廣東
剛剛，廣州又有3宗地成功出讓！
今天早上10點，中交城投聯合科學城集團以總價284420萬元競得黃埔長洲島低密地塊，成交樓面價約1.8萬/平。
另一邊，南投以167110萬元的總價，拿下靈山島2025NJY-4和2025NJY-5地塊，名義成交樓面價分別為10283元/平和9977元/平。
這三宗地成功賣出，讓廣州一口氣攬金超44億元！
｜截圖來源：廣州公共資源交易中心
樓市君簡單總結了一下這三宗地的主要信息，我們一起來看看。
黃埔區HPG-CZ-02
先來看看中交城投聯合體拿下的黃埔區長洲島HPG-CZ-02地塊，有幾個看點：
1、這是長洲島多年來掛牌的首宗宅地，并且擁有一線江景資源；
2、地塊容積率僅為1.01，限高30米，基本是瞄準別墅類產品來的；
3、地塊體量超15萬平，是主城區難得的低密大盤，稀缺性很強。
簡答來說，整個項目主打的核心要素三個：
生態資源、超低密度、稀缺大盤體量。
首先，項目地段很特殊，就在長洲島尖。
具體位置是廣東省工人醫院東側，南側直面珠江，北側與辛亥革命紀念館隔江對望。
｜廣州樓市發布 制
僅就整體環境來看，這里未來的居住舒適度確實非常高。
另外，地塊與7號線深井站的距離約1公里左右，步行范圍內可享地鐵出行。
｜長洲島實拍
｜廣州樓市發布 攝
其次，地塊的容積率破天荒地只有1.01，并且限高30米。
在此之前，廣州今年出讓宅地中容積率最低的是增城城投拿下的荔湖新城大道東側地塊、花都城投拿下鳳凰北路以西地塊，容積率均為1.02。
樓市君查了下，在過去7年時間，廣州還沒出讓過容積率這么低的涉宅地塊。
最重要的是，從土拍數據來看，項目的稀缺性確實很足。
地塊用地面積20萬平，總建面15.6萬平，需配建5000平商業、超4.6萬平開放公園綠地等。
它不僅是2010年以來廣州主城出讓面積最大的超低密宅地，并且會連片開發。
｜廣州樓市發布 制
此前我們寫過，該項目總投資超過73億，總建面約30萬平，會建住宅、公服配套等。
整個大盤最終的體量，遠不止目前地塊所配建的商業、公園綠地等資源。
｜圖源：廣東政務服務網
如此低容積率，體量又這么大的新盤，長洲島項目堪稱近十年來唯一的案例。
這種稀缺性，極大提高了項目未來的市場地位。
而1.8萬/平的樓面價，長洲島一帶也不算高。
要知道，一路之隔的大學城板塊，成交單價常年在六七萬。
｜圖源：貝殼找房
因此，未來項目面向的客群，除了以周邊企業職工、大學城改善外溢為主之外，對很多喜歡低密社區的朋友也有一定吸引力。
南沙區靈山島2025NJY-4\2025NJY-5
再來看看靈山島這兩宗地，有幾個關鍵信息點：
1、地塊是靈山島尖迄今為止唯二的涉宅地，擁有一線江景景觀；
2、地塊周邊已經預留了15號線靈山島站的出入口，但短期內與其他板塊的連接高度依賴自駕；
3、容積率都不算低，2025NJY-4容積率為3.3，2025NJY-5容積率為2.8；
4、商業占比較大，2025NJY-4地塊商業約34886平，2025NJY-5地塊商業約36608平，合計超過7萬平，保留了原有的靈山商業水街規劃；
5、陽臺率提高到25%，并且鼓勵垂直綠化，產品比靈山島的舊規產品要好上不少。
｜廣州樓市發布 制
總的來說，這兩宗地的基本面都不差：
自帶商業+地鐵規劃+一線江景，很適合給有錢人買來改善居住。
存在不確定的是書包，靈山島尖原為純商業用地，沒有配套學校規劃。
樓市君猜測大概率還是會分配到鳳凰大道另一邊的灣區實驗學?；蛘呙髦闉承W。
｜靈山島航拍
｜廣州樓市發布 攝
還有一個比較大的挑戰，其實在于價格。
名義上，這兩宗地的樓面價都是在1萬/平左右。
但這兩宗地和早幾天掛牌的橫瀝TOD地塊類似，都有相當大比例的商業。
其中2025NJY-4地塊，總建面89138平，住宅僅有53574平，商業商務面積高達34886平！
若只計算住宅部分，樓面價高達17109元/平！
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
2025NJY-5地塊也是類似情況，總建面75622平，住宅僅有38676平，商業商務面積高達36608，近乎一半。
若只計算住宅部分，樓面價高達19508元/平！
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
這兩宗地合計住宅僅有92250平，大概不到1000套的貨量，但商業高達71494平！
雖然說商業并沒有限制不能出售，但就目前靈山島尖的商業環境，想要把靈山商業水街培育出來，其實并不容易。
因此，商業對拿地房企來說，可以算是一個不小的負擔。
從這個角度上看，靈山島兩宗地塊的純住宅樓面價都不算低，未來房企利潤表的保本售價，很大概率會奔著三字頭去。
目前，靈山島基本都是二手房，掛牌價2-3萬左右，部分望江戶型掛牌在4萬+。
實際成交價基本則在2字頭，甚至還有1字頭的。
｜圖源：貝殼找房
因此，樓市君依然認為靈山島這兩宗地，包括橫瀝TOD地塊，都不是來砸場子的。
其主要目的，其實都是為板塊配套進行一個補全，為南沙明珠灣起步區的價值做背書。
特別是配建的商業、公園綠地面積等，對整個片區的整體居住環境都是一個利好。
靈山島的業主們，大可不必著急。
｜廣州樓市發布 攝
至于產品方面，樓市君也偏向打造大戶型。
一方面，兩宗地都擁有比較珍貴的江景資源，房企有動力也有必要去放大江景價值。
另一方面，目前市場已經出現了明顯的分層，大戶型更符合南沙整體的置業趨勢。
值得一提的是，這兩宗地與橫瀝島TOD地塊都有相似的規劃條件。
兩宗地塊同樣鼓勵立體綠化、并且陽臺率也從常規的20%，進一步提高到了25%。
盡管說四代宅在招商林嶼境之后就此“絕版”，但南沙依然在探索廣州未來的產品設計方向。
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
最后，樓市君也提醒一下，這個月還將迎來密集的地塊出讓，大家一定不要錯過關注我們哈~
｜廣州樓市發布 制
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