北京卷王，卷出獨立行情

壹

房地產(chǎn)深度調(diào)整，市場幾近冰封之下，“真正的熱銷”幾乎已經(jīng)和北京樓市無緣，至于一家開發(fā)商在同一個區(qū)域連續(xù)開盤，連續(xù)熱銷，就更是奢望。

不過，凡事總有個例。在北京，這個個例來自招商蛇口。今年以來，招商蛇口在通州區(qū)的三個項目 “連戰(zhàn)連捷”，成為了北京樓市為數(shù)不多的“連開連熱”課代表，璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱三個項目到目前，累計網(wǎng)簽已近1400套。

放眼整個通州，意味著這個區(qū)域每網(wǎng)簽3套房，就有1套是招商蛇口的產(chǎn)品。

但凡對北京樓市現(xiàn)狀稍微有所感知，就應(yīng)該能知道這個數(shù)字的份量。如果再加上時間維度來考量這個數(shù)字，就更能知曉其難能可貴。

云璟攬閱今年年初開盤，到現(xiàn)在銷售期大約10個月，目前還剩大約50套房源。這意味著，這個項目只用了10個月時間，就進入尾盤銷售階段。基本上是當(dāng)年開盤，當(dāng)年“尾盤化”，在全北京樓市都舉步維艱的當(dāng)下，這種表現(xiàn)幾乎是鳳毛麟角。

朝棠攬閱今年7月開盤，當(dāng)日銷售勢頭就很猛，開盤熱銷18.8億。這種勢頭延續(xù)下來，在此后的4個月中，銷售、網(wǎng)簽進展均十分順利。到11月底時，以網(wǎng)簽口徑計去化率近60%，目前網(wǎng)簽已經(jīng)超過500套。要知道，2025年北京樓市的迅速轉(zhuǎn)冷就是發(fā)生在下半年，在這樣的環(huán)境中，朝棠攬閱不僅仍能保持這樣的高銷售流速，而且還連續(xù)拿下了7、8兩個月全北京樓市“銷冠”，足以堪稱獨立行情，相較于身后的開發(fā)商，無論是套數(shù)，還是金額，也都是斷崖式領(lǐng)先。這種可貴程度，難以言表。

至于璀璨公元，則一直戴著通州“三冠王”的桂冠。這個項目截至目前，只剩最后20套房源，基本處在清盤狀態(tài)。這在如今的北京市場，絕對算是跑出了獨立行情。而當(dāng)年與璀璨公元并稱璀璨雙子星的璀璨時代，其實也已進入了尾盤階段，數(shù)據(jù)顯示，該項目網(wǎng)簽558套，已經(jīng)進入尾盤階段。

在這樣實打?qū)嵉臉I(yè)績面前，周銷冠、月銷冠等稱謂，無非是對業(yè)績表現(xiàn)的某種形式的肯定。我們甚至覺得，這些稱謂，遠(yuǎn)沒有業(yè)績數(shù)字本身更有說服力，甚至是沖擊力，畢竟這都是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。懂的都懂。

在北京，招商蛇口確實不一樣。

貳

要衡量一個開發(fā)商的全面能力，只看銷售數(shù)據(jù)還不夠，還要看它對區(qū)域價值有多大的提升。這個要求更高。在這方面，招商蛇口在通州區(qū)的表現(xiàn)，提供了一個十分典型的案例 。

土地市場是最直接的表現(xiàn)，騙不了人，因為沒人能用動輒幾十億元的地價款“做戲”。招商蛇口進駐通州，做出璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱、三個項目之前，通州土地市場平平淡淡，基本上是底價成交。土地出讓時，還要做不少工作聯(lián)系托底方，避免土地流拍。這就是當(dāng)時通州土地市場的真實現(xiàn)狀。

招商蛇口拿下三項目地塊后，三個項目相繼展現(xiàn)出良好的銷售勢頭，這大大增加了通州土地市場關(guān)注度，也提升了對開發(fā)商的吸引力。此間，通州多個地塊都以溢價成交，也出現(xiàn)了近年來不多見的開發(fā)商搶地局面。

2025年4月，中鐵建在通州拿地。通過激烈競拍，最終以約7.76億元成功拿下了北京通州梨園6007地塊，樓面價約為3.58萬元/平方米，溢價率超20%。這個地塊的競價高達(dá)215輪，為此前通州土地市場不多見。

大約兩個月后，中建二局的房地產(chǎn)開發(fā)平臺中建玖合以74.91億高總價，拿下北京城市副中心0705等組合地塊，足見通州土地的吸引力提升之快。

值得注意的是，中建玖合拿下該地塊時，恰恰是云璟攬閱的強銷階段，這個項目當(dāng)時一度是各種銷售排行榜上的霸榜常客。

土地市場只是表現(xiàn)之一，帶動區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品水準(zhǔn)整體升級是另一方面的重要體現(xiàn)。通俗一點說，就是“卷產(chǎn)品”，通過高水準(zhǔn)的，甚至是區(qū)域內(nèi)客戶“沒見過”的產(chǎn)品，帶動需求。這是一種供給側(cè)競爭力的邏輯，換句話說，就是客戶原本沒想買房換房，但因為產(chǎn)品好，決定買房換房。

云璟攬閱是通州的第一個好房子項目。在這個項目之前，通州老城區(qū)已經(jīng)多年沒有新房供應(yīng)。云璟攬閱產(chǎn)品的高使用率，合理的室內(nèi)空間規(guī)劃設(shè)計，園林、配套服務(wù)設(shè)施等，都是同區(qū)域市場過往產(chǎn)品中少見的。我們接觸過一些這個項目的實際成交客戶，起初他們并沒有置換的考慮，完全是在看過產(chǎn)品之后，覺得新產(chǎn)品對居住體驗提升的程度極大，進而才產(chǎn)生了置換購房的需求。

