豪宅窗口期：釣魚須釣海上鰲。︱劉德科演講實錄

*本文根據2025年11月6日劉德科在南京華潤置地&招商蛇口瑞璽產品發布會的演講《豪宅窗口期》整理

演講 ︱劉德科

很高興來到南京，又站在江蘇大劇院這個盛大的舞臺上。今天要跟大家分享最近我經常提起的一個想法：中國古典園林，是當代住宅產品研發的精神源頭。

各位都逛過很多中國古典園林，南京的、蘇州的、嶺南的……那么請問，全中國最厲害的園林在哪里？我認為在南京。瞻園？煦園？都不是。是隨園。它的主人，就是《隨園食單》與《隨園詩畫》的作者，袁枚。

隨園，顧名思義是隨地賦形，園子是根據地形來建造的。為什么說隨園是中國最厲害的園林？因為它超越了園林本身。創造一個園林，不僅要創造物理空間，還要創造精神世界，也要讓更多人在其中互動。袁枚老先生很厲害，他是一個時尚達人，在清朝也要穿花衣服；他是美食博主、自媒體達人，還是文學家。因為隨園太有名，別人叫他「隨園先生」，他也自稱是隨園主人、隨園老人。他在隨園開私宴分享美食，還開美食課程，收了很多女弟子，開放自家的園林讓普通百姓進來逛。這樣的園林，是有人情味的，是有人在其中互動的，這才是最好的園林。所以我把它叫做「一座超級園林綜合體」——「園林綜合體」這個觀念很重要，能夠指引住宅產品迭代。

▲瑞璽實景圖，南京

「珠聯璧合」：

兩個高端產品系的復合體

說到綜合體，我們都知道央企華潤置地很厲害。華潤置地在西安做了「生命之樹」（萬象城），我把它叫做「21世紀的大雁塔」，它給中國創造了一個全新的文脈場景，各位到西安一定要去登臨一下這座「生命之樹」。在中國房地產行業，華潤置地一直很厲害，但是今天它更厲害，這種厲害是在不斷上升的。

在當前中國，主要是由四家頭部房企在主導這一輪的住宅產品大迭代，我把他們叫做「住宅產品大迭代的四大天王」，其中一家是華潤置地，還有一家就是招商蛇口。

招商蛇口在成都的招商·錦城序做出了「野奢感」，到了現場，你會感覺置身于川西秘境，但是它又是你的日常生活；合肥的招商璽，也是招商「璽序」系列非常重要的一個代表作。招商蛇口的產品系是「璽」「序」并呈，南京的金陵序，也是南京住宅迭代的一張名片。

華潤置地的高端產品系「瑞」系跟招商蛇口的「璽」系復合在一起，就誕生了南京的「瑞璽」。所以，我想和大家分享的第一個關鍵詞，叫做「珠聯璧合」。華潤置地與招商蛇口是兩家央企，但是央企也分很多種，并不是央企就很厲害。在我眼中，華潤置地與招商蛇口這樣的央企，屬于特別有創造力的央企，是能夠給住宅迭代帶來貢獻的央企。這樣的「珠聯璧合」，最終會給居住者帶來與眾不同的體驗。

「物換星移」：

匯總一系列的時代情緒

我今天演講的第二個關鍵詞，叫做「物換星移」。住宅產品迭代，把我們對房子的認知幾乎完全換了一遍。今天再去看五年前的新樓盤，會覺得和現在的房子好像完全不一樣。那么，住宅產品大迭代的終極方向是什么？

我們又得把我們的老朋友袁枚老先生再請出來，他給我們的住宅產品大迭代指明了終極方向，就是「園林綜合體」。我們剛才講了，袁枚老先生的園林與別人的園林不一樣，有情感、有場景的空間，才是更好的「園林綜合體」。這樣的「園林綜合體」，如何體現在我們今天的住宅迭代中？不僅要創造一個物理空間，還要融入更多的生活，植入更多的時代情緒，同時還要為居住其中的業主群體不斷積累身份認同。這就是「園林綜合體」的三個要素：創造物理空間；植入時代情緒；累積身份認同。我們從這三方面，再來看一遍南京的「瑞璽」。

如今的時代情緒與十年前、二十年前不太一樣。如今，人是由興趣愛好構成的。因為經濟環境、國際形勢、生活節奏的變化，人們對自我興趣愛好的塑造已經和從前完全不一樣。住宅產品如何去迎接這些興趣愛好，變得非常重要。一個人會有很多角色，可以同時是游泳愛好者、羽毛球愛好者、園林愛好者，也可以是個麻將愛好者。把所有的愛好容納在一個樓盤里，就是過去購物中心的思維——購物中心就是要把整個城市的精華容納到一個空間里，今天的住宅也在朝著綜合體的方向去演進。因此室內恒溫泳池、羽毛球場、私宴廳等等會所空間都得有。十年前可能個別樓盤會有室內恒溫泳池，但今天幾乎所有的高端樓盤都已經有室內恒溫泳池；這還不夠，還得有日常生活會高頻率使用的羽毛球場；私宴廳現在也都是標配的。

