剛需托底、豪宅點(diǎn)睛，香港樓市率先止跌回暖，其他城市能否復(fù)制

當(dāng)很多城市還在樓市的調(diào)整中辛苦摸索時(shí)，香港已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的樓價(jià)上漲。而且，香港樓市的這一波止跌回暖還不是單點(diǎn)的爆發(fā)，新房、二手房?jī)r(jià)格齊漲，剛需托底、豪宅點(diǎn)睛，成交量創(chuàng)下近年新高。

問題在于，其他城市能否復(fù)制香港樓市的回暖舉措。

香港樓市止跌回暖，是實(shí)打?qū)嵉挠糙厔?shì)

判斷樓市回暖是否真實(shí)，量?jī)r(jià)齊升是硬指標(biāo)。

樓價(jià)方面，香港樓市從5月結(jié)束連續(xù)47個(gè)月的下跌后，就像踩穩(wěn)了臺(tái)階，每月穩(wěn)步向上，10月較去年同期已經(jīng)漲了4.02%，十個(gè)月累計(jì)升幅4.23%。雖然和2021年的歷史高位比，還是低了28.61%，但這種溫和回升的節(jié)奏，反而比猛漲更有底氣。
截至今年11月，香港的一手私人住宅成交量已經(jīng)到了1.88萬(wàn)宗，全年大概率能沖破2萬(wàn)宗關(guān)口，這是2013年“一手新例”實(shí)施以來(lái)的最高紀(jì)錄。二手市場(chǎng)也不弱，前11個(gè)月成交3.58萬(wàn)宗，全年預(yù)計(jì)3.9萬(wàn)宗，同樣是近四年的峰值。整個(gè)市場(chǎng)全年成交總值有望摸到4970億港元，同比上漲13%。

租金市場(chǎng)的表現(xiàn)印證了需求的真實(shí)性。10月私人住宅租金指數(shù)漲到202.5，今年前十個(gè)月累計(jì)升了4%，連續(xù)三年上漲的租金，說(shuō)明住房需求一直在剛性釋放。

金管局的數(shù)據(jù)也能佐證，10月新批按揭貸款額313億港元，二手市場(chǎng)的按揭貸款還漲了3.4%，未償還按揭貸款總額達(dá)1.9074萬(wàn)億港元，而按揭拖欠率只有0.13%，接近零重組貸款，說(shuō)明市場(chǎng)沒有杠桿炒作的泡沫，都是真金白銀的真實(shí)交易。

剛需托底，豪宅點(diǎn)睛的雙重共振

這一波香港樓市回暖，剛需群體和富豪群體達(dá)成了共識(shí)，兩端發(fā)力撐起了整個(gè)市場(chǎng)。對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，最大的吸引力就是“供平過租”的現(xiàn)實(shí)利好。隨著香港銀行跟著美聯(lián)儲(chǔ)減息，現(xiàn)在按揭利率低到3.25厘左右，9月份有七成五的指標(biāo)屋苑都出現(xiàn)了月供比租金還低的情況，租金指數(shù)回報(bào)率沖到了3.56%，這是近14年來(lái)第二高的水平。

政策紅利給剛需添了一把火。年初香港把100元印花稅的門檻從300萬(wàn)港元提高到400萬(wàn)港元，一套400萬(wàn)的小戶型，印花稅從6萬(wàn)多降到100塊，上車成本大幅降低。前11個(gè)月，400萬(wàn)港元以下的一、二手住宅成交了1.26萬(wàn)宗，創(chuàng)下近9年新高。對(duì)于想在香港扎根的年輕人來(lái)說(shuō)，手里有積蓄，供樓比租房劃算，自然愿意邁出置業(yè)第一步。

剛需撐住底部的同時(shí)，高端市場(chǎng)也沒閑著。今年下半年，逾億元的一手豪宅成交61宗，總金額129.4億元，比上半年翻了一倍還多，二手豪宅也創(chuàng)下四年新高。內(nèi)地買家在這些高端交易中占了57%，遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)22%的占比。阿里巴巴前CEO張勇花5354萬(wàn)港元拿下半山單位，內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)新貴斥資4.8億購(gòu)入深水灣豪宅，這些案例都說(shuō)明，全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下，香港核心地段的房產(chǎn)依然是高凈值人群的避險(xiǎn)首選。

人才政策帶來(lái)的增量需求也不能忽視。“高端人才通行證計(jì)劃”“優(yōu)秀人才入境計(jì)劃”持續(xù)發(fā)力，加上非本地學(xué)生數(shù)量增加，催生了大量剛性居住需求。這些新來(lái)港人士要么選擇租房，推高租金，要么直接置業(yè)，成為樓市的新生購(gòu)買力，形成了租購(gòu)互補(bǔ)的良性循環(huán)。

可持續(xù)性何在？供應(yīng)緩沖與健康杠桿的平衡

很多人會(huì)問，這波回暖能不能持續(xù)？

供應(yīng)方面，香港未來(lái)五年傳統(tǒng)公營(yíng)房屋年均落成32100個(gè)單位，加上簡(jiǎn)約公屋，每年能達(dá)到37700個(gè)單位，遠(yuǎn)超預(yù)期目標(biāo)。私人住宅供應(yīng)呈現(xiàn)先高后低的態(tài)勢(shì)，2025年、2026年每年能有2萬(wàn)個(gè)單位入市，之后會(huì)逐漸回落。充足的供應(yīng)能避免房?jī)r(jià)過快上漲，讓市場(chǎng)保持理性。

從需求端看，支撐力依然穩(wěn)固。香港地區(qū)壓抑多年的購(gòu)房需求還在持續(xù)釋放，香港銀行存款總額據(jù)稱已達(dá)到19.14萬(wàn)億港元，龐大的儲(chǔ)蓄資金需要優(yōu)質(zhì)出路，而樓市顯然是重要選擇。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)也客觀存在。私人住宅供應(yīng)在未來(lái)兩年的集中釋放，可能會(huì)對(duì)部分區(qū)域的價(jià)格形成壓力。公營(yíng)房屋的大量落成，也會(huì)分流一部分剛需。但這些因素更像是穩(wěn)壓器，能讓樓市避免大起大落，朝著更健康的方向發(fā)展。溫和的上漲節(jié)奏，恰恰說(shuō)明了市場(chǎng)的可持續(xù)性。

剛需撐住了市場(chǎng)底部，豪宅打開了價(jià)值空間，香港樓市“有里有面”的復(fù)蘇，比單純的普漲更有含金量。
未來(lái)，香港樓市大概率不會(huì)重現(xiàn)過去的瘋狂普漲，而是結(jié)構(gòu)性的溫和回升，核心地段、優(yōu)質(zhì)戶型的價(jià)值會(huì)持續(xù)凸顯。

香港樓市的復(fù)蘇路徑也為其他城市提供了參考，只有尊重市場(chǎng)規(guī)律、激活真實(shí)需求、守住風(fēng)險(xiǎn)底線，樓市才能真正實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。