樓市調(diào)控邏輯生變！高層會議四大深層轉(zhuǎn)向，戳破三個市場誤區(qū)

2025年12月10日至11日，中央經(jīng)濟工作會議召開。會議明確"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動'好房子'建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。"

這一政策表述較2024年"持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"有重大調(diào)整，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策進入新階段——政策不再是“托市”，而是“筑基”。

這次會議精神對于樓市政策的表述所包含的4大深層邏輯轉(zhuǎn)變，將徹底改變剛需的購房選擇、房企的生存模式。

轉(zhuǎn)向一：從“防風(fēng)險”到“守底線”，政策從“預(yù)警”轉(zhuǎn)入“止血”

“守牢底線”取代“防范風(fēng)險”，看似措辭微調(diào)，實則標(biāo)志著樓市調(diào)控進入“緊急防御階段”。

2024年政策提“防風(fēng)險”，核心是“阻斷風(fēng)險擴散”；2025年將房地產(chǎn)與地方債并列置于“底線框架”，本質(zhì)是“風(fēng)險已觸達臨界點，必須立即止血”。

這種轉(zhuǎn)變的緊迫性，來自兩個無法回避的現(xiàn)實：一是房企流動性危機從“民營”蔓延至“混合所有制”；二是房價下跌從“結(jié)構(gòu)性”轉(zhuǎn)為“全域性”，10月70城房價環(huán)比下跌城市達62個，部分三四線房價較峰值腰折，觸發(fā)居民“房貸負資產(chǎn)”擔(dān)憂。

"守牢底線"的實質(zhì)內(nèi)涵包括：房價不能出現(xiàn)明顯不可控的下跌；開發(fā)商房屋銷售與資金回籠不能近乎零成交；樓盤交付不能出現(xiàn)大規(guī)模爛尾；開發(fā)商尤其是頭部企業(yè)不能出現(xiàn)惡性、具傳染性的債務(wù)違約。

這些底線要求，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際運行狀況高度契合，實則是為樓市劃下“生死線”，每一條都對應(yīng)著可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的“引爆點”。

轉(zhuǎn)向二：9年后再提“去庫存”，從“消化增量”到“破解雙庫存困局”

上次中央經(jīng)濟工作會議提及“去庫存”是在2016年，這次中央經(jīng)濟會議上提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。

時隔9年，再度提“去庫存”，但兩者的邏輯已截然不同。

2016年的庫存核心是“三四線城市新房積壓”，靠“棚改貨幣化”拉動農(nóng)民進城就能解決；2025年的庫存則是“新房+二手房”的雙高困局——全國百城新房庫存5.2億平方米，二手房掛牌量突破120萬套，且一線城市成為庫存壓力新焦點——北京、上海二手房掛牌量較2024年增50%，“賣舊買新”的置換鏈條徹底卡住。

會議重提去庫存，本質(zhì)是要破解“新房賣不動、二手房砸手里”的惡性循環(huán)。

庫存數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性矛盾，更凸顯了政策調(diào)整的必要性。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國百城去庫存周期27.4個月，其中三四線城市40.3個月，但一線城市也達17.1個月，創(chuàng)5年新高。

更危險的是“庫存與需求的錯配”：三四線庫存以144平方米以上大戶型為主，而剛需更青睞90平方米以下小戶型；一線城市核心區(qū)庫存不足，但遠郊庫存積壓嚴重。

貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，全國50城“剛需戶型（70-90平）”二手房成交周期1.8個月，而“大戶型（144平以上）”成交周期達12個月，庫存結(jié)構(gòu)已嚴重失衡。

轉(zhuǎn)向三：保障房+公積金雙破局，從“福利兜底”到“激活剛需”

保障房與公積金的政策調(diào)整，看似是“民生福利”，實則是激活剛需的“關(guān)鍵抓手”。

2025年剛需購房的核心痛點是“買不起（首付高）+ 不敢買（擔(dān)心貶值）”，政策則通過“保障房降門檻、公積金提額度”，精準破解這兩大難題。

更重要的是，這兩項政策與“去庫存”形成聯(lián)動——保障房消化存量，公積金撬動增量，共同構(gòu)建“剛需入場-庫存下降-市場企穩(wěn)”的良性循環(huán)。

