豪宅窗口期：釣魚須釣海上鰲。︱劉德科演講實(shí)錄

*本文根據(jù)2025年11月6日劉德科在南京華潤(rùn)置地&招商蛇口瑞璽產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的演講《豪宅窗口期》整理

演講 ︱劉德科

很高興來到南京，又站在江蘇大劇院這個(gè)盛大的舞臺(tái)上。今天要跟大家分享最近我經(jīng)常提起的一個(gè)想法：中國(guó)古典園林，是當(dāng)代住宅產(chǎn)品研發(fā)的精神源頭。

各位都逛過很多中國(guó)古典園林，南京的、蘇州的、嶺南的……那么請(qǐng)問，全中國(guó)最厲害的園林在哪里？我認(rèn)為在南京。瞻園？煦園？都不是。是隨園。它的主人，就是《隨園食單》與《隨園詩畫》的作者，袁枚。

隨園，顧名思義是隨地賦形，園子是根據(jù)地形來建造的。為什么說隨園是中國(guó)最厲害的園林？因?yàn)樗搅藞@林本身。創(chuàng)造一個(gè)園林，不僅要?jiǎng)?chuàng)造物理空間，還要?jiǎng)?chuàng)造精神世界，也要讓更多人在其中互動(dòng)。袁枚老先生很厲害，他是一個(gè)時(shí)尚達(dá)人，在清朝也要穿花衣服；他是美食博主、自媒體達(dá)人，還是文學(xué)家。因?yàn)殡S園太有名，別人叫他「隨園先生」，他也自稱是隨園主人、隨園老人。他在隨園開私宴分享美食，還開美食課程，收了很多女弟子，開放自家的園林讓普通百姓進(jìn)來逛。這樣的園林，是有人情味的，是有人在其中互動(dòng)的，這才是最好的園林。所以我把它叫做「一座超級(jí)園林綜合體」——「園林綜合體」這個(gè)觀念很重要，能夠指引住宅產(chǎn)品迭代。

▲瑞璽實(shí)景圖，南京

「珠聯(lián)璧合」：

兩個(gè)高端產(chǎn)品系的復(fù)合體

說到綜合體，我們都知道央企華潤(rùn)置地很厲害。華潤(rùn)置地在西安做了「生命之樹」（萬象城），我把它叫做「21世紀(jì)的大雁塔」，它給中國(guó)創(chuàng)造了一個(gè)全新的文脈場(chǎng)景，各位到西安一定要去登臨一下這座「生命之樹」。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，華潤(rùn)置地一直很厲害，但是今天它更厲害，這種厲害是在不斷上升的。

在當(dāng)前中國(guó)，主要是由四家頭部房企在主導(dǎo)這一輪的住宅產(chǎn)品大迭代，我把他們叫做「住宅產(chǎn)品大迭代的四大天王」，其中一家是華潤(rùn)置地，還有一家就是招商蛇口。

招商蛇口在成都的招商·錦城序做出了「野奢感」，到了現(xiàn)場(chǎng)，你會(huì)感覺置身于川西秘境，但是它又是你的日常生活；合肥的招商璽，也是招商「璽序」系列非常重要的一個(gè)代表作。招商蛇口的產(chǎn)品系是「璽」「序」并呈，南京的金陵序，也是南京住宅迭代的一張名片。

華潤(rùn)置地的高端產(chǎn)品系「瑞」系跟招商蛇口的「璽」系復(fù)合在一起，就誕生了南京的「瑞璽」。所以，我想和大家分享的第一個(gè)關(guān)鍵詞，叫做「珠聯(lián)璧合」。華潤(rùn)置地與招商蛇口是兩家央企，但是央企也分很多種，并不是央企就很厲害。在我眼中，華潤(rùn)置地與招商蛇口這樣的央企，屬于特別有創(chuàng)造力的央企，是能夠給住宅迭代帶來貢獻(xiàn)的央企。這樣的「珠聯(lián)璧合」，最終會(huì)給居住者帶來與眾不同的體驗(yàn)。

「物換星移」：

匯總一系列的時(shí)代情緒

我今天演講的第二個(gè)關(guān)鍵詞，叫做「物換星移」。住宅產(chǎn)品迭代，把我們對(duì)房子的認(rèn)知幾乎完全換了一遍。今天再去看五年前的新樓盤，會(huì)覺得和現(xiàn)在的房子好像完全不一樣。那么，住宅產(chǎn)品大迭代的終極方向是什么？

