買房子買的究竟是什么？賣房子賣的究竟是什么？

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最近正好回復(fù)了幾個(gè)詢問房地產(chǎn)問題的滿級(jí)讀者。

我把這些回復(fù)，整理起來，正好就是一篇小店主式教材。

我曾經(jīng)講過，房子就兩類，三核和非三核。核心城市，核心地段，高品質(zhì)改善，這就是三核的標(biāo)準(zhǔn)。

次一級(jí)你可以叫二核，我?guī)啄昵熬驼f過，有些二核也已經(jīng)高達(dá)8位數(shù)了，但它們依然屬于二核，二核也是非三核。

那么我們來看一切非三核房子，你買它的行為究竟是在干什么？

很簡單，套期保值。

好比你是個(gè)礦主，你認(rèn)為以當(dāng)下的價(jià)格把礦賣掉是劃算的，于是你就做空。做空是一種借款的行為，將來拿什么還呢？拿新挖出來的礦還。

所以普通人買房子就是用自己未來的30年，去提前交換那套房子。

你自己就是個(gè)礦，你的未來30年，就是你的礦石。

那么賣給你房子的人，也是一個(gè)道理，也是一種套期保值。

他的房子，就是他的礦石。

你們倆都符合雙方的要求，于是交換了，他用房子換了你30年，都覺得自己賺到了。

那么究竟誰會(huì)賺到呢？

很簡單，看勞動(dòng)力價(jià)格，俗稱人價(jià)。

如果你未來30年的收入是大幅度攀升的，買房的賺到了，因?yàn)槟沔i定了，你的貸款是按照30年前的勞動(dòng)力價(jià)格定價(jià)的。

好比你現(xiàn)在月薪1萬，30年后你一個(gè)月都100萬了，你還是按照30年前的計(jì)價(jià)在還貸款。

反之，如果你的收入不能大幅度攀升，那賣房的賺到了。因?yàn)樗喈?dāng)于鎖定了房子的價(jià)格高位，完成了高位套現(xiàn)。

所以你只要站在期貨視角下看非三核的房子，問題就變得很簡單，就是一個(gè)勞動(dòng)力價(jià)格問題。

而勞動(dòng)力價(jià)格和什么有關(guān)？和科技，確切地說，是和AI類科技息息相關(guān)。

科技這個(gè)話題，我講的比房地產(chǎn)久，我第一次講AI，都是7年前了，那時(shí)候的AI可沒今天這個(gè)熱度。

這里面原因復(fù)雜，也許是因?yàn)槲?7年前是做芯片出身的，也許是因?yàn)槲易陨硎亲隽炕灰椎摹?/p>

更大的可能是因?yàn)椋易约憾嗄暌詠恚鶑氖碌囊磺泄ぷ鞯谋疽舛际亲尦绦蛉〈恕?/p>

俗稱讓程序去做事，讓人無事可做，這是我半生以來，都在努力踐行的事情。

如果你不認(rèn)可上面這句話，你等于在說我白干了，我的一切工作都是沒意義的。

于是我對這個(gè)領(lǐng)域就特別敏感，我始終認(rèn)為，也許拉長了時(shí)間軸看，人的價(jià)格最終會(huì)上升。

但是在新科技的前半段，也就是科技主要用在提升生產(chǎn)力的這前半段，人的價(jià)格就是下降的。

因?yàn)楸舜耸侨〈P(guān)系，你做的事情，可以不用你來做了，按照供需原理，人的價(jià)格怎么上升？

你有沒有發(fā)現(xiàn)，高科技突破的這幾年，很多人基本都沒怎么加過薪？

這就說明科技的前半程效應(yīng)，已經(jīng)在發(fā)揮作用了。

如果你認(rèn)識(shí)到了這樣一件事，再加上房地產(chǎn)的期貨視角，你還覺得5年前，我和房圈的V們battle，難以理解么？

不難理解的，我只是看到了這一切。

我五年前就是篤定非三核房產(chǎn)的買家群體的薪水，沒法漲，于是，按照套期保值的原理，當(dāng)年才會(huì)推斷出，賣房的那個(gè)人會(huì)占便宜。

