認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)，未來房子的持有成本，越來越高

現(xiàn)在咱們住房子，感覺最大的開銷可能就是每月那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)。跟房價(jià)一比，確實(shí)不算什么，幾乎可以忽略不計(jì)。但不知道大家有沒有想過，這種情況，可能慢慢就要變了。

將來你手中的那套房子，或許不會(huì)再像現(xiàn)在這樣省事。它每年從你兜里掏出的錢，極有可能會(huì)越來越多。

一方面，房產(chǎn)稅雖然還沒來，但各種風(fēng)聲和討論已經(jīng)傳了好幾年。具體怎么回事、什么時(shí)候來，咱們這兒先不深聊，但有一點(diǎn)幾乎可以確定：它遲早會(huì)落地。國際上很多地方都有，比例大概在房價(jià)的1%上下。也就是說，一套300萬的房子，一年可能就要交3萬塊的稅。這筆錢，是實(shí)打?qū)嵉某钟谐杀?，逃不掉?/p>

另一方面，一個(gè)容易被忽視卻和我們每一天居住都息息相關(guān)的事，就是房子老了以后的維護(hù)。

目前有不少小區(qū)，房齡還沒過去很久，也就二三十年，看上去還比較新，可房子就像人一樣，也會(huì)變老，外墻會(huì)出現(xiàn)斑駁的情況，電梯會(huì)常常出現(xiàn)故障，管道會(huì)生銹，防水也會(huì)老化……這些都不是小修小補(bǔ)能處理好的，通常要花費(fèi)上百萬乃至千萬，來進(jìn)行一次“大修理。

這筆錢到底由誰來承擔(dān)，歸根結(jié)底還是落在業(yè)主身上，在一些發(fā)達(dá)國家，物業(yè)費(fèi)或管理費(fèi)中已經(jīng)包含了長期維修的儲(chǔ)備資金，每年可能就要按房屋總價(jià)的1%來計(jì)提。

這可遠(yuǎn)不是我們通常理解的一年兩三千元那么簡單，而且每隔十幾年一次的大規(guī)模維修，比如更換電梯、翻新外墻、重新做防水，這類大手術(shù)一旦啟動(dòng)，每戶分?jǐn)値兹f甚至十幾萬元，也屬于正常情況。

我們可以簡單算一筆賬。假設(shè)一套房子住70年，期間大概要經(jīng)歷三四次這樣的大修。如果每次每戶平均攤到10萬，那總共就是三四十萬。對(duì)于很多二三線城市百來萬的房子來說，這筆未來的“養(yǎng)老錢”已經(jīng)接近房價(jià)的三分之一了。平攤到每一年，就是一筆不小的固定開銷。

將這些全部相加，房產(chǎn)稅是1%，日常高昂的物業(yè)管理費(fèi)（其中包含日常維護(hù)儲(chǔ)備）是1%，再加上為未來大修預(yù)留的大概0.5%左右，經(jīng)過一年的時(shí)間，持有一套房子的總成本，有可能會(huì)達(dá)到房屋總價(jià)的2.5%左右。

這意味著什么？意味著房子正在從一個(gè)“靜悄悄增值”的資產(chǎn)，慢慢變成一個(gè)需要你持續(xù)“供養(yǎng)”的東西。能不斷給你帶來現(xiàn)金流入的才是資產(chǎn)，而需要你不斷為它花錢的，就更像是一種負(fù)債。

這也引出了一個(gè)更長遠(yuǎn)的問題：那些現(xiàn)在看著光鮮、密度很高的高層住宅，將來會(huì)怎樣？

首先，這類建筑很難被拆。拆遷圖的是賺錢，必須蓋得更高更密集才行，可如今很多高層已是三四十層，再往上建，技術(shù)難度、建造成本以及市場(chǎng)的程度，都會(huì)成為障礙，基本沒什么利潤可言，因此，這些舊高層的結(jié)局，多半不會(huì)是推倒重建，而是在原地逐漸老化。

當(dāng)電梯越來越舊，隔三差五罷工；當(dāng)水管水壓不足，墻面開始滲水；當(dāng)各種設(shè)備老化，維修基金賬戶卻總為錢扯皮的時(shí)候……居住品質(zhì)的下滑是可以預(yù)見的。如果再加上每年好幾萬的持有成本，對(duì)于很多普通家庭，尤其是收入固定的退休老人來說，會(huì)是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。

這并不是在說夸張的話，觀察那些更早經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的國家和地區(qū)，有很多老人因?yàn)椴荒艹袚?dān)昂貴的維修費(fèi)，或者房產(chǎn)稅，最后選擇搬離自己住了一輩子的市中心公寓，去到更偏遠(yuǎn)、維護(hù)成本更低的地方。

說這些，不是為了制造焦慮，而是想提醒大家，看待房子的視角可能需要變一變了。過去我們總盯著房價(jià)的漲跌，卻很少細(xì)算持有它幾十年到底要花多少錢。未來，房子的價(jià)值不僅在于它能賣多少錢，更在于你住得舒不舒心，養(yǎng)不養(yǎng)得起。

也許，是時(shí)候把“維護(hù)成本”這個(gè)因素，放進(jìn)我們家庭長期的資產(chǎn)規(guī)劃里了。畢竟，房子是用來住的，而讓它能夠安心、舒適地住下去，才是它對(duì)我們真正的價(jià)值。