我們又得把我們的老朋友袁枚老先生再請(qǐng)出來，他給我們的住宅產(chǎn)品大迭代指明了終極方向，就是「園林綜合體」。我們剛才講了，袁枚老先生的園林與別人的園林不一樣，有情感、有場(chǎng)景的空間，才是更好的「園林綜合體」。這樣的「園林綜合體」，如何體現(xiàn)在我們今天的住宅迭代中？不僅要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)物理空間，還要融入更多的生活，植入更多的時(shí)代情緒，同時(shí)還要為居住其中的業(yè)主群體不斷積累身份認(rèn)同。這就是「園林綜合體」的三個(gè)要素：創(chuàng)造物理空間；植入時(shí)代情緒；累積身份認(rèn)同。我們從這三方面，再來看一遍南京的「瑞璽」。

如今的時(shí)代情緒與十年前、二十年前不太一樣。如今，人是由興趣愛好構(gòu)成的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)際形勢(shì)、生活節(jié)奏的變化，人們對(duì)自我興趣愛好的塑造已經(jīng)和從前完全不一樣。住宅產(chǎn)品如何去迎接這些興趣愛好，變得非常重要。一個(gè)人會(huì)有很多角色，可以同時(shí)是游泳愛好者、羽毛球愛好者、園林愛好者，也可以是個(gè)麻將愛好者。把所有的愛好容納在一個(gè)樓盤里，就是過去購物中心的思維——購物中心就是要把整個(gè)城市的精華容納到一個(gè)空間里，今天的住宅也在朝著綜合體的方向去演進(jìn)。因此室內(nèi)恒溫泳池、羽毛球場(chǎng)、私宴廳等等會(huì)所空間都得有。十年前可能個(gè)別樓盤會(huì)有室內(nèi)恒溫泳池，但今天幾乎所有的高端樓盤都已經(jīng)有室內(nèi)恒溫泳池；這還不夠，還得有日常生活會(huì)高頻率使用的羽毛球場(chǎng)；私宴廳現(xiàn)在也都是標(biāo)配的。

▲豐富的會(huì)所空間，瑞璽實(shí)景圖，南京

剛才說的是「綜合體思維」，接下來我們來看看「園林思維」。置身在「瑞璽」的園林景觀中，我們想要的究竟是怎樣一種感受？我們這個(gè)時(shí)代，更在乎的是「日常空間的神性時(shí)刻」，簡(jiǎn)單講就是「詩意大爆發(fā)」的時(shí)刻。刷刷小紅書，各位會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)人都很在乎「出片」，那不僅僅是表演，更是他們心底的詩意，通過一張美美的照片或一個(gè)美好的場(chǎng)景而具象化。

住宅產(chǎn)品就是要把日常生活當(dāng)中的「詩意大爆發(fā)」時(shí)刻具象化，連續(xù)地展現(xiàn)在你眼前，這也是「瑞璽」在做這一代產(chǎn)品時(shí)的觀念。所以，架空層需要有微風(fēng)的吹拂，需要隨機(jī)的美好，你走著走著就可以坐下來，看到好看的風(fēng)景，享受舒服的空氣。

當(dāng)然我們還要儀式感。「儀式感」并不是什么新詞，但今天我們對(duì)于儀式感的理解不一樣：我們既要含蓄的儀式感，同時(shí)也要有昂貴的松弛感——儀式感中要有松弛感。這話說得好像很擰巴，是因?yàn)槲覀冞@個(gè)時(shí)代的需求層次變得更多了。要契合這么多層次的需求，對(duì)于產(chǎn)品就提出了更高的要求。

「瑞璽」很有氣場(chǎng)的樓盤大門，背后的構(gòu)成要素是昂貴的材料、婆娑的樹影、溫暖的燈光與宜人的尺度。每一個(gè)要素都是背后的華潤(rùn)置地和招商蛇口，對(duì)于過去所有經(jīng)典樓盤爐火純青的總結(jié)、提純和再運(yùn)用。你能夠感受到這樣一個(gè)大門的獨(dú)特性，跟別的豪宅大門是不一樣的。

▲瑞璽實(shí)景圖，南京

過去我們會(huì)要求樓盤的建筑外立面得有非常高的識(shí)別度。今天的要求更復(fù)雜：外立面不能簡(jiǎn)約，必須繁復(fù)，而且必須又得是通透的。繁復(fù)意味著材料更貴、工藝更復(fù)雜，開發(fā)商得花很多錢；通透也要花很多錢，因?yàn)檗D(zhuǎn)角弧形玻璃就比平面玻璃要貴很多。