▲豐富的會所空間，瑞璽實景圖，南京

剛才說的是「綜合體思維」，接下來我們來看看「園林思維」。置身在「瑞璽」的園林景觀中，我們想要的究竟是怎樣一種感受？我們這個時代，更在乎的是「日常空間的神性時刻」，簡單講就是「詩意大爆發」的時刻。刷刷小紅書，各位會發現每個人都很在乎「出片」，那不僅僅是表演，更是他們心底的詩意，通過一張美美的照片或一個美好的場景而具象化。

住宅產品就是要把日常生活當中的「詩意大爆發」時刻具象化，連續地展現在你眼前，這也是「瑞璽」在做這一代產品時的觀念。所以，架空層需要有微風的吹拂，需要隨機的美好，你走著走著就可以坐下來，看到好看的風景，享受舒服的空氣。

當然我們還要儀式感。「儀式感」并不是什么新詞，但今天我們對于儀式感的理解不一樣：我們既要含蓄的儀式感，同時也要有昂貴的松弛感——儀式感中要有松弛感。這話說得好像很擰巴，是因為我們這個時代的需求層次變得更多了。要契合這么多層次的需求，對于產品就提出了更高的要求。

「瑞璽」很有氣場的樓盤大門，背后的構成要素是昂貴的材料、婆娑的樹影、溫暖的燈光與宜人的尺度。每一個要素都是背后的華潤置地和招商蛇口，對于過去所有經典樓盤爐火純青的總結、提純和再運用。你能夠感受到這樣一個大門的獨特性，跟別的豪宅大門是不一樣的。

▲瑞璽實景圖，南京

過去我們會要求樓盤的建筑外立面得有非常高的識別度。今天的要求更復雜：外立面不能簡約，必須繁復，而且必須又得是通透的。繁復意味著材料更貴、工藝更復雜，開發商得花很多錢；通透也要花很多錢，因為轉角弧形玻璃就比平面玻璃要貴很多。

▲瑞璽實景圖，南京

所以，把興趣愛好、日常生活的詩意與神性、構成氣場的幾大要素等等一系列匯總在一起，就變成了今天我們看到的「園林綜合體」，變成了今天的「瑞璽」。

總結一下「園林綜合體」。看任何一個樓盤，邏輯都很簡單，就是地段、圈層、產品與品牌——

①產品：新一代的住宅產品，場景濃度要很高。剛才我們看到的瑞璽不管是會所功能空間、園林景觀空間，不管是地上的空間還是地下的空間，都要在空間之上做出高濃度場景。

②圈層：圈層是通過美學感召形成的。瑞璽的一系列的場景從外立面、大門、樓盤景觀、會所、架空層到地下車馬院，所有場景的美學會形成一種感召力，吸引一個更純粹的圈層。在交付之后，二手房價主要是由業主圈層決定的。

③地段：真正的好地段，需要這座城市的心理共識。評價是不是好地段很簡單：如果要花10分鐘才能講清楚這個地段是個好地段，那么它就不是真正的好地段；但只要一說起它，99%的人心底都會認同那是這座城市的好地段，這叫有心理共識的好地段。瑞璽就是處在南京這座城市這樣的地段當中。

④品牌：品牌很重要，但是我們在乎的不僅是華潤置地與招商蛇口的央企身份，我們更在乎的是企業處在上升期，團隊有精神氣。同樣的一個樓盤，同樣的設計方案，如果不是由上升期的企業來做，不是由有精神氣的團隊來做，做出來的場景可能就不一樣，所形成的價值也可能不一樣。

「天時地利」：豪宅窗口期

今天的第三個關鍵詞，就是「天時地利」。毋庸諱言現在是樓市低谷期，可是同時又是豪宅窗口期。大家可能又要說我在吹牛：樓市低谷期哪來的窗口期？

現在的豪宅窗口期與過去的窗口期不太一樣，它是由政策變革跟產品變革共同帶來的。試想一下：如果不是樓市低谷期，這么好的市中心地段會有1.8這么低的容積率嗎？過去我們買的合院別墅等等低密產品，都是在近郊甚至遠郊；現在樓市低谷期，才會在市中心有低容積率的超級寶地。

同時，經濟增速慢下來反而催生了住宅產品大迭代。跟五年前相比，現在的住宅已經完全不一樣了，這一輪的住宅迭代就是過去兩三年才發生的，它正好跟整體經濟走勢形成了反剪刀的走勢。經濟的增速似乎在變慢，而產品迭代狂飆突進、向上抬升，創造了很多我們過去不敢想象的美好場景。

在這樣的窗口期，買房需要關注什么？過去我們會關注房產證上的得房率，現在我們關心的是收到房子以后實際的使用率。現在新樓盤的實際使用率是過去不敢想象的，這么高的使用率，是樓市低谷期的饋贈，說得不太文雅一點可以叫做補償。你能感受到宇宙萬物都是平衡的——樓市低谷了，產品更好了，你得到的更多了，你的獲得感更強了。

釣魚須釣海上鰲

「天時地利」「珠聯璧合」「物換星移」，是今天演講的三個關鍵詞。最后送給大家一句詩歌，還是來自我們的老朋友袁枚：「釣魚須釣海上鰲，結交須結扶風豪。」什么意思？買房子，要么就買超級好的，要么就別買了。

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科