。

2024年貝好家正式推出了這套模式。與傳統(tǒng)開發(fā)商流程相比，最大的不同是“客戶參與”——客戶貫穿產(chǎn)品定位、設(shè)計、建造、銷售整個環(huán)節(jié)。“在目前市場環(huán)境下，相比于開發(fā)商做了很多努力但最終像開盲盒式的開盤，這種模式相對可控。”徐萬剛稱。

根據(jù)介紹，C2M模式分兩個階段：第一階段是準(zhǔn)確判斷房價走勢，把握主流客戶需求，輸出符合客戶需求的可選項，讓客戶參與產(chǎn)品迭代，核心是建立精準(zhǔn)房價預(yù)判、產(chǎn)品定位、客戶觸達(dá)和互動能力；第二階段是實現(xiàn)個性化定制。現(xiàn)在的開發(fā)基本是標(biāo)準(zhǔn)化的，未來同一樓層、同一戶型可以有不同風(fēng)格和裝修，甚至拿地前就能找到客戶，在設(shè)計階段就滿足其個性化需求，這需要建立客戶線上深度互動能力和數(shù)字化定制平臺。“目前我們還處在第一階段，相信未來會向第二階段演進(jìn)。”

構(gòu)建這個模式需要新房市場數(shù)據(jù)、二手房市場數(shù)據(jù)、樓盤字典和客戶線上瀏覽、帶看、交互等數(shù)據(jù)，這些都是貝殼擅長的領(lǐng)域。

“相信再經(jīng)過一兩年，就能打造出專家級產(chǎn)品解決方案，全面精準(zhǔn)把握客戶需求和房價走勢。”徐萬剛說。

001號“樣板樓”

貝宸S1項目，在貝好家內(nèi)部一開始就是作為標(biāo)桿來做的。設(shè)計建造的同時，還有兩個任務(wù)并行：一個是C2M工作模式的落地驗證和完善，另一個是系統(tǒng)性知識的研究、創(chuàng)新和沉淀。

該項目位于成都金融城三期，距城市核心地標(biāo)“雙子塔”兩公里。2024年9月20日，貝好家以10.76億元總價競得該地塊，折合樓面價27300元/m2，刷新成都市住宅用地樓面價紀(jì)錄。

從拿地到開盤，這個項目花了14個月。

從其拿地半年后的3月份開始，金融城三期和東片區(qū)的地價就開始出現(xiàn)明顯上漲，樓面價連續(xù)突破3萬元、4萬元大關(guān)。市場上很多質(zhì)疑指向整個項目的周期過長，徐萬剛回應(yīng)，拿地不是為了賺錢，而是為了打磨C2M模式、鍛煉團(tuán)隊、驗證能力。“貝好家從成立那天起，就沒想過要做開發(fā)商。”

“這個項目創(chuàng)新度和復(fù)雜程度極高，即便是有幾十年經(jīng)驗的開發(fā)商，做這么多創(chuàng)新也需要時間——去年（指2024年）同期拿地的有兩個項目，也都用了14個月。如果想追求快，復(fù)制現(xiàn)成戶型6個月就能開盤，但這不是我們的目的，再來一次我們依然會這么做。”他說。

貝好家團(tuán)隊在群訪中稱，在這之前，很多創(chuàng)新過往沒有可借鑒的經(jīng)驗，原本的開發(fā)經(jīng)驗不能直接應(yīng)用或者簡單迭代，同時不僅是項目設(shè)計，每個課題也都是從客戶調(diào)研、需求出發(fā)，調(diào)研成果還要返回給客戶進(jìn)行反饋和迭代，這些場景很多設(shè)計師都從未經(jīng)歷。

據(jù)說在拿地后，貝好家的設(shè)計師團(tuán)隊用了大量時間深訪目標(biāo)客戶，分多輪進(jìn)行，讓設(shè)計師對客戶描摹，后又在項目附近租用空地，用8個月的時間，進(jìn)行1:1打樣還原真實場景，以確保各種創(chuàng)新設(shè)計的落地效果。

為了做出“下一代豪宅”，該團(tuán)隊用近一年時間與朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等各個專業(yè)領(lǐng)域的知名廠商接洽，最終將五恒系統(tǒng)、智能家電、戶內(nèi)燈光、電動門窗、凈水設(shè)備等模塊，全部與華為鴻蒙智家系統(tǒng)深度對接，并具備極強(qiáng)的未來可擴(kuò)展性。

由貝好家控股、聯(lián)合新希望集團(tuán)旗下高端物業(yè)品牌“新希望·D’LIFE”共同組建的貝望物業(yè)，也在規(guī)劃設(shè)計階段就提前介入，對高能耗、難維護(hù)的環(huán)節(jié)提出優(yōu)化建議，還以未來20年為周期，對能耗、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)等數(shù)百項長期費用進(jìn)行精細(xì)化測算與規(guī)劃。

2025年年中，貝好家在業(yè)績發(fā)布會上宣布不再自主操盤。

“做自主操盤是為了鍛煉C2M模式的新開發(fā)能力——從拿地前的定位、建造到營銷，整個過程是全新的模式，如果不能自己完成閉環(huán)，就沒法真正掌握這種能力，這是我們做自操盤的核心原因。”發(fā)布會上，高層解釋，“和我們自己做自操盤相比，合作模式的項目數(shù)量起碼能多10倍——比如自操盤一年最多做10個，合作后我們可以做100個項目。”

截至2025年11月，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州等地累計落地17個項目，涵蓋多種合作模式。合作方包括中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國電建地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國金茂等房企。