▲瑞璽實(shí)景圖，南京

所以，把興趣愛好、日常生活的詩意與神性、構(gòu)成氣場(chǎng)的幾大要素等等一系列匯總在一起，就變成了今天我們看到的「園林綜合體」，變成了今天的「瑞璽」。

總結(jié)一下「園林綜合體」。看任何一個(gè)樓盤，邏輯都很簡(jiǎn)單，就是地段、圈層、產(chǎn)品與品牌——

①產(chǎn)品：新一代的住宅產(chǎn)品，場(chǎng)景濃度要很高。剛才我們看到的瑞璽不管是會(huì)所功能空間、園林景觀空間，不管是地上的空間還是地下的空間，都要在空間之上做出高濃度場(chǎng)景。

②圈層：圈層是通過美學(xué)感召形成的。瑞璽的一系列的場(chǎng)景從外立面、大門、樓盤景觀、會(huì)所、架空層到地下車馬院，所有場(chǎng)景的美學(xué)會(huì)形成一種感召力，吸引一個(gè)更純粹的圈層。在交付之后，二手房?jī)r(jià)主要是由業(yè)主圈層決定的。

③地段：真正的好地段，需要這座城市的心理共識(shí)。評(píng)價(jià)是不是好地段很簡(jiǎn)單：如果要花10分鐘才能講清楚這個(gè)地段是個(gè)好地段，那么它就不是真正的好地段；但只要一說起它，99%的人心底都會(huì)認(rèn)同那是這座城市的好地段，這叫有心理共識(shí)的好地段。瑞璽就是處在南京這座城市這樣的地段當(dāng)中。

④品牌：品牌很重要，但是我們?cè)诤醯牟粌H是華潤(rùn)置地與招商蛇口的央企身份，我們更在乎的是企業(yè)處在上升期，團(tuán)隊(duì)有精神氣。同樣的一個(gè)樓盤，同樣的設(shè)計(jì)方案，如果不是由上升期的企業(yè)來做，不是由有精神氣的團(tuán)隊(duì)來做，做出來的場(chǎng)景可能就不一樣，所形成的價(jià)值也可能不一樣。

「天時(shí)地利」：豪宅窗口期

今天的第三個(gè)關(guān)鍵詞，就是「天時(shí)地利」。毋庸諱言現(xiàn)在是樓市低谷期，可是同時(shí)又是豪宅窗口期。大家可能又要說我在吹牛：樓市低谷期哪來的窗口期？

現(xiàn)在的豪宅窗口期與過去的窗口期不太一樣，它是由政策變革跟產(chǎn)品變革共同帶來的。試想一下：如果不是樓市低谷期，這么好的市中心地段會(huì)有1.8這么低的容積率嗎？過去我們買的合院別墅等等低密產(chǎn)品，都是在近郊甚至遠(yuǎn)郊；現(xiàn)在樓市低谷期，才會(huì)在市中心有低容積率的超級(jí)寶地。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速慢下來反而催生了住宅產(chǎn)品大迭代。跟五年前相比，現(xiàn)在的住宅已經(jīng)完全不一樣了，這一輪的住宅迭代就是過去兩三年才發(fā)生的，它正好跟整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)形成了反剪刀的走勢(shì)。經(jīng)濟(jì)的增速似乎在變慢，而產(chǎn)品迭代狂飆突進(jìn)、向上抬升，創(chuàng)造了很多我們過去不敢想象的美好場(chǎng)景。

在這樣的窗口期，買房需要關(guān)注什么？過去我們會(huì)關(guān)注房產(chǎn)證上的得房率，現(xiàn)在我們關(guān)心的是收到房子以后實(shí)際的使用率。現(xiàn)在新樓盤的實(shí)際使用率是過去不敢想象的，這么高的使用率，是樓市低谷期的饋贈(zèng)，說得不太文雅一點(diǎn)可以叫做補(bǔ)償。你能感受到宇宙萬物都是平衡的——樓市低谷了，產(chǎn)品更好了，你得到的更多了，你的獲得感更強(qiáng)了。

釣魚須釣海上鰲

「天時(shí)地利」「珠聯(lián)璧合」「物換星移」，是今天演講的三個(gè)關(guān)鍵詞。最后送給大家一句詩歌，還是來自我們的老朋友袁枚：「釣魚須釣海上鰲，結(jié)交須結(jié)扶風(fēng)豪。」什么意思？買房子，要么就買超級(jí)好的，要么就別買了。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科