香港二手房實戰血淚史：踩遍坑后，我把全過程總結成了這八步！

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@W小姐和M先生的宅家日記（小紅書同名）

Love makes a house a home.

作為港漂，第一次在香港買房，我也是滿滿的疑問：要找律師？非永久居民怎么搞按揭？買房沒有房產證嗎？……這怎么跟內地都不一樣啊！

就這么迷迷糊糊、走一步看一步地經歷了幾個月后，總算摸清了一些頭緒，整理一下，給在香港同樣有買房打算的你們參考參考。

因為我這次是買了一套二手房，所以以下流程主要都是香港購置二手房的程序。

01

預算怎么評估？

買房前可以先預估一下自己的預算，如果要貸款的話，可以在網上搜一下“按揭計算器”，大概了解自己能貸款到多少錢。有一個簡單且粗糙的預估方式是，大約每一萬元港幣的工資，可以貸到約港幣100萬元。

02

房源怎么找？

有了預算后，可以根據自己的需求再篩選一下房型，例如想要多少個房間，可以接受的最小面積，甚至是在哪個區。帶著這些想法可以先在網上搜一下，但注意，有的網站會有一些假的盤，比較推薦找大型且靠譜的房產中介。

搜完一輪后，就能大概了解到符合自己要求的會有哪些樓盤。然后就可以聯系中介，把自己的要求告訴中介，中介可以找到更多那一區符合條件的房源，看到適合的可以約出去看看。

03

看房小技巧

我們通常會安排同一天看同一區的樓盤，這樣能比較一下，也順便逛一圈，感受一下附近的生活氣息，看看是不是自己喜歡的。

看房的時候，可以問清楚中介房子的情況，對于兇宅中介是不能隱瞞的，這些資訊自己也能上網查清楚。有一些很負責任的中介，甚至會把同一棟樓，甚至附近幾棟樓的兇宅情況都大致跟你說一下。

我看房的時候有一個習慣，會在電梯或者樓下大堂留意住宅的公告，有時候會看到這個屋苑舉辦活動的消息，有一種社區關懷感；有時候會發現屋苑的維修公告，可以了解到這個屋苑是不是有漏水、電梯維修的情況等等。也可以讓中介去打聽打聽，這個屋苑最近會不會有大型的維修，因為如果在剛購房后，才發現住宅需要業主集資維修，那這個就會變成新業主的一份額外支出，這些也是需要提前跟現有業主協商清楚的。

看房也講時機，如果剛好遇到雨天或者是臺風天后，可以多留意一下房子有沒有漏水情況。之前找租房的時候，有一次剛巧在暴雨天約了看房，結果去看的那個房子門外的走廊都水浸了。而且香港的雨天臺風天實在是太多了，有些地區也特別的潮濕，不妨留意看看。

十級臺風過后的“戰績”

有時候同一個樓盤，約白天或者晚上看房，也會遇到不一樣的情形，例如，附近可能有新動工的工地，但晚上去不一定會發現，因為晚上黑黑的，也已經沒有了動工的聲音，但如果是長達幾年的施工可能會影響入住生活，或者新的建筑也有可能會影響房屋視野，這些也是要提前考慮的，如果有心儀的房子，不妨約不同的時間點去看看。

不同時間的海景也不太一樣，有的海景白天很漂亮，

但到晚上是烏漆麻黑的一片

看房的時候，中介會要求簽一份看樓紙，大概就是說今天帶看的房子，之后一段時間內再帶看或者購買需要通過同一個中介，一般還會在看樓紙上寫有中介費用，通常是購樓價的1%，所以這個看樓紙可以仔細看清楚再簽。

04

談房價

看到了喜歡的房子，就可以請中介去跟業主聊價錢了。

可以先去各大房產中介公司的網站看看，有時候會發現，同一套房，在不同中介那的標價會不一樣，大概是有的中介最近剛好聯系了業主談價，所以會有一個更新的價格。也可以去看看同屋苑同戶型最近的成交價格，參考最低的價格再去聊。

還可以讓中介去找各大銀行對物業進行估價，一是用作參考，二是這個估價也會影響到之后按揭貸款，因為如果成交價高于估價，可能會導致貸款金額不足。估價的信息，自己也可以在各大銀行網站上找到。

結合各種資訊后，請大膽地去砍價，有時候聊價空間真的比你想象的都要大。

05

下定金

談妥價錢后，會簽訂一份臨時合約，在此之前，先跟業主協商好收樓的時間，也就是付完全款的日子，一般是1～3個月。雙方簽訂臨時合約后，需要下一份小定金，大約是房價的3%，以支票形式交付，中介會把支票交給對方律師。

06

律師

在香港買賣房子，都需要通過律師，可以找自己熟悉的律師，也可以讓中介推薦常做這個業務的律師，但要注意找銀行名單上的律師，這個之后做銀行按揭貸款的時候，銀行也會查詢。律師主要負責處理正式合約、銀行按揭放款文件、交收款項、查冊對數、樓契等等。

