深圳樓市涇渭分明

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

如今的樓市，已經(jīng)經(jīng)緯分明。

賣得不好的，站在風中凌亂，賣得好的，刷新大眾的認知。

刷新紀錄

深圳的豪宅，不僅刷新了紀錄，還刷新了認知。

最明顯的，深圳的豪宅，銷售刷新了紀錄，刷遍了整個網(wǎng)絡。

深圳灣澐璽開盤首日就官宣去化約七成，賣了130億元。

有網(wǎng)友打趣——“澐”這個字怎么讀？“澐璽”連在一塊怎么讀？

也有網(wǎng)友打趣——一直以為1080只能用來表示顯卡型號或者存款數(shù)額，原來還可以表示住房面積。

還有的網(wǎng)友表示——第一次聽說1150㎡的天際大平層，真的有這么大的戶型嗎？

甚至就連非深圳區(qū)的業(yè)內(nèi)人士表示“搞不懂深圳灣澐璽的土豪”，對于起步就是3000萬的豪宅，居然可以在冰封的市場賣出驚人的速度和紀錄。

只能說，這次深圳灣澐璽真的刷新很多人的認知。

但這個銷售額是什么概念呢？

拿地成本185.12億元，開盤推出的348套住宅，一把就差不多回了70%。

不僅如此，開盤單日銷售額還創(chuàng)下2025年全國開盤成交最高紀錄，超過11月7日廣州保利玥璽灣創(chuàng)下的106億元紀錄。

對比去年3月上海新天地板塊的中海·順昌玖里開盤數(shù)據(jù)，差了一點，但中海·順昌玖里的推盤量也更大，共512套住宅推售，單盤銷售額達196.5億元刷新全國開盤紀錄。

深圳灣澐璽這次僅推售北區(qū)的1棟62層的1單元和1棟51層的2單元，還有2棟38層1單元以及2棟52層2單元待售，若全部推售，相信銷售金額要大概率刷新上海中海·順昌玖里的成績了。

要知道，如今很多房企，別說一個項目，就是一整年下來的營收，都夠不上這一個項目的吸金量。

單個項目的銷售額已經(jīng)超過77%的房企2024年全年營收，甚至十多家上市房企的年度總營收都不及深圳灣澐璽這一個項目。

這意味著，深圳灣澐璽不僅回本七成，還秒殺很多房企的年度業(yè)績。

而深圳灣澐璽的表現(xiàn)，無疑是給深圳的同類豪宅打了個樣板，其他的頂級豪宅，海報上只能更好，不能更差。

因為頂級豪宅的調(diào)子擺在這里了。

而且更重要的是，深圳灣澐璽是越貴賣得越快。

開盤有海景的大平層，首先宣布售罄，單價25萬—28萬/㎡，總價1.3億—3.3億。

然后才是剩余的房源。

這也恰恰說明，一線城市越是核心，越是頂層的房子，越有人投票。

普宅冷清

豪宅是刷新紀錄，反觀深圳的普通住宅，開盤去化表現(xiàn)就顯得冷冷清清了。

比如位于寶安福永的懷德城，地鐵口項目，幾公里外就是深圳機場，通勤南山核心區(qū)在一個小時內(nèi)，還配套了18萬平方米的懷德萬象匯，附近學校以及公園也都距離較近。

是區(qū)位跟配套都齊全的項目，很符合實際剛需的需求，同時也是建設新規(guī)后的戶型，不算附加贈送的飄窗及陽臺，備案顯示得房率也有80%，還是30-34層的總層高，已經(jīng)比深圳市面上得房率普遍只有75%—78%，總層高達到五十多層甚至六十層的新房好不少。

但項目數(shù)次推盤，銷售表現(xiàn)都非常一般。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺——

2024年10月22日懷德城德懿府獲批預售497套96~224平戶型，備案均價約54300元/㎡，總價區(qū)間約473萬～1516萬，但首次推售僅拿出341套。

并且當初首開的時候，開發(fā)商喜報顯示去化九成，但賣了四百多天，497套還剩101（統(tǒng)計截至2025年12月3日），實際去化率不到八成。

接著2024年12月10日懷德城德懿府再度獲批預售，408套95~201平戶型，備案均價約53100元/㎡，總價區(qū)間約433萬～1503萬，賣了三百五十多天，還剩212套；

接著2025年10月21日懷德城德望府（4—5棟）第三批房源推售，215套99~326平戶型，備案均價約56900元/㎡，總價區(qū)間約488萬～2544萬，賣了一個多月，也還剩118套。

這還是在項目進行了促銷的情況下，跑出的成績。

最近，懷德城再次加推懷德城德望府（5棟II），131套99~259平住宅，備案均價約55400元/㎡，總價區(qū)間約475萬～1773萬。

可以看到，懷德城的大戶型，總價門檻也爬到了千萬級別，甚至是兩千五百萬的級別，這次又要賣多久才能清盤？

懷德城放在深圳樓市來看，體量足夠大，可以說是普通住宅中比較典型的項目。

區(qū)域整體建設用地面積180381㎡，由8個地塊組成，分三期開發(fā)，業(yè)態(tài)非常豐富，包含住宅、商業(yè)、辦公、酒店、商務公寓以及學校和中央綠軸公園，復合功能非常多，累計也推售了1251套住宅，是典型的大項目，能夠一定程度上代表深圳新規(guī)后的普通住宅。

連一個地段、戶型、設計還算可以的項目也要頂著很大的去化壓力，就更不用說其他基本面或者條件更遜色一些的項目。

其中最主要的原因就是項目出現(xiàn)錯配。

設計出兩百多平甚至三百多平的大戶型，加上萬象匯的綜合商業(yè)配套，明顯是計劃主打改善定位，但項目的居住氛圍卻不夠純粹。

項目總規(guī)劃戶數(shù)為3896套，其中可售商品房2109套，可售商品房只占約54%，剩余戶數(shù)為回遷房、保障房，明顯比較難匹配追求居住氛圍較為純粹的改善群體的需求。

所以，普通住宅的去化結(jié)果，有時候在開發(fā)建設階段就已經(jīng)注定。

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作者觀點，不代表格隆匯立場