“花都樣本”全國分享：城市更新的復雜題，我們這樣解

12月6日，由中國城市報社主辦的2025城市品牌論壇在人民日報社舉行。本屆論壇以“品牌強市 宜居共生”為主題，匯聚了來自政界、學界、業(yè)界等領(lǐng)導與專家，聚焦城市標準化、品牌化高質(zhì)量發(fā)展前沿議題，共同探索城市發(fā)展的新路徑、新動能。

廣州市花都區(qū)委常委、宣傳部部長梁銳在會上發(fā)表題為《以高質(zhì)量城市更新推動城市內(nèi)涵式發(fā)展》的主題演講，系統(tǒng)分享了花都區(qū)在城市更新領(lǐng)域的創(chuàng)新實踐。面對城市存量提質(zhì)增效的新階段，花都區(qū)緊扣城市更新資金投入單一、利益訴求多元、歷史問題復雜、保護與開發(fā)難平衡等現(xiàn)實挑戰(zhàn)，聚焦“土地怎么做、資金哪里來、產(chǎn)業(yè)如何導、人往哪里去”等問題積極探索，形成了一批可復制、可推廣的改革經(jīng)驗，為全國城市高質(zhì)量發(fā)展提供了“花都樣本”。

老舊社區(qū)改造：

“原拆原建”模式破解民生痛點

針對老舊社區(qū)改造，花都區(qū)以改善民生為落腳點，探索“原拆原建”模式，贏得百姓衷心擁護。

集群街2號住宅樓坐落于曾有全國面積最大街道之稱的新華街，早年是人氣興旺、商業(yè)繁華的新城區(qū)，歷經(jīng)近50年歲月洗禮，這幢5層小樓因其外墻斑駁、磚體裸露、滲水嚴重被鑒定為危房，25戶居民改造意愿十分強烈。

集群街2號老樓改造前后

如果僅實施老舊社區(qū)微改造，則無法從根本上解決房屋安全問題；而項目地塊面積小、容積率提升空間窄、重建利潤微薄，很難吸引開發(fā)商介入。面對財政投入困難、群眾出資意見難統(tǒng)一等矛盾，區(qū)委區(qū)政府積極與省市住建、規(guī)劃部門協(xié)調(diào)，出臺危舊房屋拆除重建試點方案，創(chuàng)造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，由業(yè)主共同承擔改造成本，推出廣東首個“自籌資金、自主更新、原拆原建”危改項目，并在房型設(shè)計時充分考慮群眾生活需求，僅用9個月業(yè)主們就實現(xiàn)了從“有居”到“優(yōu)居”的轉(zhuǎn)變，房屋增值3倍多，其經(jīng)驗做法入選廣東省“百千萬”改革典型案例、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單》。

集群街2號老樓改造后

城中村改造：

“預期讓渡”模式守護城市文脈

面對城中村改造，花都區(qū)秉持敬畏歷史、珍視文化的理念，創(chuàng)新探索“預期讓渡”模式，實現(xiàn)文脈城脈的保護與傳承。

新華街的新華坊位于廣州北站東側(cè)，始建于20世紀40年代，原先是人氣爆棚的批發(fā)市場，其繁華的商業(yè)氛圍承載著街坊四鄰的美好回憶，但飽經(jīng)滄桑的1-2層磚木結(jié)構(gòu)老建筑已經(jīng)破舊不堪。由于這19套房屋既有直管公房又有私人產(chǎn)權(quán)房，統(tǒng)一意見出資改造的難度極大。花都區(qū)急群眾所急，秉持“以文化為脈、以人居為本、以空間為動能”的思路，創(chuàng)新實踐“政府引導、市場運作、居民共治”協(xié)同機制，探索“社會資本+預期經(jīng)營權(quán)讓渡”的辦法，“量身定做”全新資金籌集模式，通過“修舊如舊、新舊融合”的微改造，最大限度保護歷史文脈和人文地理，保留原有建筑風貌肌理和生活場景，推動連片危舊商業(yè)物業(yè)改造和重新招商取得圓滿成功，為全省乃至全國多業(yè)主危舊商業(yè)物業(yè)更新提供了可復制可推廣的“花都方案”。

新華坊改造前后

新華坊改造前后

現(xiàn)在的新華坊，青磚、紅瓦、花窗、山墻等嶺南傳統(tǒng)建筑元素，巧妙鑲嵌在高低錯落的古建筑群中，老城市已然重新煥發(fā)新活力，從出行不便的背街小巷，蝶變?yōu)榧矐c文化、非遺體驗、休閑商業(yè)于一體的特色歷史街區(qū)，使老街“延續(xù)了記憶”，讓市民“記得住鄉(xiāng)愁”。