07

按揭貸款

有了臨時合約，就可以去咨詢銀行按揭貸款，可以自己到銀行咨詢，也可以讓中介介紹銀行按揭部的客戶經理，了解各銀行最近的按揭計劃，包括現金回贈的部分，可以參考選自己心儀的3～4家銀行進行申請。

每個銀行要求提交的資料會不一樣，一般是申請人香港身份證副本、3個月工資單、3個月銀行月結算單（工資戶口）、最近一個月信用卡月結算單、最近一年稅單、臨時買賣合同、律師樓資料等。銀行還會要求購買火險，但有的住宅物業管理費里面是含有火險的，可以讓中介去問問相關物業，避免重復購買。

還有一份申請按揭的文件需要填寫，每個銀行審批的條件不一樣，遇到不會寫的可以直接問問按揭的客戶經理，甚至可以了解一下怎么寫會比較便于申請，例如，有的銀行可以把購房后擬定的出租收入當作是收入的一部分，這樣就有機會可以提升申請的額度。

提交完資料后，可能還會根據你的情況，被要求補充材料，完成后大概三個星期內會收到各個銀行的按揭結果，列明獲批的按揭金額以及現金回贈金額。每個銀行給出的下批按揭條件會不同，有的直接下批，有的會要求申請該行信用卡、理財戶口、投保、遷入工資戶口等等，甚至有可能需要增加借款人。

可以根據收到的結果，選擇較便捷且心儀的銀行，再進一步向客戶經理咨詢，申請更多的現金回贈，或是其他的優惠。

最終選定銀行后，需要到銀行簽訂相關的申請文件，之后銀行就會與你的律師樓聯系，因為最終的按揭貸款金額會直接給到代理的律師樓，律師樓會連同你的付款金額，再統一交付給業主的律師樓。

08

簽合約

到律師樓簽合約一般會分兩次，第一次是簽正式買賣合同，一般會約在交付大定金的一周前，因為款項要先交付給自己律師樓，律師樓收到后，才能在正式付款日轉交到對方的律師樓，所以之間會有一點時間差，要提前準備好資金。

定金一般是樓價的10%，之前交付了小定金，這次大定金就是樓價10%減去小定金的部分；除此之外，還需要交付印花稅和一部分的律師費。印花稅可以在網上搜“買樓印花稅計算”，就能測算出所需繳納的稅款數額。

第二次到律師樓，就是正式收樓的一周前左右，會簽訂最后的樓契、銀行按揭貸款合約，需要交付剩下的購房款項、律師費，如果前業主有預繳的管理費、差響等費用，律師查清后，也需一同交付。

09

驗樓收樓

在正式成交日前，可以有一次上去驗房子的機會，需要提前讓中介跟業主溝通時間。律師會建議越靠近成交日驗房越好，以防驗房后有什么變動自己不知道，等到收樓后再發現就不能再要求業主去整改了。

驗樓的時候可以請驗樓師、設計師一同，方便立即反饋意見以及立刻進行房屋量尺寸、設計，減少裝修維修耽擱的入住時間。

正式收樓拿鑰匙的時間要等到成交日當天，要等自己的律師樓把支票給到對方律師樓后，這一般就要等到當天的下午了，可以協商是在自己的律師那里拿鑰匙，還是在中介那里取。

有的業主在放盤的時候會把鑰匙配給了不同中介，

記得讓中介提醒業主把鑰匙都收回來哦

而收樓日當天，需要最終支付中介的費用，可以通過律師，也可以直接給中介。

香港收樓并不會有“房產證”，而是以一沓厚厚的樓契作為證明文件。如果房子樓契拿去了銀行抵押做按揭貸款的，律師會出一封律師信，證明你是這個房子的新業主，收樓后就可以拿著律師信去物業處辦理相關新業主的手續了。

以上是我經歷完一輪后整理出的流程，希望能為同在買房前感困惑的你們提供到一點點的參考。愿大家喜提新房，收樓順利哦~

*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房湯姆”平臺意見。

這篇買房流程指南寫得非常扎實，它最珍貴的價值在于用親身經歷，把“未知”變成了“可知”。

開篇那句“這怎么跟內地都不一樣”，道出了無數港漂的心聲。而文章的可貴，恰恰在于它沒有停留在困惑里，而是把幾個月摸索出的門道，系統又細致地拆解給大家看。

文中有大量只有過來人才懂的實戰細節，讓攻略超越了步驟本身。如有任何買房疑問，或想了解具體樓盤，歡迎添加我的微信，作為你的專屬咨詢伙伴，我隨時為你解答。

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另外，我也建了一個粉絲討論區，關于任何樓盤的問題都可以在這個群里討論，我們一定會在香港上車的。

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