物業未履約協調維修，業主能否拒交物業費？

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案情簡介

2016年底，業主安某入住濟南市市中區某社區。入住不久，她便發現地下室存在漏水問題。起初，她以為是裝修殘留的潮氣，直至2017年雨季，地下室積水沒過腳踝，墻面起皮、木地板霉變、定制儲藏柜泡損，安某這才意識到是房屋結構性漏水，隨即向小區物業服務方——濟南某物業公司正式報修。

根據小區《前期物業服務合同》約定：“在物業管理區域內，物業公司提供的前期物業服務包括：1、物業共有部位的維護和管理；2、物業公用設施設備的運行、維護和管理等。在物業管理區域內，物業公司接受業主委托提供的其他特約性服務有：1、房屋專有部分及自用設施設備損壞時，業主或物業使用人可以向物業公司報修，也可以自行維修。經報修由物業公司維修的，維修費用由業主或物業使用人承擔，并按照物業公司在物業服務中心公示的收費標準收取。”

依據合同約定，安某多次要求物業公司對接開發單位推進維修，但物業的回應始終停留在“已上報”“待協調”這類口頭承諾上。從2017年到2022年，安某通過書面報修單、微信溝通、電話聯系等方式報修10余次。庭審中，安某提交了地下室積水、家具受損的照片，以及與物業工作人員的通話錄音。錄音中，物業工作人員雖承認“問題已記錄”，卻始終未提供維修進度或解決方案。

7年間，為緩解漏水困擾，安某自行花費近萬元翻新墻面等，但漏水根源始終未得到解決。2022年起，因物業長期未兌現協調維修的承諾，安某拒絕交納物業費。今年，濟南某物業公司以“業主拖欠物業費”為由，訴至法院，要求安某支付2022年至2024年期間的物業費4萬余元，并支付違約金5000元。

法院審理

庭審中，雙方就“物業公司是否履行協調維修義務”展開了激烈辯論。

濟南某物業公司辯稱，房屋漏水屬于開發商遺留的質量問題，物業公司僅負責“協調”，而非“直接維修”，且已多次向地產方提交報修單，不存在違約行為。同時，物業公司提交了小區綠化養護記錄、保潔臺賬、安保巡邏簽到表等，以此證明其已履行公共區域物業服務義務。

對此，安某反駁稱，物業公司雖聲稱“已協調”，卻未提供任何書面憑證——既沒有向地產方的報修流轉記錄、維修方案溝通材料，也沒有向業主反饋進度的證據。物業公司每次均答應一定維護，卻把遺留問題拖過了質保期。此外，小區還存在公共綠地被侵占、道路開裂積水、公共收益未公示等問題，這進一步印證了物業服務存在明顯瑕疵。

法院審理認為，根據《民法典》第九百三十九條、第九百四十四條規定，前期物業服務合同對業主具有法律約束力，業主應按約交納物業費，但物業服務人未按約定提供服務的，業主有權主張減免。本案中，安某已充分舉證證明房屋漏水事實及多次報修的經過，而物業公司未能提供有效證據證明其履行了協調維修義務，應承擔“舉證不能”的法律后果，其行為已構成違約。

綜合考量物業公司在公共區域服務的履約情況，以及安某因物業違約才拒交費用、并非“惡意拖欠物業費”的事實，法院最終作出判決：安某按應交物業費的80%支付費用，駁回物業公司要求支付違約金的其他訴訟請求。本案中，業主因房屋漏水自行維修產生的損失可另行主張權利。

法官說法

明確義務邊界，破解“服務差—拒交費”惡性循環

物業公司“協調維修義務”不是“口頭承諾”，需有實質行動。物業服務合同中約定的“協調維修義務”，并非“受理報修即完成義務”，而需包含“對接責任方(如開發商、維保單位)、跟進維修進度、向業主反饋結果”等全流程實質行動。若僅以“已上報”“待處理”搪塞業主，又未留存書面協調記錄，一旦發生糾紛，將因“舉證不能”承擔違約責任。

業主維權需“有理有據”，拒絕“以拒交物業費對抗一切”。業主遭遇物業違約時，應注意留存報修記錄、溝通截圖、房屋受損照片或視頻、自行維修憑證等證據，通過向住建部門投訴、申請綜治中心調解或提起訴訟等合法途徑維權，而非直接以“拒交物業費”對抗——若物業已履行大部分義務，僅存在局部瑕疵，業主仍需交納合理比例的物業費，避免因“惡意拖欠”承擔不利后果。

物業與業主并非對立關系，而是“你付費、我服務”的共生體，需相向而行。物業公司應摒棄“重收費、輕服務”“重公共區域、輕個體訴求”的傾向，建立“報修—協調—反饋”的閉環機制；業主也應認識到，及時交納物業費是物業維持小區正常運轉的基礎。唯有雙方各自履行義務，才能打破“服務差—拒交費—服務更差”的惡性循環，構建和諧社區。

完善監管機制，為物業服務質量保駕護航。相關部門應進一步加強對物業行業的監管力度，建立健全物業服務質量評價體系和監督機制。定期對物業公司的服務情況進行檢查和評估，對于服務不達標的物業公司，及時責令整改，情節嚴重的給予相應的處罰。同時，暢通業主投訴渠道，確保業主的訴求能夠及時得到回應和處理。通過強化監管，促使物業公司提高服務意識和服務水平，規范自身行為，從源頭上減少物業糾紛的發生，營造一個更加和諧、有序的社區環境。

社區也可發揮積極作用，組織物業與業主定期交流活動，增進彼此了解與信任。同時，建立社區志愿者隊伍，協助物業開展部分工作，營造共建共享的良好氛圍，進一步推動和諧社區建設。

法官同時提示，若業主因房屋質量問題遭受損失，應先行固定相關證據，直接向開發商等相關責任主體依法主張賠償權利。以拖欠物業費抵扣損失的行為并非合法的維權途徑，不僅無法解決房屋質量爭議，還可能使自身陷入違約風險，導致合法權益難以得到有效保障。

來源： 山東高法

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