呵護(hù)牛市 | 中儲(chǔ)房能救房地產(chǎn)嗎？

1.有大事

文章3000字，太干了，別噎著。

老規(guī)矩，先說市場。

昨天央媽放出消息1萬億買斷式逆回購釋放流動(dòng)性。

為了呵護(hù)這次牛市，真得是花大力氣了，一定要把這些信號(hào)全部結(jié)合起來看。

不要輕易拋售低位獲得籌碼。

這波牛市能持續(xù)2-3年，不會(huì)被輕易打斷進(jìn)程。

這項(xiàng)舉措用白話來講就是對(duì)險(xiǎn)資買股監(jiān)管放松了。

保險(xiǎn)企業(yè)可以用更多的保費(fèi)去買A股了。

以具體數(shù)據(jù)為例：

滬深300成分股風(fēng)險(xiǎn)因子由0.3降至0.27；

科創(chuàng)板股票由0.4降至0.36；

若險(xiǎn)資持有符合“長期持倉”條件（如過去六年加權(quán)平均持倉超三年），即可享受該優(yōu)惠。

據(jù)中泰證券測算，僅靜態(tài)測算即可釋放最低資本約326億元，若全部用于增持滬深300股票，對(duì)應(yīng)可帶來超1000億元增量資金。

而且國內(nèi)保費(fèi)還在年年增長，2024年總保費(fèi)已高達(dá)5.7萬億。

放松監(jiān)管后，未來這些保費(fèi)會(huì)流入A股，成為長期資金。

長期資金越多，理性資金越多，未來大A的走勢(shì)會(huì)越來越健康。

今年整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然疲軟，也不影響大A走牛。

股市往往在經(jīng)濟(jì)底部，復(fù)蘇初期出現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候貨幣是大寬松的。

5月份，降息降準(zhǔn)各一次，降息0.1%，降準(zhǔn)了0.5%。

再加上11月的10000億MLF釋放流動(dòng)性。

12月5日的10000億買斷式逆回購操作。

貨幣寬松，釋放流動(dòng)性給市場。

這些操作組合起來的信號(hào)非常強(qiáng)烈，就是要扭轉(zhuǎn)全社會(huì)的悲觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期。

股市不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股市是貨幣的晴雨表。

來說說房地產(chǎn)。

中儲(chǔ)房可能才是解決房地產(chǎn)問題的終極模式。

這不是我說的，是前房改組組長孟曉蘇說的。

這個(gè)人的發(fā)言為什么值得關(guān)注？因?yàn)樗皇瞧胀ǖ膶＜覍W(xué)者，他是真正參與過房改政策制定的技術(shù)官僚。他說的話，某種程度上代表著一種政策信號(hào)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上各種聲音太多了，中介說房價(jià)要漲，自媒體說房價(jià)要崩，聽多了你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大部分人都是屁股決定腦袋。

但孟曉蘇不一樣，他的觀點(diǎn)背后，藏著解決當(dāng)前地產(chǎn)危機(jī)的底層邏輯。

這是怎么個(gè)事呢。

就是現(xiàn)在我們?cè)凇耙隆狈矫妫厦嬖O(shè)立了中儲(chǔ)棉。

“食”方面，上面設(shè)立了中儲(chǔ)糧。

“行”方面，上面設(shè)立了火車票價(jià)格限制。出過國的人就知道，在中國普通人的公共交通成本絕對(duì)是數(shù)一數(shù)二的低。

單單“住”方面，上面對(duì)平民的托底是非常弱的。

如果把房地產(chǎn)視作為民生必需品，那設(shè)立個(gè)中儲(chǔ)“房”是非常合理的。

豐年作物產(chǎn)量高，棉價(jià)，玉米，大米，小麥等糧食價(jià)格就會(huì)走低，國家可以注資給對(duì)應(yīng)的企業(yè)，再由企業(yè)出面大批收購棉花，糧食。

等到荒年價(jià)格上漲，再把儲(chǔ)備的棉花，糧食拋售給市場。

“蓄積以備災(zāi)、平糶以安民”，這種平抑物價(jià)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的做法，既保障民生，又增強(qiáng)國家抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是古代中國最早的宏觀調(diào)控思想之一。

孟曉蘇就主張把這招用在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)。

其實(shí)國家在三年前，就設(shè)立了3000億房地產(chǎn)收儲(chǔ)資金。

但問題是當(dāng)前的地方資金也是捉襟見肘，沒辦法支撐起房地產(chǎn)收儲(chǔ)的計(jì)劃。

當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存達(dá)到了7億多平方米，而需要收儲(chǔ)的房地產(chǎn)大概是2億多平方米。

