北京買房：理清思路，購房建議1735

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家現(xiàn)住在雙井富力城A區(qū)，141平米是唯一的房子，現(xiàn)在市價(jià)1100萬，想現(xiàn)在賣掉后買百環(huán)家園西園的房屋三居室約580萬。這樣可以套出資金約500萬再買一個(gè)富力城的房子大開間約300萬后還可以留存手中的約100萬，如果不賣富力城的房子以后再賣擔(dān)心繼續(xù)下跌低于1000萬。非常焦慮請(qǐng)您給個(gè)建議。

A：

1、您這想法挺特別的，不多見，估計(jì)除了中介誰都不敢給什么建議。我也只能是列出情況供參考吧。

2、富力城A區(qū)141平的，面積超了普宅線但不多，其他看不出什么劣勢(shì)。1100/141=7.8萬單價(jià)。這里的坪效應(yīng)該是100塊錢左右，那這套房能租1.4萬嗎？如果可以的話，租售比應(yīng)該是700多不到800吧，對(duì)于高檔小區(qū)的大戶型來說基本合理，雖然趕不上小戶型劃算，但在同檔次小區(qū)中正常。

3、百環(huán)家園，曾經(jīng)是全北京地段兒最好+價(jià)格最高的經(jīng)適房。但到目前為止，這里是全北京保值最弱的經(jīng)適房。以后的價(jià)格走勢(shì)看品質(zhì)是否能提升吧，希望能逆轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，如果您能買到性價(jià)比很高的房子那就算撿漏兒了。所謂性價(jià)比其實(shí)就是租售比，北京平均值是650，百環(huán)的估計(jì)能在600左右，那如果您看的這套房能租到小1萬就算很值了，越高越值。

但考慮好，如果不是真的撿漏兒，那即便大盤回暖，百環(huán)這種小區(qū)可不算投資性強(qiáng)的，最好成績就是不再走弱而已。

4、富力城300萬的大開間怎么說呢？這我不敢瞎說，看具體的情況吧。不過一般來說，開間是所有戶型中保值相對(duì)弱的，尤其是大開間更弱。這種戶型單身和小家庭自住很合適，租金也合適，但相對(duì)房價(jià)走勢(shì)來說不太占優(yōu)，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格。

所以還是看是否能撿漏兒吧，關(guān)鍵是價(jià)格，能買到超跌的就算值，否則就未必怎樣了。

5、富力城的是否低于1000萬，如果這戶型的房預(yù)估租金能達(dá)到1.4-1.5萬，那跌過千萬的可能性很小。畢竟這是高檔小區(qū)，又是大戶型，租售比本來就要高于平均值，跌到平均值就算明顯超跌了。

6、留100萬，如果有穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道就套現(xiàn)，如果沒有的話，那現(xiàn)在大銀行的存款利息最高1.5%，國債是1.7%。而北京現(xiàn)在平均租金收益率是1.8%，小戶型非學(xué)區(qū)房最高能到2.5%。

所以考慮好吧，北京樓市上這種租金收益高過存款利息的時(shí)候不多，到現(xiàn)在才三次，每次都是相對(duì)低點(diǎn)。

7、總之我建議是再考慮一下吧，一般如果說避險(xiǎn)投資都是換好房子，畢竟只有好東西才什么時(shí)候都稀缺呢。很少聽說賣了好的買弱的，圖什么呢？

打個(gè)比方就是現(xiàn)在就業(yè)形勢(shì)不好，怕單位降薪，所以辭了央企的工作去跑外賣，我估計(jì)這么干的不會(huì)太多。畢竟經(jīng)濟(jì)是有周期的，順著政策和趨勢(shì)才可能更有利。

僅供參考。

二

Q:

兒子兒媳都在北京體制內(nèi)上班，，一個(gè)在豆各莊，一個(gè)在車道溝附近，兒子家住在長陽，自己的房子，當(dāng)初買房也是買在了高位上，小孩快三歲了，戶口在西城，現(xiàn)在糾結(jié)的是想換套房子，還是租房，兩個(gè)人能折中一下上班的距離，但是手里的預(yù)算不到200萬，長陽的這套房賣的話的跌100多萬元，章哥能給個(gè)建議嗎？

A：

1、豆各莊和車道溝上班，住長陽，那折中的話就是中軸路了，合適嗎？

2、而且既然是都在體制內(nèi)，那孩子上學(xué)的話有沒有政保？哪種政保？對(duì)房子的位置有什么要求嗎？這還是先跟單位確認(rèn)一下吧，各單位的政策都不太一樣。

3、常規(guī)來說，如果單位對(duì)“房籍”沒有要求，那“換租”是相對(duì)更劃算的。比如把朝陽的房子租出去，然后拿著租金在西城租房子，一般能占西城25%左右的便宜。

但您家房子在長陽，近郊的房子一般都租金略低，占不到太大便宜，也就10-15%吧。而且隨著入學(xué)人口的減少，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)也有可能再下降，那這種換租就意義不大了。

4、另外還一點(diǎn)，常規(guī)建議是房子最好別太折中，而是盡量方便一方的通勤。畢竟孩子上學(xué)之后需要家長陪伴，那一個(gè)人辛苦總比倆人都沒時(shí)間陪孩子要強(qiáng)的多。

5、再有一點(diǎn)，長陽的房子裝修怎么樣？如果裝修一般就無所謂了，換租的話怎么都至少不吃虧。但如果裝修的很好，那出租的話可毀裝修，一般三年左右就毀的沒什么價(jià)值了，對(duì)應(yīng)房租不劃算，還不如趁著裝修值錢的時(shí)候賣掉呢。

