中建玖合：從“開發(fā)商”到“城市合伙人”的差異化發(fā)展路徑

自2024年兩會提出“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”框架以來，2025年中央城市工作會議和近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會議都再次強(qiáng)調(diào)要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。政策導(dǎo)向正深刻重構(gòu)行業(yè)底層邏輯，推動(dòng)市場從“增量擴(kuò)張”邁向“存量提質(zhì)”與“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的新階段。

在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，商品房逐步回歸居住屬性，改善型需求持續(xù)引領(lǐng)市場，推動(dòng)產(chǎn)品向綠色、低碳、智慧化方向升級，為注重產(chǎn)品力、服務(wù)品質(zhì)與資產(chǎn)運(yùn)營能力的企業(yè)提供了差異化發(fā)展空間。

“十四五”期間，我國城市人居環(huán)境和品質(zhì)生活水平持續(xù)提升。在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程中，典型案例脫穎而出。中建玖合正是通過探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，構(gòu)建獨(dú)特差異化發(fā)展的代表性企業(yè)。

中建玖合通過硬件的品質(zhì)提升、軟件的社區(qū)人文溫度和可持續(xù)服務(wù)體驗(yàn)，突破原有的粗放式開發(fā)邏輯，轉(zhuǎn)型到與城市融合發(fā)展的新模式。其“中心城市空間綜合服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，“服務(wù)幸福空間”的企業(yè)使命，以及“以人為本，科技引領(lǐng)，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，綠色發(fā)展”的理念，系統(tǒng)構(gòu)建了涵蓋規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、服務(wù)的全周期空間價(jià)值體系。

以人為核心 重構(gòu)商業(yè)模式和產(chǎn)品體系

圍繞戰(zhàn)略定位、商業(yè)模式、產(chǎn)品邏輯等，中建玖合在“十四五”期間，展開了系統(tǒng)性的探索與實(shí)踐。跳出“土地城鎮(zhèn)化”的舊邏輯，轉(zhuǎn)向“人的城鎮(zhèn)化”，中建玖合將產(chǎn)品與服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，真正回歸到人的居住品質(zhì)、社區(qū)活力與長期幸福，實(shí)現(xiàn)從“機(jī)會”到“責(zé)任”，從“造房”到“營城”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身。這不僅是對政策導(dǎo)向的響應(yīng)，更是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然方向，也是央企必須承擔(dān)的時(shí)代使命。

謀定而后動(dòng)。時(shí)間軸回到2021年初，中建玖合啟動(dòng)了一系列的戰(zhàn)略調(diào)整和重構(gòu)，調(diào)整的重點(diǎn)首先是提升管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對行業(yè)變局的能力，破解組織績效與經(jīng)營目標(biāo)不協(xié)同的難題，進(jìn)而推動(dòng)存量資產(chǎn)的高效盤活。通過系統(tǒng)提升“九大能力”，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)營意識與總部服務(wù)意識的“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”。通過引入專業(yè)人才、對標(biāo)頭部企業(yè)、強(qiáng)化投融資與設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)協(xié)同，迅速完成能力嫁接與業(yè)務(wù)融合，實(shí)現(xiàn)了市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)身。

商業(yè)模式重構(gòu)的關(guān)鍵在于，如何將“以人為核心”的理念，在控制成本與保證盈利的前提下，轉(zhuǎn)化為可感知、可落地的產(chǎn)品與服務(wù)。這要求打破傳統(tǒng)開發(fā)流程，在前端加大投入，開展深入的城市研究、社區(qū)規(guī)劃與可持續(xù)設(shè)計(jì)。

中建玖合構(gòu)建了一套獨(dú)有的方法論。為了打造好房子、好社區(qū)，超越傳統(tǒng)的市場數(shù)據(jù)收集，進(jìn)行深度調(diào)研。深入挖掘目標(biāo)客群的真實(shí)生活場景、潛在需求與情感共鳴，為產(chǎn)品注入人文溫度。將社區(qū)公共空間、生活配套與服務(wù)體系提升至與戶型、外立面同等重要的維度，并通過一體化設(shè)計(jì)引領(lǐng)和融合設(shè)計(jì)，營造出完整的生活體驗(yàn)。全周期協(xié)同賦能，推動(dòng)設(shè)計(jì)、成本、營銷、物業(yè)等各環(huán)節(jié)前置介入、緊密合作，確保“以人為本”的理念落到實(shí)處。