這實際上就是招商蛇口以高水準(zhǔn)的產(chǎn)品能力，帶動需求的典型表現(xiàn)。

另一個例子是會所。璀璨公元、朝棠攬閱、璀璨時代、云璟攬閱這四個項目都設(shè)置了會所。目前，璀璨公元和璀璨時代的會所已開始運營，云璟攬閱的下沉式生活體驗區(qū)也已具備了對外運營的能力。朝棠攬閱打造的集日咖夜酒、健身房、籃球館等功能于一體的潮流生活會所，這種不惜成本的投入，正是用供給端的升級來帶動需求的典型。

這得益于招商蛇口全域服務(wù)戰(zhàn)略。今年10月，招商蛇口北京公司正式發(fā)布了這一戰(zhàn)略，不僅在產(chǎn)品硬件層面提升居住體驗，還從服務(wù)等軟性層面將居住與生活的舒適度提升到一個新的高度和水平。這一戰(zhàn)略解決問題很清晰，“造好房子”只是第一步，真正的目標(biāo)在于“造好生活”，全域服務(wù)，是為“好生活”的保障所在。

招商蛇口通過自身專業(yè)能力和產(chǎn)品服務(wù)力，將通州的產(chǎn)品水平提升到了一個新臺階 。這種提升，不僅讓招商蛇口自身產(chǎn)品熱銷，也促使通州其他的開發(fā)商一起“卷”起來 ，必須為通州做出更好的產(chǎn)品才能與招商蛇口競爭。這種競爭，最終得益者，自然是購房人，同時也帶動了區(qū)域整體價值上升。

這種操盤力、產(chǎn)品力、服務(wù)力的三力合一 ，正是招商蛇口在通州實現(xiàn)熱銷的絕對核心因素。通過這種專業(yè)的開發(fā)和運營，招商蛇口不僅實現(xiàn)了自身項目的成功，更實實在在地推動了通州區(qū)域的價值重塑和產(chǎn)品升級。

叁

招商蛇口在通州的優(yōu)異銷售業(yè)績，以及對區(qū)域價值的有效提升，其背后的深層原因，是其在投資領(lǐng)域的眼光、專業(yè)水平，以及對城市戰(zhàn)略的決策力處于高水平。這體現(xiàn)了招商蛇口對市場走勢的判斷力和對城市發(fā)展的領(lǐng)悟力。

透視招商蛇口的成功，其獨到的眼光是核心驅(qū)動因素。拿下璀璨公元地塊時，市場對這個區(qū)域以及璀璨公元地塊并不看好。認(rèn)為其地理位置、區(qū)域板塊成熟度等都存在一定問題。但是，招商蛇口以獨到的眼光，準(zhǔn)確地看到了北京城市發(fā)展的總體方向，以及產(chǎn)業(yè)布局的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢，恰到好處地領(lǐng)悟到了產(chǎn)業(yè)遷移、發(fā)展紅利對這個地塊的支撐作用，最終力排眾議，拿下這一地塊。

事實證明，隨著城市發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的變化，區(qū)域的人口流向、產(chǎn)業(yè)紅利等優(yōu)勢，逐漸顯現(xiàn)出來，疊加招商蛇口在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、定價策略、服務(wù)配套等方面的高水準(zhǔn)的專業(yè)能力，最終打造出璀璨公元這個成功項目。在璀璨公元獲得現(xiàn)象級的成功后，招商蛇口乘勝追擊，又果斷拿下云璟攬閱、朝棠攬閱，體現(xiàn)了其獨到的戰(zhàn)略魄力。

這一系列案例充分說明了，招商蛇口在市場不看好的時候，能夠獨到地看到該地塊與城市發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整的匹配性，最終通過專業(yè)能力和堅持，實現(xiàn)了熱銷，體現(xiàn)了其在投資決策上的高能力。這與招商蛇口的基因有關(guān)，作為一個從蛇口開發(fā)區(qū)走出的企業(yè)，洞悉產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢和城市功能發(fā)展方向的能力，已經(jīng)寫在了招商蛇口的骨子里。

招商蛇口對城市戰(zhàn)略的深刻理解，也體現(xiàn)在其在北京市場的精準(zhǔn)布局。招商蛇口不僅在通州拿下了四個項目，還參與了全北京其他優(yōu)質(zhì)地塊的舉牌競買。

目前，招商蛇口在全北京市場，已擁有10個項目，包括：位于石景山的元璽，位于豐臺的招商臻園，位于亦莊的招商璽、招商序，位于通州的璀璨公元、朝棠攬閱、云璟攬閱、璀璨時代，位于朝陽的龍樾合璽，以及位于海淀的臻澐。這10個項目，覆蓋了剛需首置、改善型購房需求、高端改善型需求的全市場需求結(jié)構(gòu)。

這種全面的需求結(jié)構(gòu)覆蓋，保證了招商蛇口在北京的穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)了自身發(fā)展與整個城市發(fā)展的同頻共振。

我們了解到，未來招商蛇口將繼續(xù)密切關(guān)注北京土地市場持續(xù)投入，繼續(xù)獲取高質(zhì)量、前景好的地塊，將自身發(fā)展，與北京城市發(fā)展以及北京居民居住要求的升級換代緊密結(jié)合在一起，最終實現(xiàn)與北京這座城市共同發(fā)展。

這種對城市戰(zhàn)略的深刻領(lǐng)悟、獨到的投資眼光以及高超的決策力，正是招商蛇口在北京市場上表現(xiàn)“不一樣”的核心原因。

而“懂得客戶、懂得市場、懂得城市”，也讓招商蛇口實現(xiàn)穿越周期開發(fā)，在北京樓市奏響一曲凱歌。

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