東京外國人購房占比僅3.5%？官方數據背后，隱藏著哪些真相？

在東京房地產投資圈，“外國人購房占比”始終是熱議焦點。調查數據顯示，2025年上半年購買東京都新建公寓的海外居住者占3.0%。

對于這一數據，許多業內人士和投資者不禁發出質疑：在日本買房的外國人真的這么少嗎？

01

官方數據的“統計盲區”：誰被排除在外？

國土交通省2025年上半年的統計數據顯示，在東京23區新建公寓中，海外居住者購房比例僅為3.5%，東京都心6區的海外居住者購房占比7.5%，但整個東京都的占比則低至3.0%。

其實，國土交通省的統計邏輯存在局限性，那就是關于外國人的購房數據，僅統計居住地址在日本境外的個人或法人。

但，這三類核心買家卻被完全忽略：

? 在日本工作、生活的外籍人員（持工作簽證、經營管理簽證等）；

? 已獲得日本永住資格的外國人；

? 通過日本本土公司名義購房的外籍投資者。

也就是說，日本國土交通省對這些人買的房全沒有算進去。

數據還顯示，2025年上半年東京23區海外居住者購房量同比翻倍，其中中國臺灣地區192件、中國大陸30件、新加坡21件、香港地區15件。

值得注意的是，國土交通省的這些數據統計也只統計居住地在海外的外籍購房者，在日工作、生活并持有長期簽證的華人購房者，以及通過日本公司名義購房的情況，都被排除在了這個統計范圍之外。

可見，這種統計方法存在明顯的盲區，導致官方數據（如東京23區新建公寓海外買家占比3.5%）遠低于市場實際感知。

02

民間調研揭露真相：核心區占比逼近20%

與官方數據形成鮮明對比的是，民間調研更貼近實際交易情況。

三菱UFJ信托銀行對大型開發商的調研顯示：

? 千代田區、港區、澀谷區等核心區域，外國人購房占比高達19%；

? 東京23區中其余20區，這一比例也達到12.7%。

換句話說，在東京最核心的地段，每賣出10套房產就有近2套被外國人買了。

此外，日本不動產調查公司“東京KANTEI”的研究員高橋雅之直言：“國土交通省的數據太溫和了”。

而且官方數據也透露端倪：2025年上半年新宿區海外居住者購房比例暴增8倍至14.6%，若疊加在日外國人買家，真實比例無疑會進一步攀升。

為什么官方與民間數據差距如此懸殊呢？其核心在于統計標準不同：民間機構聚焦“實際購房人身份”，而官方僅以“海外住址”為篩選依據。

不過這一現狀即將改變——日本正推進不動產國籍登記制度，未來外國人購房時，國籍信息將被納入房產證（藤本）登記范圍，填補長期以來的信息空白。

當一個國家開始針對性完善登記制度，本質上說明外國人購房的體量已達到“值得規范管理”的程度。

因此，結合現有數據交叉驗證，行業普遍給出了穩妥的區間判斷：東京外國人購房真實占比在10%-20%之間，核心六區更無限接近20%。

03

東京房產進入“國際化配置時代”

對于中國投資者而言，這一趨勢絕非恐慌信號，而是市場結構性變革的明確信號：東京房地產正從“本土剛需主導”轉向“全球資產配置標的”，逐步向紐約、倫敦、新加坡等國際都市看齊。

本地剛需的穩定需求為房產提供了基礎支撐，而持續涌入的國際資本則在重塑市場格局。

未來，如若日本政府落實購房國籍登記制度，相信會有更真實的數據浮出水面，2025年的3.5%或10%-20%，都只是東京房產國際化浪潮的起點。

如今的核心問題早已不是“占比多少”，而是“趨勢如何”。在全球資產配置需求日益增長的背景下，東京房產作為兼具穩定性與成長性的市場，正迎來國際化的關鍵轉折點。

如果您有意向在日本投資房產，歡迎聯系仲和不動產（微信號：dorothy0816），公司有專業的團隊為定制最適合您的投資方案。

近期展會

1、

2、

3、。

4、

版權說明：尊重知識產權，版權歸屬原創作者，文章源于授權作家或網絡，網絡其他素材無從查證作者，如有侵權，原創作者煩請聯系我們予以公示或刪除處理。 微信：xinshuo20122015