北京豪宅，蜂蛹而上

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京的頂豪，層出不窮。

12月4日，北京朝陽區的頂豪建國門9號拿證了，共計97套住宅，建面為270㎡-520㎡，均價15萬元/平米。

這個價格很高，單套總價3500萬元至1.9億元。

其中有6套頂層復式，預售價最高達21萬元/平米，刷新了中海樹村地王18.7萬元/平米紀錄。

如此高的售價，與北京樓市整體的低迷，形成巨大的反差，很刺眼。

當然，建國門9號是一個非典型頂豪，它從拿地至今已有21年，產權只剩下49年。

有人說，它在北京二環內——稀缺。這的確是大實話。

但，稀缺不代表一定有人買單。

從一級市場的例子，可以管中窺豹。

建國門9號往東1公里，有一塊地上市了——永安里舊城改造0401-01地塊，占地3.48萬平米、規劃建面16.1萬平米，還調過規。

它在去年第二、四輪，和今年第七輪都出現過，但一直沒有轉正，要到2026年，屆時看是否有人激活。

這表明，開發商對核心地段的頂豪，心里也是打鼓的。

再如，前陣子，天壇被祈年大街地塊——建面2.5萬平米，經過38輪競拍，北京城建以總價20.28億元競得，溢價率僅為4%。

從現實看，祈年大街地塊，并不是那么火爆。

這兩年，北京賣得很火的豪宅有四個：中海京華玖序、北京宸園、和樾望云與和樾玉鳴。

1、東城的中海京華玖序2024年7月開盤，供應499套，網簽296套，待售203套，單價17.62萬元/平米。

2、朝陽的北京宸園2024年9月底開盤，半年內基本售罄。截至目前，供應606套房源，已網簽566套，待售40套，單價11.03萬元/平米。

3、海淀的功德寺雙子和樾望云與和樾玉鳴，2025年3月開盤，兩盤共計供應1137套，網簽1049套，待售88套，單價10.5萬元/平米。

除了它們，北京絕大部分豪宅的去化速度較慢。

如朝陽孫河恒基天匯，3年只賣了8套。其它的案例，花姐在這里就不一一列舉了，大家自己讀表格。

花姐統計了已知的32個主要豪宅，有25個在售，7個將在2026年推出。

它們加起來，初略統計待售套數6286套，加上一些在售盤未領證的套數，會突破6500套。

對于2026年北京豪宅市場的判斷，花姐覺得有幾個點值得關注：

1、2026年是北京豪宅扎堆年。

除了剛拿證的建國門9號之外，還有中海樹村地王、保利半壁店項目、中建智地太陽宮項目、北京城建祈年大街項目都在抓緊開發。

此外，海淀0702地塊（已上架）；朱房01、02地塊（已進入供地清單），也將在2026年一季度誕生買家。

2、中央別墅區競爭激烈。

北京潤園剛網簽了23套平墅和3套雙拼，單價分別為6.7萬元/平米和9.5萬元/平米。

在中央別墅區，形成了懋源旗下三英戰呂布的格局。即懋源云紀、懋源璟橒、懋源驪橒臺，合圍北京潤園。

無論從雙拼還是平墅，中央別墅區都是貼面競爭，供應約1300套，會有一場好戲看。