地產圈又一例！央企收購央企

文/樂居財經 林振興

醞釀多時的五礦地產與中冶置業的大整合，終于靴子落地了。

在此之前，五礦地產已為這場合并鋪平了道路。

10月23日，它官宣將私有化退市，主動告別資本市場。此舉被外界視為擺脫合規約束、輕裝上陣的第一步。

短短一個多月后，整合大幕正式拉開。

12月8日晚間，中國中冶公告稱，擬以312.36億元向五礦地產出售中冶置業100%股權及相關債權。這筆巨額交易，標志著兩家央企地產平臺走向實質性一體化運營。

盡管五礦集團和中冶集團早于2015年已完成戰略重組，但中冶置業與五礦地產長期各自為戰。

此次整合，無疑是五礦集團優化地產板塊資源配置的關鍵一步。尤其在行業深度調整期，單打獨斗難以破局，合并資源、形成合力，或許才能闖出新路。

但312億元的收購款，對于五礦地產而言是一個不小的數字。

自2022年起，它連續三年虧損，去年凈虧損超37億港元，今年上半年再虧5.8億港元。但，它手里現金及銀行存款僅19.83億港元。

從資產規模看，合并后將誕生一個央企地產新巨頭。

截至今年中期，五礦地產總資產約393.72億港元，中冶置業資產總額達807.55億元，兩者疊加后整體資產規模突破1200億元。

一場千億級的央企地產業務重構，已經正式啟動。行業調整期中，央企整合能否釋放“1 1>2”的效應，市場正在等待答案。

此前，地產圈最受關注的央企整合案，還要追溯至9年前。

2016年，中海地產對中信地產業務進行整合，這場整合歷經半年、對價高達310億元、涉及總資產超過千億。

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五礦地產和中冶置業的大合并，其實早有跡象。

10月23日，五礦地產宣布，擬以安排方式私有化，并申請撤銷在聯交所的上市地位，計劃股份注銷價為每股1港元。

關于私有化退市，五礦地產給出五大理由。其中，就包括私有化有助于公司實施長期戰略、提升業務靈活性。

五礦地產坦言，因房地產行業仍處于筑底回穩階段，公司迫切需要調整策略。私有化后，能更專注于長期業務規劃及資源整合，不再受制于短期市場波動及合規壓力。

2022-2024年，五礦地產營收分別為100.65億港元、126.31億港元、98.83億港元；凈虧損分別為13.60億港元、5.26億港元、37.48億港元；歸屬于公司股權持有人之應占虧損分別為13.62億港元、10.16億港元、35.21億港元。

直至2025年中期，五礦地產的業績仍未見好轉。

今年上半年，五礦地產的收入主要來自房地產發展、專業建筑、物業投資及物業管理四個業務，期內綜合收入為19.76億港元，同比下降60.7%；凈虧損為5.80億港元，歸屬于股權持有人之應占虧損為5.85億港元。

上半年，該公司的合約銷售額也同比下降28.4%至22.9億元。

截至中期，五礦地產資產總額393.72億港元，凈資產89.69億港元，現金及銀行存款19.83億港元。

雖然資產負債率較2024年末的77.4%微降至77.2%，但凈負債率較上年末上升12.1個百分點，達215.4%，償債壓力進一步加大。

而且近年來，五礦地產的土儲擴張基本已停滯，從2023年至2025年上半年，兩年半未拿地。

雖然業績不溫不火，但五礦地產背后有一個“好爸爸”。

例如2月，在集團背書下，五礦地產獲得10億元的三年期定期貸款融資。

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關于此次312.36億元的交易價格，它是評估師于2025年7月31日對中冶置業全部股權及該等債權的評估結果；及中冶置業的綜合財務狀況及經營業績。

中冶置業以“城市綜合開發”為核心，以“代建服務、資產運營、物業管理”為引擎的“一核三擎”業務體系，業務布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區等地。

五礦地產在虧損，它的“兄弟”中冶置業的業績也不樂觀。

作為國資委首批認定的16家以房地產為主業的央企之一，中冶置業2024年虧損49.97億元。

根據中冶置業2025年公司債券中期報告，期內營業收入31.93億元，凈利潤為-17.77億元。

公司資產總計807.55億元，負債合計732.51億元，貨幣資金較上年末下降31.99%至11.31億元，長期應收款52.52億元。

截至2025年7月31日，中冶置業的凈負債約為162.76億元。

中國中冶于2001年9月出資100億元設立中冶置業，持股比例100%。截至2025年7月31日，它對中冶置業長期股權投資賬面余額108.15億元。

同期，中冶置業對中國中冶的負債合計金額達人民幣461.64億元，它具體分為兩部分：

1、中國中冶為推進中冶置業房地產項目開發與建設而提供的合計人民幣443.88億元的公司間貸款及應計利息；

2、中冶置業應付中國中冶股息合計人民幣17.76億元。

眼下，五礦地產和中冶置業整合后，可以在五礦集團內統籌資源，優化配置，形成合力。

合并中冶置業后，五礦地產臨時掌門人戴鵬宇，肩上的擔子并不小。

11月13日，因中國五礦集團內部的人員輪換與繼任規劃安排，何劍波辭任五礦地產董事會主席，43歲的戴鵬宇臨時接任。

如何協調雙方組織架構與業務，實現新五礦地產的扭虧為盈，成為戴鵬宇上任后的新考題。