6、總之我現(xiàn)在提不出什么建議，也看不太懂您家這預(yù)算。反正孩子離上學(xué)還三年呢，甭著急，再考慮一下，也跟單位確認(rèn)好政保的政策再說。

如果是不限房籍，那要不就看看海淀西部的這幾個(gè)學(xué)區(qū)，比如北太平莊和學(xué)院路等地，學(xué)區(qū)不是太熱門，在這種時(shí)期有可能買到溢價(jià)很低的房子，那性價(jià)比就劃算多了，或許從數(shù)值來說比長陽的還合適呢，離西城也都不遠(yuǎn)。但這看您家的預(yù)算吧，做個(gè)詳細(xì)點(diǎn)兒的。

僅供參考。

三

Q:

我家4口人，2個(gè)孩子已上大學(xué)，現(xiàn)在住在通州，考慮以后孩子工作就業(yè)，準(zhǔn)備在城區(qū)購買大戶型改善房。看了奶西地塊國譽(yù)府的200平4居，開發(fā)商還有尾房，價(jià)格和剛開盤時(shí)沒有降價(jià)。想請(qǐng)教章哥，我們是現(xiàn)在買國譽(yù)府的房子，還是等著過2年買它的現(xiàn)房或者是二手房價(jià)格更合適些？

而是我們考慮大概10年后，我們會(huì)賣掉這種大戶型的房子，換回100多平的房子，您覺得這種低密的大平層，保值的可能性大嗎？

A：

1、這問題我不好回答，因?yàn)閷?duì)新樓盤不熟悉，連價(jià)格都不知道，點(diǎn)評(píng)人家不合適。

2、不過提醒一句，常規(guī)建議是慎選尾房，除非是長期自住不準(zhǔn)備賣的。因?yàn)榧热皇俏卜烤驼f明不好賣，而且是在我們開發(fā)商的售樓處+渠道商+中介，還有各種媒體和活動(dòng)推介的情況下都不好賣的。

那在新房階段，這么多人花了這么多錢都沒賣掉，成為二手房之后，您認(rèn)為憑個(gè)人能力能找到高價(jià)接盤的嗎？至少不容易吧，所以考慮好再買，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，接盤的人少，價(jià)格就上不去。

3、另外二手房是樓盤的真正價(jià)值，新樓盤則是土地方+開發(fā)商認(rèn)為的價(jià)值。至于買哪種房就看折扣和計(jì)算性價(jià)比吧，用數(shù)字說話才有說服力。讓當(dāng)?shù)刂薪樗闼惆桑麄兪煜ば星椤?/p>

4、低密大平層的保值，這得配合地段兒，有的地段兒就好賣+保值，有的地段兒就成錯(cuò)配了。用吃飯打個(gè)比方吧，您說佛跳墻在什么飯館兒能賣出高價(jià)？高檔酒樓唄，這才能真正體現(xiàn)出價(jià)值。而如果在大排檔那肯定沒有東北亂燉好賣了，價(jià)格也就上不去。

豪宅也是如此，在有錢人扎堆兒的地段兒就保值，典型的看萬柳等地，甭說大平層了，連別墅都保值。但普通地段兒就差多了，北京保值不好的豪宅有的是。

所以這就找人評(píng)估奶西的地段兒價(jià)值吧，將來能源源不斷的吸引到富人就能保值，否則就是錯(cuò)配。

5、總之這種新樓盤的問題我回答不了，只是列出這些情況供參考

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我今年38歲，來北京13年了，2021年幾乎最高點(diǎn)買的房子，現(xiàn)在跌幅高達(dá)20%以上。悲催的是我失業(yè)已經(jīng)一年半，僅靠老婆和不多的積蓄在還月供，每月1萬多，壓力非常的大，最多再支撐一年不到。

我想問的是，我是**行業(yè)從業(yè)者，按照行業(yè)慣例是每五年一個(gè)興衰周期，這次周期是2022年開始的，按慣例應(yīng)該是今年就開始回暖。但到年底了也沒有任何好轉(zhuǎn)的跡象，明年更不知會(huì)是什么情況？

如果不回暖的話那我恐怕還很難找到工作。而如果再疊加房價(jià)繼續(xù)下跌，我們拿著這套房就成負(fù)資產(chǎn)了，還不如提前賣掉。所以我想問您，北京房價(jià)將會(huì)是如何走勢(shì)？我們是否有必要再死扛著，至少一年，甚至兩年。

A：

1、這我怎么回答啊？我認(rèn)為這是兩件事，一是您的行業(yè)是否回暖+是否找到工作的問題，第二才是樓市行情的問題。這兩個(gè)問題是獨(dú)立的，不太好混為一談吧？

而且就算是樓市現(xiàn)在就回暖了，房價(jià)上漲，但如果您沒有找到工作+沒增加收入，那對(duì)生活有什么實(shí)質(zhì)影響嗎？撐不住月供還是撐不住啊。而且這種情況下會(huì)不會(huì)因?yàn)楦由岵坏觅u房，進(jìn)而更加窘迫啊？

2、所以我覺得您迫切解決的不是樓市是否回暖，這根本無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)+控制。而能有所控制的只是您是否找到工作或增加收入，如果能，那也就無所謂什么房價(jià)漲跌了。

3、我還是這句話，北京房價(jià)沒什么下跌空間，就因?yàn)樽饨鹗找媛室呀?jīng)超過同期銀行利率。這種情況在歷史上出現(xiàn)的次數(shù)就三回，每次都是相對(duì)的低點(diǎn)。但什么時(shí)候開始上漲我不知道，也不敢預(yù)測(cè)。

4、您的行業(yè)我也不懂，不敢多說什么。只能說我理解您的心情，但實(shí)在幫不上什么忙，能堅(jiān)持就盡量吧，好日子都是熬出來的。

僅供參考。

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