收購已建成商品房和存量房用作保障性住房，增加保障性住房的供給，既解決住房困難群體住有安居，又加快去庫存。從需求端進一步出臺相關(guān)的政策，鼓勵以小換大、以舊換新等，這有利于穩(wěn)定樓市，落實促進供需平穩(wěn)。

譬如，今年2月，貴陽就已收購存量商品房5162套，改造后投用的超過3500套，解決了4100多位居民的住房需求。而長春在年初也收購存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13萬套（間）保障性住房供給。

在一些城市，已經(jīng)開始探索保障房與公積金的聯(lián)動創(chuàng)新。

譬如，成都明確購買保障性住房的公積金貸款首付比例降至15%，雙人繳存家庭最高貸款額度從100萬元提至150萬元，基本能覆蓋除首付外的全部房款，同時支持“提取公積金支付房款+申請貸款”的組合模式。

這種“保障房降門檻+公積金提額度”的組合拳，精準擊中剛需痛點，實現(xiàn)了“消化存量”與“激活需求”的雙向共贏。

公積金改革的“增量空間”，則精準對接剛需的“首付壓力”，甚至打破了傳統(tǒng)“單位繳存”的壁壘，將保障范圍延伸至靈活就業(yè)群體。

近5年中央經(jīng)濟工作會議均未明確提及公積金，2025年將其列為重點，核心原因是截至去年年底，全國公積金結(jié)余超10萬億元，資金閑置率很高，激活這部分資金既能支持剛需，又能避免資源浪費。

12月5日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布新版《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》，自2025年12月15日起施行。公積金從此不僅能付首付，還能報銷契稅，甚至不影響貸款額度。

針對靈活就業(yè)群體的公積金創(chuàng)新，成為激活“隱性剛需”的關(guān)鍵。

湖北云夢縣推出“公積金進鄉(xiāng)村”試點，允許建筑零工、電商主播等靈活就業(yè)人員以個人身份自愿繳存，享受與單位職工同等的貸款權(quán)益，且實行“即繳即貸”政策。

這部分群體原本因“無固定單位”被排除在購房市場外，如今通過公積金政策成為有效需求。

租房提取額度的提升，則從“租購并舉”角度完善保障體系。

煙臺將單身職工租房提取額度從每年8000元提至10000元，已婚夫妻從16000元提至20000元，生育二孩、三孩的家庭最高可提28000元，新市民和35歲以下青年還能申請按月提取，直接抵扣房租。

這一政策不僅減輕了租房群體的壓力，更形成“租房過渡—積累資金—購房置業(yè)”的階梯式保障，為未來剛需入場儲備了潛力。

轉(zhuǎn)向四：新模式“讓道”穩(wěn)市場，樓市從“規(guī)模競賽”到“質(zhì)量生存”

“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”從2024年的政策開篇，移至2025年的末尾，這一調(diào)整傳遞出明確的“階段性優(yōu)先級”——當(dāng)前首要任務(wù)是“活下來”，再談“怎么轉(zhuǎn)型”。

2024年房企平均負債率82%，30家重點房企中有18家資金鏈緊張，在“保交樓、促銷售”的壓力下，根本無力推進新模式。政策將新模式后置，是給房企“減負”：先通過去庫存回籠資金，再逐步轉(zhuǎn)型，避免“轉(zhuǎn)型找死、不轉(zhuǎn)型等死”的困境。

2025年5月《住宅項目規(guī)范》出臺后，“好房子”有了明確標(biāo)準，但不少房企為了去庫存，仍在推“高容積率、低得房率”的劣質(zhì)房源，導(dǎo)致“庫存積壓與優(yōu)質(zhì)房源短缺并存”。

會議強調(diào)“好房子”需兼顧“經(jīng)濟合理”，就是引導(dǎo)房企“降成本而非降品質(zhì)”。

可見，2025年中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于樓市政策的調(diào)整，標(biāo)志著樓市徹底告別“大水漫灌”的刺激時代，進入“精準滴灌”的筑基階段。