公募REITs擴圍至商業辦公設施、城市更新設施等領域，11月大宗交易市場活躍度提升丨商業地產月報

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報告要點：

1.政策動態

?國務院常務會議部署增強消費品供需適配性進一步促進消費政策措施，公募REITs擴圍至商業辦公設施、城市更新設施等領域；地方政策聚焦存量商辦用途轉換、提振消費等方向

2.市場表現

?商辦用地：2025年1-11月，300城商辦用地推出及成交規劃建筑面積分別為3.4億平方米、2.21億平方米

?大宗交易：2025年11月，中指數據共監測到大宗交易18宗

3.行業動態

?融資動態：2025年1-11月，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN、持有型不動產ABS、類REITs等產品約1201億元，同比增長33%；廣百股份正開展消費REITs項目申報工作，吾悅廣場持有型ABS成功發行

?企業動態：龍湖集團、新城控股發布2025年前10個月運營數據，華潤萬象生活與開云集團開啟長期可持續發展戰略合作，招商商管發布2026年工作計劃，中糧大悅城舉行“潮力躍遷，無限IN JOY”年度品牌推介會，越秀商管全新商業產品線『城市?有食集』在武漢首發亮相，復星旅文發布三大度假產品線

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政策動態

中央層面，11月11日，中國人民銀行發布《2025年第三季度中國貨幣政策執行報告》。其中提到，下一階段將強化金融支持提振和擴大消費作用，擴大消費領域金融供給，研究實施支持個人修復信用的政策措施，挖掘釋放消費潛力。

11月14日，李強總理主持召開國務院常務會議，研究深入實施“兩重”建設有關工作，部署增強消費品供需適配性進一步促進消費政策措施。會議指出，增強供需適配性是進一步釋放消費潛力、暢通經濟循環的有效舉措。要以消費升級引領產業升級，以優質供給更好滿足多元需求，實現供需更高水平動態平衡。要加快新技術新模式創新應用，強化人工智能融合賦能，聚焦重點行業、重點領域開發新產品和增值服務，持續拓展新的消費增量。要積極支持企業擴大特色、高品質消費品供給，加快安全、性能、綠色等標準更新升級，完善認證體系。要圍繞細分市場精準匹配不同人群需求，發展一批柔性制造工廠，推動生產高效響應消費者個性化需要。要培育消費新場景新業態，豐富消費金融產品和服務，營造良好消費環境。

11月15日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，公募REITs擴圍至商業辦公設施、城市更新設施、體育場館、商業綜合體、酒店等領域。11月28日，證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》（征求意見稿），核心條款圍繞產品定義、基金注冊及運營管理要求、管理人責任和監管責任四個方面，為試點落地劃定清晰邊界。

11月20日，商務部、財政部公示國際化消費環境建設試點城市擬入選名單，北京、天津、上海、南京、杭州、廈門、青島、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都、昆明、西安15個城市納入試點；公示消費新業態新模式新場景試點城市競爭性評審結果，北京、天津、上海、重慶、大連、寧波、廈門、青島、深圳等50城入選。

11月26日，工業和信息化部等六部門聯合發布《關于增強消費品供需適配性進一步促進消費的實施方案》。方案總體要求提出，到2027年，消費品供給結構明顯優化，形成3個萬億級消費領域和10個千億級消費熱點。到2030年，供給與消費良性互動、相互促進的高質量發展格局基本形成，消費對經濟增長的貢獻率穩步提升。在培育消費新場景新業態方面，提出“積極推動消費品首發。支持開設消費品首店、旗艦店、新概念店，舉辦首秀、首展活動。積極培育首發平臺載體，提升核心商圈能級，建設集新品發布、展示交易、傳播推介于一體的首發中心。強化數智技術賦能，構建‘線上+線下’產品首發矩陣。發揮國際展會綜合效應，推動‘國潮出海’、‘首發出海’”等內容。

