香港房價漲了，為什么內地房價還在跌？

香港早就撤銷了一切限制房地產的政策，而內地一直在猶猶豫豫，最終把市場信心徹底耗盡了。

香港樓市回暖：劉強東砸 35 億港元在香港買房，香港房價從今年 3 月到 10 月還漲了 1.8%，中原地產甚至預測明年能漲 15%。

可咱們內地房價卻一直在跌，10 月全國新房環比跌幅還從 0.4% 擴大到了 0.5%，70 城二手房更是跌了 0.7%。

更揪心的是，連不買房的人都可能被波及，比如浙江那家 200 億理財產品爆雷，就是因為借錢給的開發商房子賣不動。

一、先看市場現狀：港陸房價的反向走勢到底有多明顯

先給大家擺一組直觀的對比數據，就能明白這種分化有多突出。

香港這邊，自從今年初的政策調整后，樓市直接 “熱起來” 了，2 月到 9 月一手住宅成交量連續 8 個月破千宗，創下 2019 年以來最長的熱銷周期，不少新盤開售就出現 30 倍的認購倍率，連二手房市場也跟著回暖，熱門屋苑成交量持續上升。

而且租金也跟著漲，私人住宅租金指數已經連漲 9 個月，創了 6 年新高，像新界 40 平以下的小戶型，月租都到了不低的水平。

再看內地，完全是另一個畫風。

10 月的房價數據已經很能說明問題，新房和二手房價格雙雙走低，更關鍵的是這種下跌還牽連到了金融領域。

就像那家浙江的理財公司，本來是給普通人做財富管理的，結果因為資金投向了三四線城市的開發商，房子賣不出去導致爆雷，近萬名投資者的錢都受了影響。

這還只是局部案例，要是房企的資金問題傳導到銀行系統，那影響的就是所有人的錢袋子，這也是為啥說內地樓市下跌已經有了系統性風險的苗頭。

更有意思的是，過去港陸樓市基本是 “同漲同跌” 的節奏，上一輪內地嚴調控房價降溫，香港也跟著出臺政策壓樓市，可這一輪香港先反彈了，內地卻還在探底，這種反差讓很多人摸不著頭腦。

二、排除共性因素：那些不是核心原因的 “借口”

有人說香港房價漲是因為美聯儲降息，改善了流動性，這話其實站不住腳。

要知道內地這幾年一直在搞寬松的貨幣政策，降準降息沒停過，市場上的資金并不缺，而且美聯儲降息的貨幣溢出效應，按理說也會影響到內地，可為啥內地樓市沒接住這波流動性？顯然這不是關鍵原因。

也有人說是經濟復蘇慢導致內地房價跌，這話有一定道理，但香港經濟其實也和內地深度綁定，內地復蘇慢，香港的外貿、消費也會受影響，可人家樓市照樣回暖，所以經濟基本面只能算影響因素，不是決定性因素。

還有人提人口老齡化，那就更站不住腳了。香港 60 歲以上人口占比約 32%，比北京常住人口的 23.5% 還高，而且香港飯館里的老年服務員比例比內地還多，老齡化程度更嚴重，可人家房價沒跌反漲。

就算北京戶籍人口老齡化比香港厲害，有外地常住人口拉低整體比例，也沒法解釋這種房價的反向走勢，所以老齡化也不是核心癥結。

三、關鍵差異：香港 “一次性撤辣” 和內地 “擠牙膏式松綁”

其實港陸樓市分化的核心，就在于政策調整的力度和節奏，這一點和咱們給孩子做教育規劃很像，果斷的策略調整和猶豫的小步試探，結果天差地別。

先看香港的操作，2024 年 2 月 28 日，香港特區政府直接宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施，也就是把額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅這些 “辣招” 一次性全取消了。

這一下就把購房成本降到了最低，市場瞬間被激活，“撤辣” 后首個月，香港就有 115 個新盤成交，總成交額高達 381.38 億港元，是之前一個月的 8.7 倍，連內地買家都扎堆去香港買房，2024 年內地買家的交易宗數同比漲了 90%，金額漲了 67%，全創了歷史新高。

雖然后來市場有短暫的理性回調，但整體回暖的趨勢已經穩住了，畢竟政策給足了市場信心。

再看內地的調控松綁，完全是另一個路子。

調控收緊的時候雷厲風行，可到了放松的時候就像 “擠牙膏”，非得等房價跌到大家都慌了，才一點點撤銷限制。

比如有的城市先放松限購，再慢慢下調首付比例，最后才動房貸利率，政策出臺的節奏慢，力度也有限。

這種 “猶猶豫豫” 的調整，不僅沒穩住市場信心，反而讓大家覺得 “政策底還沒到”，要么持幣觀望，要么著急拋售，反而加劇了房價下跌。

就像咱們給孩子補短板，要是今天補半小時數學，明天又改成補語文，沒個果斷的長期規劃，最后啥也沒補上，內地樓市的信心就是這么一點點被磨沒的。

四、深層邏輯：市場信心和政策導向的底層差異

香港樓市回暖，除了 “撤辣”，還有個關鍵是人才政策帶來的剛需。香港的優秀人才入境計劃、高端人才通行證計劃吸引了大量內地專業人士和高資產人群，這些人要么是為了孩子的教育去香港定居，先租房再買房，要么是為了資產配置入手房產，直接帶來了真實的居住和投資需求。

而且香港的房產租金回報率能到 3%-4%，抗風險能力強，也讓投資者愿意入場，形成了 “政策松綁 + 需求入場 + 信心回升” 的良性循環。

反觀內地，樓市的核心問題是信心缺失疊加供需錯配。

一方面，大家擔心房價繼續跌，買了就虧，所以剛需不敢上車，改善型需求也在觀望；

另一方面，三四線城市庫存太多，而核心城市的優質房源又有限，加上過去依賴土地財政的模式還沒完全轉型，房企資金鏈緊張，新房交付都成了問題，進一步打擊了購房者信心。

最近網傳內地要推購房貼息政策，說能把房貸利率從 3% 多降到 2% 左右，10 年要貼 4 萬億，這其實就是典型的 “孩子沒了來奶了”，等問題嚴重了才出大招，而且這種財政補貼的方式，不僅壓力大，還沒解決核心的信心問題。