北京買房：理清思路，購房建議1732

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們是新北京人，多年前買的東城的回遷房，現(xiàn)在孩子上高中了想置換，預(yù)算500多萬吧。主要是我們收入很低，兩人合計(jì)稅后才2萬多一點(diǎn)，所以就算貸款也只能每個月支撐5000左右（孩子補(bǔ)課費(fèi)用高），這錢頂多貸款100萬左右，感覺意義不大似的。

所以想問問您，從投資角度說我們這種情況有必要貸款嗎？另外我家孩子現(xiàn)在在廣渠門上學(xué)，想買在勁松潘家園一帶，您覺得華陽公寓怎么樣？或者旁邊的翌景家園。

A：

1、兩人稅后2萬多在北京不算少了，至少超過中位數(shù)，大多數(shù)家庭還掙不到這數(shù)兒呢。

是否貸款外人不好建議，只看自己的實(shí)際情況。如果確定沒什么壓力+沒風(fēng)險(xiǎn)就貸吧，畢竟是想改善，預(yù)算多了選擇也能多些。

但如果從投資角度說，100萬只占總價(jià)5/600萬的20%，從比例來講不太多，畢竟如果全款的話是更容易砍價(jià)的。這自己或讓中介評估一下吧，看看是否耽誤砍價(jià)，不耽誤的話就貸。

2、華陽公寓和翌景家園，這倆都是典型的自住為主，都是老公寓。其中華陽公寓的規(guī)模小，翌景家園應(yīng)該還都沒有燃?xì)猓夷芰?xí)慣嗎？

這種小區(qū)的優(yōu)勢是居住的性價(jià)比高，如果出租的話租金收益率也相對高。但對應(yīng)的劣勢就是價(jià)格走勢弱，長期略落后于大盤，如果將來再次置換的話，和同期房價(jià)相比有可能吃點(diǎn)兒虧。當(dāng)然也未必永遠(yuǎn)走弱，最好成績有可能不再落后，只是逆襲的可能性幾乎沒有。

3、總之考慮好吧，勁松潘家園華威橋等板塊有不少這種老公寓呢，價(jià)格都不高，都是同樣的特點(diǎn)，確定自住為主的話再買。

僅供參考。

二

Q:

請問，我計(jì)劃明年在北京買房結(jié)婚，剛需。但鑒于資金只有150萬，同時(shí)對居住品質(zhì)的要求比較高，所以重點(diǎn)考察的都是房齡新的一些開間。

但有親友都說這種房保值不好，也有中介這么說，所以到現(xiàn)在還有些猶豫。比如朝陽公園的這幾套，我覺得都還不錯，就是不知道是否該買？

A：

1、房子是用來住的，尤其又是自住為主的婚房，那既然喜歡就該買就買唄。其他所謂保值什么的都是副產(chǎn)品，都是以后才能看的出來的，現(xiàn)在沒必要太過糾結(jié)。

2、不過開間的價(jià)格走勢確實(shí)普通，否則也不會今天的偏低價(jià)格。尤其是戶型偏大的，優(yōu)勢就是居住舒服，但劣勢就是租金和房價(jià)升值都不算強(qiáng)。您看的這幾套都是5/60平的，偏大了，超過40平的就算大。

主要因?yàn)殚_間的目標(biāo)群體（包括出租）都是年輕人為主，只適合單身或小家庭，有了孩子的就不太合適了。所以造成購房的人群窄，買了的也更換頻繁，所以價(jià)格走勢不強(qiáng)。而且無論是租還是買這種戶型的，大多都只是為了睡覺而已，所以利用率不高，戶型大了也提升不了太多的居住體驗(yàn)，所以價(jià)值就偏低了。

3、但還是這句話，房子是用來住的，確定喜歡就買吧，有錢難買樂意。

僅供參考。

三

Q:

請問，如果買一套200萬左右的平房當(dāng)學(xué)區(qū)房可以嗎？孩子上學(xué)后留著這房子等騰退您覺得有意義嗎？會不會砸手里？

A：

1、可以啊，不少家庭都是買平房當(dāng)學(xué)區(qū)房的，只要面積別太小就行，避免又有輿論說炒作學(xué)位什么的。不過200萬一般怎么也得10來平米，當(dāng)學(xué)區(qū)房足夠了。

2、留著等騰退也行，但最好先看您買的房的單價(jià)是周邊均價(jià)，還是超出了均價(jià)？因?yàn)轵v退時(shí)雖然乘以1.3的系數(shù)，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是以板塊均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的，不是您的交易價(jià)格。那如果您的成交價(jià)高，就占不到什么便宜了唄。

不過既然是總價(jià)低的占坑兒房，那一般來說單價(jià)都偏高，也就是學(xué)區(qū)溢價(jià)高。那成本高了利潤就低唄，想占便宜不太容易。

3、砸手里倒不至于，就算不騰退也是學(xué)區(qū)房，總價(jià)低的房子總是有人要的，出手時(shí)要價(jià)別太高就行。

僅供參考。

四

Q:

請問，我70后今年50多了，前些年房價(jià)高時(shí)買了一套大興的小別墅準(zhǔn)備當(dāng)養(yǎng)老房的，但這十年因?yàn)樯习嘁矝]住上，今天看70后延遲退休政策得知十年也住不上，所以有想法賣掉。

但因?yàn)楫?dāng)時(shí)買的貴，我裝修又花了大幾十萬，還沒完工，賣的話要賠不少，200萬得有了，又感覺很是舍不得。您能給我點(diǎn)建議嗎？

A：

1、我好像給不了什么建議，房子是用來住的，別墅這種產(chǎn)品更是典型的自住為主。所以如果能將來自住就留著，確定住不上就賣掉唄，要不然留著也是閑置。

2、要不您算個賬吧，看完成裝修還要多少錢，然后出租的話能租多少？合適就出租，也算著房子發(fā)揮了效用。不過大多數(shù)情況是不劃算的，畢竟已經(jīng)大幾十萬了，靠租金什么時(shí)候能賺回來啊？不光賺不回來，有個幾年這裝修也被租客弄的不值錢了，還不如趁值錢的時(shí)候賣掉呢。當(dāng)然要想賣出裝修的價(jià)值也不容易，只能說試試吧。

3、其他沒建議了，還是這句話，房子是用來住的，住的上就留著，住不上就意義不大了。別墅類產(chǎn)品的投資性弱，所以從升值角度別期望值太高，大多數(shù)都是落后于普宅大盤的。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是接近房價(jià)高峰時(shí)買的大廠的，目前已經(jīng)跌到腰部以下，請問是否應(yīng)該止損賣掉？但又擔(dān)心之后補(bǔ)漲，請指教。

A：

1、這我哪兒有什么建議啊，不賣的話鬧心，賣了的話又怕將來后悔，這誰也不敢說什么。

2、不過房子是用來住的，不管自己住還是出租都行，都算是發(fā)揮出了房子的價(jià)值。但如果是自己住不上，出租的話也不好租出去，或者是租金很低，那就留著沒什么意義了唄。不如賣掉，讓別人去發(fā)揮價(jià)值。

3、另外就算環(huán)京的房價(jià)上漲，要想漲回當(dāng)時(shí)的成本價(jià)也估計(jì)夠嗆了。因?yàn)榈窖渴堑?0%，而想漲回來就是上漲100%了。環(huán)京樓市一般都是跟隨北京大盤漲跌的，那如果大廠漲了100%，北京是不是應(yīng)該更高啊？可北京現(xiàn)在的均價(jià)都5/6萬一平，我是不敢想象在短期內(nèi)翻番的，絕不可能。

4、總之如果能住或能租就留著，確定用不上就賣掉。或者不缺錢就留著，實(shí)在鬧心就賣了踏實(shí)。

僅供參考。

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