你看了么？我從來沒有針對過誰，我的腦子里就是一堆的數(shù)學(xué)，我只是給你們算筆賬。

曾經(jīng)有讀者問我二核一核與非核，我當(dāng)年的回復(fù)是什么？

很簡單，科技的取代效應(yīng)是不是一視同仁的？好比二核的買家是大廠碼農(nóng)，科技對碼農(nóng)是不是也是取代效應(yīng)？

如果是，那前面的公式就還在運(yùn)轉(zhuǎn)呀。

你站在這套邏輯下，就很能理解我以前講的向上置換。

我說，如果你有10套十八線的，不如換成1套三核的。

因?yàn)榘凑掌谪浰季S，你那10套十八線的，對標(biāo)的那個(gè)客戶，他都不是說被科技取代的問題，他很可能是會(huì)消失的，從人口表里面消失。

你去看日本如今，很多十八線的地方，是空無一人的，但房子老了之后的維護(hù)費(fèi)是巨大的，是非得交的，你棄房也得交。

國人還是太年輕，富起來的時(shí)間太短，經(jīng)歷的太少。

很多國人跑去日本買房收租，那個(gè)名義租金回報(bào)率很高的，6個(gè)點(diǎn)。

然后呢？4個(gè)點(diǎn)都得拿去維修。

因?yàn)槿毡救撕茈u賊的，他們把房子最不用維護(hù)的頭十幾年的租金收完，轉(zhuǎn)手就賣給中國人了。

你去收接下來的垃圾時(shí)間段，然后你就發(fā)現(xiàn)各種老化，改造，維修。

你的名義租金回報(bào)率，都被吃掉了。

呵呵。

回到向上置換的話題，我記得去年就有讀者問過我。

他說他沒有10套18線的，他只有1套，他想加杠桿置換成一套三核，我當(dāng)時(shí)怎么回復(fù)？

我說，你這就不叫向上置換。

10換1叫置換，1+杠桿換1，你這還是套期保值嘛。

你等于還是在用自己未來的30年和人家交換，你等于還是在賭自己會(huì)加薪嘛。

看到了么？這里面沒花頭的，純數(shù)學(xué)。

國內(nèi)是缺乏國際市場那樣的房地產(chǎn)領(lǐng)域里的多空各自的金融產(chǎn)品，如果有的話，你可以很容易做出一個(gè)量化模型的。

我上面講的這一切，你最后看起來就可以是一個(gè)程序在運(yùn)行。

那么我們看三核。

買三核的人買的是什么？

是用資金的現(xiàn)金流，交換對方的資金鏈斷線。

如果這套三核是二手房，他的房東不是資金鏈斷了，他通常不會(huì)賣的。

也就是說，尋常年份，你想以一個(gè)合理的價(jià)格買三核，很難買到。

這個(gè)道理只要接觸過二手房市場的人都有體會(huì)。

尋常年份，你能買到的，沒有好房子的，那個(gè)樓王都住人了，它總是有點(diǎn)缺陷才拿出來賣。

通常流通的二手房里面，沒有缺陷的，占比連3%都不會(huì)有的。

所以，這些沒缺陷的，還是三核的話，如果它能夠跌出一個(gè)穿倉毛刺價(jià)。

那買家買的是什么？

就是賣家的資金鏈斷了嘛。

如果你能理解這個(gè)邏輯，就能明白今年年初小陽春的時(shí)候，為什么我寫了好幾篇文章阻止某些讀者。

這些讀者，年初小陽春期間看到三核平均漲了10%~20%，就坐不住了，就要追高。

我4月份的時(shí)候就說，你現(xiàn)在追，年底你就要哭。

你等現(xiàn)在再去看，那10%~20%，它就還回去了。

所以三核，你不能追的，你只能趁火打劫，去買對方資金鏈斷了之后的穿倉毛刺價(jià)。

那么以穿倉毛刺價(jià)買到三核的人，博點(diǎn)是什么呢？

很簡單，科技的下半程。

科技的上半程你會(huì)看到生產(chǎn)端與消費(fèi)端冰火兩重天。

生產(chǎn)端熱，科技投資熱，是因?yàn)榇蠹野l(fā)現(xiàn)生產(chǎn)力提升了，效率增加了。

可是效率增加后，那個(gè)人，他沒了工作，他沒了收入，你多生產(chǎn)出來的，賣給誰呢？

這就是消費(fèi)的冷，對應(yīng)科技投資的熱。

當(dāng)科技的上半程結(jié)束，當(dāng)大家發(fā)現(xiàn)多出來的生產(chǎn)力都變成庫存的時(shí)候，后半程就必須得發(fā)力。

俗稱機(jī)器造出來的東西，不能機(jī)器買，還得人去買。

那時(shí)候你就會(huì)發(fā)現(xiàn)人價(jià)不升也得升，或者說得更露骨一些，那叫做不是實(shí)際購買力上升了，而是名義購買力上升了。

于是人們又會(huì)希望住進(jìn)好房子。

此處省略很多字。

這整套邏輯實(shí)際上跟段永平聊茅臺(tái)的長線觀點(diǎn)是一回事。

你覺得老段難道不知道年輕人不喝高度酒？他知道，他知道這一點(diǎn)就像我知道人的價(jià)格按照和科技對比就是沒競爭力。

但他認(rèn)為，到了后半程，管你喝不喝，并不重要，就像我也知道，到了后半程，管你和AI比有沒有競爭力，也不重要一樣。

他的全套思維模式，和我前面講的這一切，是一回事。

他的博點(diǎn)根本不是你理解的那個(gè)。

他認(rèn)為當(dāng)下的問題實(shí)際上就是流動(dòng)性不足，或者說，某些行業(yè)里，連富翁的流動(dòng)性都不足了。

但是流動(dòng)性不足，到了科技的后半程，它自然就消失了，因?yàn)檫€有名義價(jià)格嘛。

當(dāng)然，我上面講的這些，你要看懂并不容易的。

如果你對期貨模型很清晰，如果你對經(jīng)濟(jì)周期很清晰，如果你對勞動(dòng)力價(jià)格與商業(yè)形態(tài)很清晰。

那你看上面這些就像看科普。

反之如果你并不清晰，那即便我的比方再清晰，你理解的也只是話，你理解不到畫外音。

這就是我那天講的，把學(xué)到的知識(shí)變成賺錢的本事，并不容易。

很多時(shí)候，很多人，不是知識(shí)不夠，你讀仨博士你該不懂還是不懂。

你是缺經(jīng)歷，或者說，你缺對別人經(jīng)歷的觀察。

你哪怕多看過幾個(gè)期貨交易者，幾個(gè)企業(yè)家，幾個(gè)打工人在經(jīng)濟(jì)周期中的人生經(jīng)歷，只怕對你而言。

都是一種小店主式的啟發(fā)。

因?yàn)橹R(shí)，說到底，是用來解決問題的，脫離那些個(gè)具體問題，單純看知識(shí)，是隔靴搔癢的。

以上就是對近期那幾個(gè)問房地產(chǎn)具體問題的滿級(jí)讀者的回復(fù)的補(bǔ)充部分，希望你們沒錯(cuò)過。
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