廣東
過去幾年，提到城市更新，大家焦點永遠是城中村、拆遷分房、財富神話。
但你有沒有發現，就在廣州真正的經濟命脈——環市東、天河北、東風路等老牌核心商圈，一場更隱秘、更致命的危機正在蔓延：
一大批“中年樓宇”正在集體掉隊。
它們占據著全市最金貴的土地，卻內部陳舊、電梯老舊、層高壓抑；
它們身處核心地段，出租率卻一年不如一年，租金競爭力被一棟棟新樓碾壓。
這些陳舊的寫字樓，就像城市核心區的“隱形炸彈”：
鎖死產業升級的可能，每天都在以百萬級的速度蒸發租金收入！
就在這幾天，廣州首次用制度性文件，把這事擺上桌面——《低效樓宇更新意見稿》正式公布。
來源：廣州住建局
這不是簡單的翻新，這是廣州第一次系統性地給核心商辦資產“立規矩、開綠燈、定方向”。
這一次，廣州要動的不是村，而是樓宇經濟的命脈。
背后的城市邏輯，比你想象得大得多。
樓宇經濟“中年危機”：為什么廣州必須出手？
樓宇經濟曾是廣州的“功臣”。
上世紀90年代，環市東的寫字樓讓廣州成為華南金融中心；天河北匯集總部經濟，撐起了城市的驕傲……
但時代變了。
當企業需要更靈活、更智能、更數字化的辦公空間，這些老樓宇的痛點就開始變得難以忍受。
比如，體驗感差，早上等電梯超過10分鐘；空調系統時好時壞；客戶來了，老舊的大堂讓公司形象掉價；消防設施老舊、改造難度大，維護成本不斷攀升；樓板層高太低，無法承載現代化的科技或研發需求……
來源：小紅書
最典型的就是曾為廣州首個CBD的環市東商圈。
這里擁有約65萬平方米寫字樓存量，如今正面臨集體挑戰。
這種“高地段價值配不上樓宇狀態”的困境，讓老商圈的競爭力正快速流失。
城市競爭不是拼樓高，而是拼樓的生產效率。
如果樓宇不更新，產業就會走；產業走了，GDP、就業、稅收都會受影響。
這就是廣州為什么必須出手的根本原因：
城市從擴張時代走向存量時代，樓宇更新就是城市第二次生長的關鍵落子。
新政四大暴擊利好：爛樓也能“洗白”翻倍？
這份《低效樓宇更新意見稿》核心目標是：給舊樓宇“二次生命”。
來源：廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）
其中幾個關鍵變化，堪稱對樓宇業主和開發商的“神仙利好”。
其一，最大驚喜莫過于功能轉換放開，商辦終于能“重新做人”。
過去，商辦樓宇一旦閑置，幾乎就是“用途死局”。
現在，政策首次明確支持：
辦公可轉教育、文創、研發；商業可轉體驗店、概念店、沉浸式業態；
部分樓宇可轉社區嵌入式服務設施；甚至可調整使用功能（視評估而定）。
來源：廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）
一句話：低效樓宇不再被“用途桎梏”綁定命運，這比補貼更有力。
其二，加電梯、補消防、建連廊…新增面積“不計容”
這對開發商和業主來說，是實打實的“硬激勵”：
對新增消防樓梯、電梯、連廊、無障礙設施等必要配套，可不計容。
不計容=不占面積指標=不影響成本。
意味著，你可以零成本加裝連廊、升級電梯，讓樓宇動線和消防系統全面現代化，直接提高租金的議價能力和樓宇資產價值！
其三，從單棟到片區，廣州要做“大尺度更新”。
過去是“一棟樓一棟樓改”，現在是：樓宇 →片區 →商圈一體化更新。
未來幾年，市中心可能出現一次“集體煥新”，這是廣州城市形象的重大轉折點。
來源：《廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）》
其四，首次提出“樓宇IP化”。
政策提出要打造差異化樓宇IP，引入首店、旗艦店、概念店；發展體驗式消費；數字化運營樓宇等。
也就是說，廣州不再滿足于“樓宇密度”，而要追求“樓宇的品牌力”。
未來的核心區，可能是“一棟樓代表一個產業，一棟樓代表一個人群”。
其五，解決遺留問題，“一紙證明”盤活歷史爛賬
光允許換功能還不夠，真刀真槍干起來，用地和審批才是最難啃的骨頭。
針對那些因為沒拿到不動產證或登記用途不符導致無法注冊的“疑難雜癥”。
文件說：區政府指定部門開具“場地使用證明”。
來源：《廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）》
拿著這玩意兒，就能去市場監管部門辦理商事登記。
這簡直是盤活歷史遺留問題物業的“尚方寶劍”。
解決了企業入駐的身份問題，才能真正把人流、錢流導進來。
從“停業廢墟”到年入4000萬的絕地反擊
其實，在政策出臺之前，廣州其實已經做出成功樣板。
比如，始建于1986年的星級涉外商務酒店“廣州嘉福國際大酒店”，1990年投入使用。這里曾是廣州初代CBD地標性建筑、區莊第一高樓。
但因外觀老舊、營收逐年降低，于2018年后全面停業。珠實集團接手后采用“微改造”，保留主體結構并進行立面翻新和空間優化，打造成“健康+科技”產業綜合體——環東廣場，成功引入55家企業（含6家上市公司）。
環東廣場改造前后對比圖（來源：廣州越秀發布）
2024年，其出租率和租金水平領跑越秀區，經營收入超4000萬元。以太廣場曾是流花湖商圈的高光地標，承載寶潔亞太總部、勞斯萊斯展廳等輝煌歷史。廣交會遷走后人氣衰減，2022年歇業并短暫作為方艙醫院。來源：奧寶公眾號2024年奧寶公司取得20年經營權，以“公園+商業+科技”模式重塑空間，將生態與數字產業結合，預計年營收5億元、稅收超5000萬，實現核心區商業重生。來源：奧寶公眾號
北京路潮樓于2005年亮相，是廣州老商場之一。
改造更名為粵·潮樓NEWIN后，保留本地文化基因，通過重構空間和動線，打造垂直立體的嶺南意蘊“街梯式”戶外空間。
粵·潮樓成為年輕人心中的潮流開創地（來源：東升控股）
項目預計年營業額2.5億元，創造600+崗位，成為北京路年輕化重塑樣本。
這些案例清晰地表明：低效樓宇并非無藥可救，而是等待一次“換芯換殼”的二次激活。
一場不喧嘩，卻最重要的城市變革
廣州的壓力很現實：珠江新城成熟了，天河東進入更新期，海珠沿江帶迎來重構，越秀老商圈競爭力下降，科技創新需求快速增長，新產業要空間、要載體。
如果樓宇不更新，產業就走；產業走了，GDP、就業、稅收都會受影響。
城市競爭不是拼樓高，而是拼樓的生產效率。
這份政策，就是廣州在存量時代的關鍵落子。
廣州現在做的不是“翻新幾棟樓”，而是：修復城市空間肌理，讓老城區重新擁有產業競爭力，讓每一平空間重新創造價值。
這是一場溫和卻深刻的“空間革命”。
未來幾年，你可能會看到：
環市東煥新、天河北更新、北京路換血、一批老樓宇“換殼換芯”……
這不是簡單改造，是廣州的二次生長。
而這次長在樓宇里，長在商圈里，也長在城市的未來競爭力里。
你認為哪一棟“中年樓宇”最急需更新？
歡迎在評論區留下你的觀察和思考！
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