海珠南泰路龍虎斗，保利又壓了越秀一頭

文/粵進深 李奕和

76輪競價！溢價27%成交！

本以為前兩天，珠江實業底價拿下荔灣坑口地塊，是廣州年底土拍的“天崩開局”。

不曾想海珠南泰路地塊如愿地爭氣，重新打響了廣州年底土拍的響頭炮。

激烈程度，甚至可以說是廣州今年以來的“土拍之最”。

無論是溢價率，還是競拍輪次，都是最高地塊。

01

這場精彩的“龍虎斗”，由保利發展和越秀地產呈現。

一大早，968號的越秀地產先出手報出了第一輪報價。

而后，在即將進入上午10點、掛牌結束的前幾分鐘，668號的保利發展終于到來。

兩家開發商隨即進入限時競價環節，過程中你來我往，誰也不讓誰。

最終經過足足三個小時的爭奪，報價停在了第76輪。

保利發展笑到最后，拿下了海珠南泰路地塊。

總成交價35億，加上地塊的配建成本，實際總價超50億。

折算下來的實際樓面地價達到約3.6萬/㎡。

不得不說，保利發展在廣州市場是真的強勢。

這兩年來，很大部分的好地塊，保利發展幾乎是勢在必得。

從保利天奕、保利天曜，到玥璽灣，再到如今海珠南泰路，所拿項目一個個都讓人眼紅。

越秀地產同為廣州地頭蛇，雖然偶爾也可以跟保利發展掰掰手腕。

但實力還是有些懸殊，常常被保利發展壓一頭。

就在昨天，克而瑞公布了今年1-11月廣州房企銷售排行榜，保利發展以490.67億的全口徑金額，排在首位。

排在第二的越秀地產，278.34億元。兩者相差超兩百億。

去年全年，越秀地產以十多個億的差距，同樣排在保利發展的后面，位列第二。

今年全年，看來也無意外。

02

說回到地塊，綜合多個方面，海珠南泰路地塊，都可以說是廣州今年土拍的“王炸”。

其實，除了出來直面競爭的的保利和越秀，這塊地在開拍前，據說還吸引了中海、華潤、綠城的關注。

所以后續保利會不會引入合作方開發，可以對著這份沒有坐上競拍桌的名單，大膽猜猜。

實話說，廣州今年的土拍，整體都算太熱，不僅量不大、比較多還是底價成交，總價方面也不算特別高。

而海珠南泰路地塊之所以這么熱，很大程度跟它的整體素質有關，簡直一個“六邊形戰士”。

首先地塊的區位就十分優越。位于海珠西核心地帶，周邊1公里范圍內有4條地鐵線交匯。

寶崗匯、萬科里、燕匯廣場等成熟商圈環繞，教育、醫療資源也能打，生活氛圍濃厚。

再者，就是地塊本身的素質，在海珠西簡直可以橫著走。

地塊曾在《2025年度廣州經營性用地供地藍皮書》中亮相，當時的名字是“翠城花園東住宅地塊”。

今年8月，進行了調規，不但改了名，容積率、總建面，以及配套的教育、商業等都有大變化。

其中，容積率從年初供地藍皮書里的4.5降到3.4，總建面從原來的19萬㎡縮減至14.3萬㎡（含底商），居住舒適度明顯提升。

控規還明確提及，住宅限高100米。如果按照最低3米層高來算的話，樓棟高度最大33層。不是超高層。

地塊還有2.02萬㎡中小學用地面積，配建高200米、約20萬方的大型商業綜合體，以及1.68萬㎡的公園。

調規后，可以說是滿配升級，學校、商業、公園都在樓下，是目前海珠西少有的“全能型”地塊。

目前，海珠西在售樓盤大大小小十幾個，但大部分都是小規模“蚊型盤”，而且城中村、道路環繞，體量小、配套少，很多還是高容積率和超高層，舒適度有限。

而南泰路地塊總建面達到14.3萬㎡，不僅妥妥的大型社區，容積率也低，舒適度明顯不在一個層面。

所以，這個地塊在上架以來，那些苦超高層、老破小久已的海珠西老廣們，簡直盼星星盼月亮。成為他們心中的“白月光”。

要知道，地塊的周邊，很多都已是上20年樓齡的二手盤，包括翠城花園、光大花園、保利紅棉等。

片區有比較大的置換改善需求。二手房放掉，加點錢就可以上車置換改善。

這也是開發商看好地塊的一個重要原因。鑒于地塊的拿地成本，市場預測項目入市價格有望在6萬起步。

果真如此的話，對于眼下的海珠西而言，這無疑不是一次樓市格局與價值的重塑。