地方層面，天津市濱海新區支持探索工商業用地使用權續期的操作路徑。杭州發布全國首個臨時改變房屋用途實施細則，其中提到用于小型商業服務網點或為周邊提供便民服務設施等符合條件的（明確了正面清單），可無需辦理手續、無需繳納土地年收益。廣州推進智能建造與工業化建筑產業發展，2026年起全市出讓的商業用地、工業用地在技術可行的前提下應用盡用裝配式建筑，新出讓的商業用地中建筑公共區域應采用裝配式裝修。佛山嚴控新增商服用地供應規模和商住用地比例，探索存量合法商辦用房按現狀臨時轉換用于保障性住房等公共服務或經營性用途。成都允許存量商辦功能兼容轉換，方向為“非居改保”。重慶優化存量用地盤活機制，開展工商業用地使用權續期試點，允許有條件的存量商業辦公用地功能性質合理轉換、置換。

提振消費方面，重慶聚焦汽車消費、住房消費、文體服務消費、外來消費、醫療服務消費、消費環境六大方面，出臺18條措施清理消費領域限制性舉措。北京落實中央《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》，出臺實施方案，從加大重點領域金融支持挖掘消費潛力、完善重點群體配套服務釋放消費需求、提升金融機構服務水平擴大消費供給、加強政策協同發力培育消費沃土、加強基礎金融服務優化消費環境和強化組織保障等六方面提出18項具體措施。此外，北京、河北發布《“十五五”規劃建議》，均提到“大力提振消費”。

市場表現

1、商辦用地：2025年1-11月，300城商辦用地推出及成交規劃建筑面積分別為3.4億平方米、2.21億平方米

圖：2020年11月-2025年11月300城商辦用地推出及成交情況

注：數據統計口徑為公開招拍掛市場地塊。自2025年起，中指數據擴大了300城土地覆蓋范圍，目前已涵蓋全部地級及以上城市，歷史數據為可比口徑。

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2025年1-11月，300城商辦用地共推出3.4億平方米，成交2.21億平方米，同比分別下降16.4%、13.7%。11月，300城商辦用地共推出9640萬平方米，成交3763萬平方米，同比分別下降16.2%、21.9%。

分城市等級來看，2025 年 1-11 月，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為 327 萬平方米、 286 萬平方米，同比分別下降 38.8% 、 19.3% ；二線城市推出及成交面積分別為 6548 萬平方米、 4098 萬平方米，同比分別下降 8.4% 、 16.6% ；三四線城市推出及成交面積分別為 2.71 億平方米、 1.77 億平方米，同比分別下降 17.7% 、 12.9% 。

2、大宗交易：2025年11月，中指數據共監測到大宗交易18宗

2025 年 11 月，中指數據共監測到大宗交易 18 宗，交易金額共 176.9 億元。分物業類型來看，商業地產標的 12 宗（含寫字樓、商場、酒店、綜合體），工業標的 4 宗，租賃住房、養老設施各 1 宗。

表：2025年11月大宗交易案例（部分）

注：本報告所統計大宗交易，不含交易金額在1億元以內的交易，資產類型不含純地塊、住宅，不含關聯交易等非市場化行為產生的交易。

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行業動態

1、融資動態

?2025年1-11月，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN、持有型不動產ABS、類REITs等產品約1201億元，同比增長33%

圖：2025年1-11月CMBS/CMBN、持有型不動產ABS、類REITs產品發行量占比（按底層資產細分）

數據來源：CNABS，中指研究院綜合整理

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2025年1-11月，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN、持有型不動產ABS、類REITs等產品發行單量共99支，較上年同期增加29支；產品發行金額共計1201億元，同比增長33%。以商業地產（辦公物業、消費基礎設施、綜合體、酒店）為底層資產的產品發行金額為774億元，占比64%；以混合類資產、產業園區為底層資產的產品發行金額分別為149億元、145億元，均占比12%；其他類型資產產品發行金額共計133億元，合計占比11%。

?廣百股份：正開展消費REITs項目申報工作

11月17日，廣州市廣百股份有限公司在互動平臺回答投資者提問時表示，公司正在開展消費基礎設施公募REITs項目申報工作，如有進展情況將按照相關規定及時履行信息披露義務。

?新城控股：吾悅廣場持有型ABS成功發行

11月28日，國金資管-吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃在上海證券交易所成功設立，發行規模6.16億元，是全國首單消費類持有型不動產ABS。底層標的資產為上海青浦吾悅廣場購物中心項目，地處上海市青浦城區淀山湖商圈，包含文體娛樂、生鮮超市、服裝零售、各式餐飲等多種業態。

