安徽高速的定價難題，拋給了黃朝暉

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

地王是光環(huán)，亦是枷鎖。

在土地市場狂熱期搶下的地，如今需要在冷靜乃至下行的樓市中完成銷售變現(xiàn)。

拿地5個月后，曾經(jīng)的莘莊地王即將入市。

面對高企的土地成本，安徽高速將籌碼押注于區(qū)域改善客群，以一套清晰的“高低配” 策略破題：

一方面，以約120㎡起步的高層產(chǎn)品，填補板塊三年來的改善空白；

另一方面，祭出斷供超十年的170㎡疊墅，瞄準(zhǔn)終極改善需求。

作為莘莊首個“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，安高海印華庭被安徽高速寄予厚望，也試圖用產(chǎn)品力來撐起高昂的定價。

新規(guī)帶來的最直觀紅利是實得率。

具體到戶型，119㎡三房采用經(jīng)典的飛機(jī)戶型設(shè)計，客廳面寬約4.8米雙陽臺打通、次臥連接陽臺形成次主臥空間。實得率約86%，堪比市面上140㎡的常規(guī)戶型。

143㎡戶型則進(jìn)一步升級，南向四開間、客廳面寬約6.3米，超大陽臺、和全屋飄窗設(shè)計，實得率達(dá)92%，空間感可對標(biāo)傳統(tǒng)160㎡面積段戶型。

市場壓力

六批次土拍中，經(jīng)過78輪報價，安徽高速地產(chǎn)力壓群雄成功摘得項目所在地塊，總價36.89億元，樓面價56247元/㎡，一舉刷新區(qū)域單價紀(jì)錄，成為新晉“地王”。

這一價格背后，是土地成本的陡增。

對比周邊中企云啟春申兩年前48029元/㎡的樓板價，安徽高速地產(chǎn)此次拿地成本飆升了約8200元/㎡。

在可售商品房之外，還需代建一處不小于2000㎡的菜場、200㎡的日間照料中心、200㎡的老年活動室、200㎡的居委會。要求布局在建筑物三層以下位置，且臨街布置、方便到達(dá)。

外界預(yù)估，在保有一定利潤的前提下，整盤均價需要要達(dá)到9萬/㎡。高層預(yù)計8萬/㎡，疊加9.5-10萬/㎡了，主力總價1100-1300萬。

當(dāng)下上海新房市場普遍承壓，破發(fā)現(xiàn)象并不少見。較高的價格可能面臨去化壓力，存在“站崗”風(fēng)險。

與此同時，莘莊板塊二手房市場近期表現(xiàn)平淡，部分小區(qū)價格出現(xiàn)回調(diào)。

莘莊標(biāo)桿盤天薈小區(qū)二手單價從此前高位的14萬回落至10萬左右，部分急拋房源單價低至9萬。

好世鹿鳴苑單價從高點的11萬跌至6萬-8萬左右，大戶型相對抗跌，小戶型價格下探更明顯。

新盤價格與周邊二手房價格差距較大，可能導(dǎo)致購房者持幣觀望，等待更合適的入手時機(jī)。

定價壓力，給到了安徽高速地產(chǎn)總經(jīng)理黃朝暉。

產(chǎn)品力進(jìn)擊

目前，項目樣板間已開放，首開預(yù)計推出8號樓119㎡與9號樓143㎡兩種戶型。

精裝樣板間的開放，也讓產(chǎn)品的一些爭議點暴露在聚光燈下。

尤其是143㎡戶型的廚房設(shè)計，空間相對局促。樣板間中將其與書房打通，這種展示方式引發(fā)了外界對其實際功能與設(shè)計合理性的疑問。

除了在戶型上利用新規(guī)紅利，安徽高速在硬件配置上同樣下足功夫。

外立面主要采用鋁板，一二層局部石材，并搭配玻璃、少量真石漆，顏值與耐用性兼具。

會所部分動靜分區(qū)，健身房、泳池、瑜伽室都是標(biāo)配，還有類似高壓氧艙和壁球館這樣的高端配套。

廚房配備嘉格納的油煙機(jī)、三眼灶臺，博世的洗碗機(jī)、冰箱、蒸烤一體機(jī)，AO史密斯的零冷水款式，這樣的廚房家電九件套配置，幾乎是這個價位段最頂尖的存在。

衛(wèi)生間配備杜拉維特的智能馬桶、漢斯格雅的恒溫花灑，還配備了當(dāng)下流行的科勒美妝龍頭、美妝冰箱和美容鏡箱，很討女主人歡心。

這一切堆料，目標(biāo)明確：說服市場，它值那個價。

然而，高低配之下有無法掩蓋的客觀短板。為做滿容積率并容納疊墅，部分高層樓棟之間的樓間距被壓縮至約30米，影響了低區(qū)的采光與視野。

交通上，自駕方便，靠近嘉閔高架、莘莊立交。但距離周邊地鐵站距離都較遠(yuǎn)，距莘莊地鐵站約1.5公里，距七莘路站1.7公里，對于地鐵通勤黨并不友好。

周邊城市界面亦是一體兩面：雖享有淀浦河景觀帶與黎安公園的綠地資源，且2公里范圍內(nèi)覆蓋大型商業(yè)與醫(yī)療配套，但片區(qū)整體仍以老舊公房為主，城市更新節(jié)奏相對緩慢。

市場的審視是全方位且嚴(yán)厲的，它同樣會審視操盤者的過往口碑。

前不久，安徽高速在閔行梅隴的項目安高申隴院被業(yè)主爆料存在質(zhì)量問題，具體表現(xiàn)為保溫層錯臺、切割修補后墻面滿是補丁，還存在施工不透明、現(xiàn)場管控缺失、預(yù)埋洞口超標(biāo)、整改方案模糊及降標(biāo)等隱患。

安高申宸院也被業(yè)主投訴存在墻體混砌、承重墻違規(guī)開洞、外立面石材“貨不對板”、窗戶被消防設(shè)施遮擋、結(jié)構(gòu)板露筋生銹等問題。

在信息透明的時代，這段歷史成為其信用背書的一部分，為這個全新項目的高端敘事增添了一層需要額外說服力的挑戰(zhàn)。