產(chǎn)品層面，中建玖合以前瞻性布局，構(gòu)建并持續(xù)升級以“幸福”為核心、以“綠色低碳、智慧空間、活力健康、在地文脈”為四芯的產(chǎn)品體系。在“好房子”成為行業(yè)主旋律之前，已經(jīng)將“雙碳”目標(biāo)系統(tǒng)融入產(chǎn)品實(shí)踐，使政策導(dǎo)向真正轉(zhuǎn)化為可觸摸的生活場景。

正是因?yàn)橛辛诉@些戰(zhàn)略的堅(jiān)定和改革的魄力，中建玖合在短短數(shù)年間打造了代表其核心能力的北京玖合府、上海玖海云天（黃河以南示范性超低能耗社區(qū)）、中建萬科理想之地（上海首批多業(yè)態(tài)復(fù)合低碳“全域達(dá)低碳、局部近零碳”社區(qū)）等一系列標(biāo)桿項(xiàng)目。

戰(zhàn)略落地過程中，中建玖合沒有待在舒適區(qū)，而是選擇將上海作為戰(zhàn)略先行推進(jìn)的核心城市。其背后邏輯在于，通過融入國家戰(zhàn)略貢獻(xiàn)央企力量，在極富市場活力與創(chuàng)新機(jī)遇的一線城市核心片區(qū)確立品牌高度、錘煉核心關(guān)鍵能力、搶占戰(zhàn)略制高點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，展現(xiàn)了打造全國性一線改善品牌的決心。

中建·玖上瑯宸項(xiàng)目實(shí)景圖

中建玖合在上海打造的中建·玖上瑯宸成為全國首批零碳社區(qū)認(rèn)證的典型案例。項(xiàng)目建筑與自然融合，采用“懸浮規(guī)劃”理念，通過全域架空釋放首層空間，以“飛虹連廊”銜接大寧公園景觀，形成立體生態(tài)體系。項(xiàng)目創(chuàng)新應(yīng)用光伏建筑一體化系統(tǒng)，將建筑表面轉(zhuǎn)化為清潔能源生產(chǎn)基面；配套雨水中水回用系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水資源循環(huán)利用；以高標(biāo)準(zhǔn)、可持續(xù)理念選擇用材，廣泛使用陶瓷板、UHPC等低碳建材，從源頭降低碳足跡。

躬身入局 從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型到“城市合伙人”

躬身入局，獨(dú)辟蹊徑。中建玖合最核心的轉(zhuǎn)變是，從“開發(fā)商”到“城市合伙人”的轉(zhuǎn)型。核心在于從“先建城、后引人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙援a(chǎn)業(yè)聚人、以服務(wù)留人、以環(huán)境育人”。這意味著中建玖合不再局限于“建造和銷售房子”，而是作為與城市發(fā)展同頻共振的長期運(yùn)營者，深度參與從規(guī)劃、建設(shè)到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、社區(qū)營造的全過程，與政府共同擔(dān)當(dāng)區(qū)域發(fā)展的責(zé)任。

這一轉(zhuǎn)型在上海臨港頂科社區(qū)中得到集中體現(xiàn)。以玖海云天項(xiàng)目為載體，中建玖合通過“人－產(chǎn)－城”的深度融合，將國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為科學(xué)家“一天24小時(shí)”的真實(shí)生活場景。

上海臨港頂科社區(qū)項(xiàng)目實(shí)景圖

在這里，中建玖合超越了傳統(tǒng)開發(fā)商角色，致力于為科研人才及業(yè)主居民打造理想棲息地。項(xiàng)目不僅提供綠色低碳的高品質(zhì)居住空間，更以“一體式科研動(dòng)線”為核心理念，將住宅、實(shí)驗(yàn)室、商業(yè)、公園有機(jī)串聯(lián)，形成舒適居所－科研設(shè)施－生活服務(wù)-康體配套的閉環(huán)系統(tǒng)，精準(zhǔn)回應(yīng)科學(xué)家群體對效率與品質(zhì)的雙重需求。