2.企業動態

?業績發布：龍湖集團、新城控股發布2025年前10個月運營數據

11月7日，龍湖集團發布2025年10月未經審核營運數據。據公告，截至2025年10月末，龍湖集團實現經營性收入約人民幣221.6億元（含稅金額約人民幣236.2億元）；其中運營收入約人民幣117.4億元（含稅金額約人民幣125.7億元），服務收入約人民幣104.2億元（含稅金額約人民幣110.5億元）。

11月12日，新城控股發布2025年10月份經營簡報。據公告，10月新城控股實現商業運營總收入約11.86億元，比上年同期增長7.65%；1-10月累計實現商業運營總收入約116.96億元，比上年同期增長10.49%。

?華潤萬象生活：與開云集團開啟長期可持續發展戰略合作

11月6日，華潤萬象生活宣布與開云集團建立可持續發展戰略合作關系，啟動零碳店鋪試點及可持續生活方式倡導與服務。雙方將融合中國“雙碳”戰略與綠色建筑標準，依托華潤萬象生活規模布局打造中國可持續精品零售門店模板，并引入清華大學提供全程技術支持，助力實現共同及各自的ESG戰略目標并帶動消費者、合作伙伴共赴可持續生活。

?招商商管：2026年要加強存量項目精細化運營能力

11月14日，招商商管2025年沖刺會暨2026年工作計劃會召開。會議上，招商商管發布2026年工作計劃：在增量端務必確保6個新項目精彩開業，并使其為已開業項目賦能；針對存量項目，要加強精細化運營能力，加強外部對標，標桿項目的打造堅決以出表計劃為目標，老盤項目要加快組織調整和改造進度，保溫箱項目要持續提升出租率、銷售額、客流，重點項目要提級管理、以全盤資源協同助力其取得進步。在能力提升方面，要優化招商能力模型、聚焦“四力”打造、攻堅寫字樓去化、拓寬投資渠道。

?中糧大悅城：“潮力躍遷，無限IN JOY”年度品牌推介會成功舉行

11月25日，中糧大悅城以“潮力躍遷，無限IN JOY”為主題的品牌推介會圓滿舉辦。當前，“提升商業引領地位”已被寫入中糧大悅城“1123”戰略體系。面向2026，大悅城將持續強化全國布局，在中糧大悅城“1123”戰略與商業“以重帶輕、重點深耕”的拓展邏輯下，新項目將陸續布局核心與潛力城市，成為大悅城年輕力計劃落地的重要載體。同時，會議明確大悅城未來四大發展方向，即：聚焦核心城市圈層，深耕青年文化內容，拓展共創式生活場景，構建品牌驅動的長期復利邏輯，推出“大悅城年輕力計劃”，開啟大悅城商業價值提升與品牌破圈的新征程。

?越秀商管：全新商業產品線『城市?有食集』在武漢首發亮相

11月27日，越秀商管在武漢越秀IFC國金天地B1層正式啟幕『城市?有食集』系列首發項目——“精武有食集”。越秀商管以精武路百年里份文化為根基，在“精武有食集”引入十余家本土風味與新銳餐飲品牌，以在地文化喚醒城市煙火。未來，越秀商管還計劃在多個城市陸續落地結合當地文化的“有食集”項目，如廣州悅匯城計劃推出“西關有食集”，深挖廣府飲食文化；上海籌劃“本幫有食集”，講述海派生活的煙火故事。

?復星旅文：發布三大度假產品線——超級度假村、超級度假區以及超級文旅Mall

11月28日，復星旅文發布三大核心產品線——超級度假村、超級度假區以及超級文旅Mall。超級度假村以度假品牌Club Med地中海俱樂部為核心，通過高品質的服務、多元的文化氛圍以及豐富的體驗內容，為傳統景區提供一站式度假轉型解決方案。超級度假區面向國內核心旅游城市，立足三亞·亞特蘭蒂斯、太倉阿爾卑斯等標桿項目經驗，通過國際化IP加持、創新內容打造與多業態深度融合，形成沉浸式的主題度假綜合體。超級文旅Mall（HiSphere）瞄準新一輪城市存量更新浪潮，以文旅思維重塑商業空間，集文化、娛樂、演藝、主題樂園、購物、餐飲等多元體驗為一體，打造特有的城市度假生活方式。

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