北京
前幾天寫了昌平東小口的猜測后，又有朋友說寫一寫不久前剛拿地的通州九棵樹地塊。
我先講一件事，很多朋友認為九棵樹拿地價格約2.3萬元/平米的樓面價，是支持海子賣4萬來塊錢這個價格的。
講道理，如果按樓面價去預(yù)判，貌似是可以的。但問題在于有無這個必要？要知道在九棵樹之前，今年開盤并給了好房子的通州幾個新盤，售價都是5.7、5.8萬元/平米的樣子。
就說此一時彼一時那時候市場比現(xiàn)在好，但海子真有必要開4萬+么？
我的個人看法是沒有這個可能。
之前市場比現(xiàn)在好5.8能賣，我認慫了5.5、5.6行么？再不濟5.3、5.4？這才是大部分開發(fā)企業(yè)認慫的正常表現(xiàn)。
然后，我們在來說海子的九棵樹我認為做什么。
先回憶一件事，通州賣的特別猛的倆盤，都是誰？
先有朝棠攬閱，后有運河玖院。
朝棠攬閱賣的最橫的是69平米的小三居，運河玖院一期基本清盤了但基本是110平米以上的戶型。
所以，我們能簡單的得出一個結(jié)論，您要在運河玖院那個運河畔的好位置，做點大改善沒問題，但問題是九棵樹是運河畔么？明顯不是啊。
所以很簡單啊，學人家朝棠攬閱做點70平米三居不就得了…
然后，假如九棵樹會比之前賣的項目稍微便宜點賣5.6萬元/平米。
70平米左右的面積總價多少錢？不到400萬。
再然后，我說了咱這不是運河畔，但是假如這項目做點90平米的三面寬三居能行么？
我理解：
1 地塊整體容積率2.2，可以出不少11層以內(nèi)的樓棟，一梯兩戶，這是90平米三面寬的先決條件。
2 通州給好房子，90平米三面寬三居肯定能擺的開，畢竟使用率高。
3 這類三面寬目前地鐵沿線的通州核心板塊沒啥庫存。
條件允許，周邊沒貨，我理解就是可以做。
為什么我理解90平米或者出點頭？按5.6萬猜測價格算，總價500萬。
400萬70平米剛需小三居，500萬90平米改善三面寬三居。
這不簡稱7090么？
當然，以上文字均為個人猜測，最終還是要以開發(fā)商對外公示為準。想了解通州新盤更多信息、進通州購房群群、等九棵樹新地塊后續(xù)信息，都可以找小秘書：jiayefangtan29一對一咨詢。
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