尤其具有突破性的是，將實(shí)驗(yàn)室嵌入居住組團(tuán)。玖海云天東側(cè)即為頂尖科學(xué)家論壇永久會址，生命科學(xué)、宇宙科學(xué)、地球科學(xué)等五大實(shí)驗(yàn)室皆在步行10分鐘范圍內(nèi)，真正實(shí)現(xiàn)了“下樓做實(shí)驗(yàn)、上樓看風(fēng)景”的無邊界工作生活圈，推動(dòng)產(chǎn)、學(xué)、研在空間與功能上的深度融合。

在空間與居住融合上，對標(biāo)世界一流實(shí)驗(yàn)室標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)了生物安全等級P2、局部為P2+的生物化學(xué)類實(shí)驗(yàn)室，同時(shí)采用“蛻變”設(shè)計(jì)理念，以“蝴蝶”為形象原型，以靈動(dòng)的造型實(shí)現(xiàn)實(shí)驗(yàn)室與科學(xué)公園、居住社區(qū)的綠色滲透。玖海云天通過整合科研和實(shí)驗(yàn)平臺資源配置，為生命科學(xué)、細(xì)胞發(fā)育生物學(xué)、遺傳基因?qū)W等科研領(lǐng)域人員提供環(huán)境優(yōu)美、空間舒適、功能實(shí)用的科研辦公空間。

生活配套層面，同樣展現(xiàn)出對“科學(xué)家友好型社區(qū)”的深刻理解。一路之隔的海港中心與濱水藝術(shù)商業(yè)街區(qū)、簽約引入的華東師大第二附屬中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，以及約14.3萬平方米的莫比烏斯科學(xué)公園，共同構(gòu)建出覆蓋商業(yè)、教育、生態(tài)的完整服務(wù)體系。所有功能被精心布局在步行15分鐘半徑內(nèi)，讓“出門即科研、轉(zhuǎn)角即生活”從愿景落地為可感知的日常。

縱觀房地產(chǎn)開發(fā)過去的邏輯是追求規(guī)模，主要解決城市增量發(fā)展需求的問題。而現(xiàn)在和未來的重點(diǎn)是要通過內(nèi)涵式發(fā)展推動(dòng)城市的高質(zhì)量發(fā)展。城市更新領(lǐng)域，重點(diǎn)是要改空間，補(bǔ)短板，生產(chǎn)業(yè)，留文化，保民生，美環(huán)境。要將歷史印記的呈現(xiàn)和現(xiàn)代功能的提升相結(jié)合，保留城市原來的肌理文化。

廣州黃埔“未來方洲”是中建玖合在城市更新領(lǐng)域的又一重大探索實(shí)踐。在這里，企業(yè)不再停留于傳統(tǒng)的“拍地、建樓、賣房”模式，而是主動(dòng)攜手政府、產(chǎn)業(yè)與在地居民，共同擘畫一座220萬㎡“島鏈?zhǔn)匠菂^(qū)”的未來。這一過程始于一場深入肌理的“城市診斷”——項(xiàng)目啟動(dòng)前，團(tuán)隊(duì)通過超1000份街坊問卷與7輪專家訪談，為文沖老村完成系統(tǒng)性“體檢”，將零碳更新、海絲文化、濱水記憶等基因?qū)懭胝w實(shí)施方案；憑借自身獨(dú)有的“一核四芯”技術(shù)體系，把綠建三星、光伏立面、超低能耗等前沿技術(shù)，轉(zhuǎn)化為居民可感知、可體驗(yàn)的“嶺南低碳生活樣本”。

在空間營造上，項(xiàng)目以三條綠洲島鏈有機(jī)串聯(lián)總部辦公、創(chuàng)享街區(qū)與山水慢行環(huán)，并通過富裕堂、濱水長廊等設(shè)計(jì)，將“老廣煙火”細(xì)膩織入新城肌理。配套方面，項(xiàng)目代建涵蓋超100班規(guī)模的九年制學(xué)校、2所幼兒園及區(qū)級文化設(shè)施，并沿珠江打造濱水劇場、潮玩市集、科普船塢等活力場景，真正實(shí)現(xiàn)“推窗見江、下樓即商、步行入園、目送上學(xué)”的理想生活圈。