另外5億平方的房子不用收儲(chǔ)，可以作為貨架的“貨”，放在市場上供人挑選。

這就需要成立央企中儲(chǔ)“房”，資金規(guī)模達(dá)到幾萬億才能匹配上當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存。

第二個(gè)觀點(diǎn)是收儲(chǔ)后的商辦用房可以用來做保障房，真正讓利給平民。

商辦用房是土地性質(zhì)為商業(yè)或綜合用地，使用年限通常為40-50年 ，這就是常說的公寓樓。

這批房子的拿地價(jià)是相對(duì)而言較低的，全國平均地價(jià)占房價(jià)比例約為23.2%。

以帝都為例，前一段時(shí)間房價(jià)平均6萬塊錢每平米的時(shí)候，公寓也就是2.1萬塊每平米。

公寓這批房子現(xiàn)在由于經(jīng)濟(jì)萎縮空置了非常多，價(jià)格也不貴，很適合用于收儲(chǔ)作為保障房。

而商品住房土地性質(zhì)為住宅用地，使用年限為70年，也就是我們常說的商品房。

這部分房子的成本主要是拿地價(jià)，拿地價(jià)占了房價(jià)的2/3左右，這部分房子一旦收儲(chǔ)，等于是自己壓低地價(jià)，這對(duì)地方來說是不利的。

所以中儲(chǔ)房一定會(huì)先從公寓入手。而這部分房子中儲(chǔ)“房”買了之后，先屯在自己手里，對(duì)于國家這個(gè)實(shí)體而言多屯幾年問題不大，等房地產(chǎn)形勢(shì)好了再拿出來賣給市場。

同時(shí)，中儲(chǔ)房的出現(xiàn)，也避免了中央直接給地方發(fā)錢兜底。

為什么中央不能直接給地方發(fā)錢兜底？

因?yàn)檫@個(gè)口子一開，后患無窮。這等于是告訴地方：你們隨便搞，搞出問題也有人兜底。這在財(cái)政紀(jì)律上是說不通的。

所以必須換一個(gè)方式——成立一個(gè)央企，用市場化的手段去收購房產(chǎn)。這既解決了政策合理性的問題，又能真正把錢投到市場里去。

第三個(gè)觀點(diǎn)是房地產(chǎn)還需要幾年走出低迷？

現(xiàn)在東大房地產(chǎn)已經(jīng)低迷4年還沒走出來。

我們來看幾個(gè)國外例子。

美國是4年，2008年金融危機(jī)后房地產(chǎn)低迷，直到2012年走出來，2012當(dāng)年房地產(chǎn)銷售一年增長了19.9%，逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)低迷情況。

香港是6年，香港在1997年亞洲金融危機(jī)樓市下跌之后，2003年走出的低迷。

日本是22年，日本是失去的30年，房地產(chǎn)從1991年開始低迷，一直拖到2013年反轉(zhuǎn)。

我估計(jì)，我們6-8年的時(shí)間也差不多了。

主要是城鎮(zhèn)化還有點(diǎn)區(qū)間，我們現(xiàn)在按照常住人口，城鎮(zhèn)化率是67%。但按照戶籍人口算，實(shí)際城鎮(zhèn)化水平是48%。

所以這里面房地產(chǎn)需求還是存在的。

從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場是一個(gè)長線的市場。美國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了一兩百年，經(jīng)歷了若干周期，在2008年低迷和2012年走出了低迷之后，又強(qiáng)勁發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)過去了13年。所以房地產(chǎn)是一個(gè)長線發(fā)展又不會(huì)消失的產(chǎn)業(yè)。

那剛需要不要買房呢？

我覺得，萬變不離其宗，就是看國家會(huì)不會(huì)下場收房，如果真下場了，那房地產(chǎn)就是真見底了。

跟著國家下場買房，國家都想要的資產(chǎn)才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

所以對(duì)于當(dāng)下的剛需來說，完全可以再等等，晚買一年房，少打一年工。等國家都開始對(duì)房子收儲(chǔ)的時(shí)候，那才是真正的底部。

而對(duì)投資者來說，房地產(chǎn)作為投資品的時(shí)代，真的已經(jīng)過去了。未來房地產(chǎn)更多是居住屬性，而不是投資屬性。炒房已經(jīng)賺不了錢了，炒房只會(huì)讓你虧錢！

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