在新華坊周邊，村社自籌2800萬元、社會資本投入1.2億元，打造的“田美新里”特色商業(yè)街，集聚夜市攤位300余個、提供就業(yè)崗位上千個，商戶營收提升30%，周邊物業(yè)租金上漲40%，日均人流近萬人、年銷售額近1.5億元。

新華坊改造前后

新華坊改造后

村鎮(zhèn)工業(yè)園改造：

“連片整合”模式重塑產(chǎn)業(yè)格局

面對村鎮(zhèn)工業(yè)園改造，花都區(qū)以固強補弱、轉(zhuǎn)型升級為著力點，探索“連片整合”辦法，推動資源高效配置。

村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)自上世紀70年代緣起，是“三來一補”對外工貿(mào)經(jīng)濟的重要載體，曾為廣州快速發(fā)展立下汗馬功勞。花都共有村鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)521個，用地達18.5平方公里，占全區(qū)1/3的工業(yè)用地僅集聚了8%的規(guī)上工業(yè)企業(yè)，每畝稅收才5萬元。

為破解村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)低端、使用低效、效益低下等困境，消解一塊塊與城市發(fā)展極不協(xié)調(diào)的“銹斑”，花都區(qū)以秀全街岐山村為試點，采用“自主改造，自主開發(fā)”模式推動工業(yè)集聚區(qū)連片改造、整體提升。試點區(qū)域現(xiàn)狀建筑是低層廠房，主要產(chǎn)業(yè)為附加值較低的紡織、橡膠和塑料制品等，空間載體更是難以支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和規(guī)模化發(fā)展。為此，花都區(qū)創(chuàng)新土地利用路徑，構(gòu)建全流程改造機制。前期推行“雙向清租”，中期實施“儲改結(jié)合”，后期探索“物業(yè)換空間”，既釋放土地活力，又保障村民利益。

改造后，園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體從18萬提升到157萬平方米，圍繞新能源汽車、電子信息、儲能等重要產(chǎn)業(yè)招商引資，成功引進未來獨角獸企業(yè)藍海機器人總部，以及菲爾、勝宏等8家高科技企業(yè)，打造高端產(chǎn)業(yè)集聚“新高地”，預計年總產(chǎn)值達50億元，村集體年收入增加900萬元，村民人均分紅年增加40%。

秀全街岐山村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)眾創(chuàng)科技城建筑設(shè)計示意圖

目前，全區(qū)有21個村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造正齊頭并進，預計將集聚企業(yè)2000家，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空間增加5倍、產(chǎn)值增加6倍、稅收增長13倍，解決工業(yè)集聚區(qū)可持續(xù)運營的問題。

從老舊社區(qū)到城中村的改造，再到村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的升級，花都在城市更新領(lǐng)域以點帶面進行全方位改革，積累了豐富的創(chuàng)新經(jīng)驗。針對廣州白云機場擴建征拆涉及花都9個村16200多人的實際，花都區(qū)更是打造了獨具嶺南特色、融合城鄉(xiāng)發(fā)展、廣東規(guī)模最大、可容納2萬人居住的安置區(qū)——平龍新時代未來社區(qū)，目前已入住4000人。社區(qū)通過搭建“1+3+7”場景架構(gòu)，探索混居型鄉(xiāng)村社區(qū)現(xiàn)代化治理路徑，為居民提供家門口的“7新”生活圖景，重塑村民對社區(qū)的認同感和歸屬感，為全國安置社區(qū)建設(shè)提供了“嶺南特色”的實踐范本，得到廣東省委社會工作部、省民政廳充分肯定，獲聯(lián)合國人居署認證為可持續(xù)發(fā)展示范案例。

平龍新時代未來社區(qū)

梁銳表示，新征程上，花都區(qū)將認真踐行人民城市理念，以建設(shè)現(xiàn)代化人民城市為目標，持續(xù)探索城市內(nèi)涵式發(fā)展的新舉措新路子。作為廣州北部增長極建設(shè)的核心主陣地，花都正全力打造鏈接東盟、面向世界的“南方樞紐”。他誠摯邀請各界人士蒞臨花都，感受“花之都”的生態(tài)之美、人文之韻、發(fā)展之盛。

來源：花都區(qū)融媒體中心

文：馮理聰

編輯：洪敏 黃柱

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