評價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，不能停留于表象與短期收益，更應(yīng)審視其是否真正踐行了“以人為本”的價(jià)值內(nèi)核。在廣州未來方洲的實(shí)踐中，中建玖合沒有選擇“一拆了之”的簡單路徑，而是采用“先安置、后更新”的村民友好模式。首批回遷房將于2026年初交付，其戶型品質(zhì)與商品房同標(biāo)，并配套集體物業(yè)與人才公寓，使村民同步成為“股東、房東、員工”三位一體的長期發(fā)展伙伴。

廣州黃埔未來方洲實(shí)景圖

“未來方洲”超越了傳統(tǒng)的物理空間，從文化、功能、生態(tài)與治理四個(gè)維度，推動(dòng)了一場系統(tǒng)性的煥新。通過修復(fù)并活化歷史建筑與工業(yè)遺存，將記憶融入現(xiàn)代功能，不僅延續(xù)了城市文脈，也增強(qiáng)了居民的歸屬感與認(rèn)同感。功能層面，著力補(bǔ)足老城區(qū)短板，引入新型商業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)設(shè)施，并推動(dòng)全齡友好化改造。生態(tài)方面，堅(jiān)持以綠色可持續(xù)為導(dǎo)向，通過增加公園綠地、構(gòu)建連續(xù)慢行系統(tǒng)、運(yùn)用海綿城市技術(shù)，改善了區(qū)域微氣候，營造出人與自然和諧共生的居住環(huán)境。治理上，創(chuàng)新采用“共建共治”模式，積極回應(yīng)原住民、社區(qū)與政府等多方訴求，引入社會力量參與創(chuàng)建“超級ZHOU”社群并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營，增強(qiáng)了社區(qū)凝聚力，探索出可延續(xù)的長效治理機(jī)制。這一多維融合的實(shí)踐，不僅重塑了空間形態(tài)，更推動(dòng)了從“城市改造”向“城市共生”的深層轉(zhuǎn)型。

市場的積極反饋，印證了這一模式的生命力：2024年10月，項(xiàng)目開盤次日到訪即超800組。政府、村民與企業(yè)，第一次共同感受到了“城市合伙人”所帶來的區(qū)域價(jià)值躍升。中建玖合以此實(shí)踐，將舊城更新從“拆舊建新”升維為一場系統(tǒng)的城市修復(fù)——把資金、產(chǎn)業(yè)與可持續(xù)運(yùn)營深度融入220萬㎡的煥新藍(lán)圖，使老黃埔曾經(jīng)的舊廠房片區(qū)，躍升為“廣州東部城市更新”的嶄新封面。

無論是為頂尖科學(xué)家營造“下樓做實(shí)驗(yàn)、上樓看風(fēng)景”的無界科創(chuàng)社區(qū)，還是在老城更新中踐行“先診斷、后運(yùn)營”的理念，中建玖合始終將“人”的需求與城市的長遠(yuǎn)生長緊密結(jié)合，讓原住民成為發(fā)展的參與者和受益者。這一系列探索，不僅為項(xiàng)目帶來了市場的積極反饋，更驗(yàn)證了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的可實(shí)施路徑——即以“人－產(chǎn)－城”協(xié)同共生為核心，通過精細(xì)化運(yùn)營、生態(tài)化構(gòu)建和可持續(xù)賦能，真正實(shí)現(xiàn)從“建造房子”到“服務(wù)美好生活”、從“開發(fā)土地”到“城市綜合服務(wù)”的深刻轉(zhuǎn)型。

作為行業(yè)內(nèi)具有代表性的品質(zhì)企業(yè)，中建玖合憑借對城市發(fā)展的深刻洞察，生動(dòng)詮釋了以內(nèi)涵式發(fā)展推動(dòng)城市演進(jìn)的企業(yè)實(shí)踐。其探索并非局限于空間塑造與居住品質(zhì)提升，而是通過系統(tǒng)性、創(chuàng)新性與品質(zhì)化的方式，深度融入城市發(fā)展的全鏈條，進(jìn)而為行業(yè)轉(zhuǎn)型與升級注入持續(xù)動(dòng)力。

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