北京
老破小拆遷邏輯變化：從暴富到個人出資的轉變分析
過去有不少人喜歡購買老破小，想通過拆遷獲利。但這兩年，很多人發現老破小的拆遷邏輯發生了變化。原來的強制拆遷大多屬于商業性、盈利性的拆遷，幾乎一拆遷就意味著發財。但最近出現了一個新名詞，叫“原拆原建”。
“原拆原建”是什么意思？就是政府不再賣地了，你這個地方拆完之后，還是在原地重建你原來的房子，并且容積率沒有太大變化。關鍵是，這筆錢不再由政府或開發商全部承擔，而是由政府和個人共同出資。
以北京為例，原拆原建時，政府大約補貼40%，個人一般承擔60%左右。北京的建安成本大概是一萬到一萬二每平米；長沙的建安成本大約是3000元每平米；廣州的建安成本大約在5000元每平米。這意味著，即便有政府補貼，個人仍然要出資二三十萬。
所以，現在拆遷不僅不能發財，反而還要倒貼幾十萬。現在財政狀況還可以，老房子的數量也還不算太多。但可以預見的是，再過10年甚至20年，大量老房子老齡化到來時，財政補貼可能會無限接近于零。
到那個時候，真的就需要個人實打實地出資幾十萬了。比如說，即使建安成本是5000元每平米，60㎡的房子也要承擔30萬的成本。
出現這種變化，主要原因是城市化已經結束，大規模的拆遷和重建也隨之結束。過去大家都缺房子，人均住房面積非常小，只要一拆遷，蓋高樓，政府可以賣地，開發商可以賺錢，因為有大量的人需要買房子。但現在，這個邏輯已經完全轉變了。
所以可以預見，如果現在你購買樓齡比較老的老破小，這筆費用肯定是跑不掉的。博拆遷暴富的幾率和中彩票差不多。大概率是，比如你花了50萬買了老破小，過個十年八年，甚至五年，可能還要再花幾十萬去重建這套房子。
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