樓市，全是猛料！

深圳福田某個中介門店，3月最后一周晚上十點還在排隊刷卡，買家清一色一次性付款，刷卡聲像機關(guān)槍。同一天，北京海淀融創(chuàng)ONE9開盤，最貴一套1.2億，20分鐘被訂走。這不是段子，是剛剛發(fā)生的真事。富人像聽到發(fā)令槍，集體沖回樓市，把“小陽春”直接升級成“富人春”。

他們?yōu)槭裁锤覜_？答案簡單：看到錢。

招商銀行年報里藏著一條冷冰冰的線：2%的金葵花客戶握著81%的零售資產(chǎn)。翻譯一下，每100個人里，最有錢的那兩個，口袋里鈔票比剩下98個人加起來還多。資產(chǎn)荒時代，他們最怕現(xiàn)金發(fā)霉；股市震蕩、理財暴雷、美元存款降息，一圈看下來，發(fā)現(xiàn)一線城市核心地段、限價新房居然倒掛在旁邊二手房之下，等于開發(fā)商把幾百萬利潤直接塞紅包。換你，你搶不搶？

深圳灣旁邊的“中信城開·東角頭”，政府限售價13.2萬/㎡，對面同品質(zhì)二手掛18萬/㎡；買一套500㎡大平層，交房當(dāng)天賬面浮盈兩千多萬，比做三年P(guān)E都香。北京、上海同理，限價房成了富人的“高息存款”，還是帶居住功能的。于是出現(xiàn)了奇怪景象：別人擔(dān)心失業(yè)，他們擔(dān)心搶不到房。

有人把這一幕比作“直升機撒錢”，但螺旋槳只盤旋在豪宅區(qū)上空。普通小區(qū)依舊門可羅雀，中介門店的A4紙廣告從春節(jié)貼到五一，邊角卷成麻花。

這就帶來第二個真相：此輪救市，首先救的是“有錢人”。

招數(shù)很直白—— 1. 取消豪宅線：深圳不再看750萬總價這道“緊箍”，契稅瞬間從3%降到1%，一套5000萬房子省100萬，富人手一揮就省出一輛帕拉梅拉。 2. 放寬限價：讓核心地塊“有縫可套”，倒掛空間由官方親手剪開。 3. 以舊換新：地方政府回購老破小，把“改善”鏈條第一環(huán)托住，但回購價高于市場價，等于給中產(chǎn)一次“體面離場”機會，把接盤盤位騰給富人。

政策背后的心思不復(fù)雜：先把成交量拉起來，把地價穩(wěn)住，把相關(guān)稅收、水泥、家電、裝修等一長串行業(yè)從ICU拖回普通病房。富人錢包最厚，當(dāng)然先拉他們進場回血。

于是3月數(shù)據(jù)出爐—— 深圳二手網(wǎng)簽5196套，環(huán)比飆116%，創(chuàng)36個月新高； 上海總價2000萬以上的一手成交同比翻1.4倍； 北京10萬+樓盤訪客量增七成，其中一次性付款比例高達42%。

數(shù)字看著熱鬧，可離“全民回暖”還很遠。真正的麻煩卡在“中產(chǎn)杠桿”這道老傷口。

中國居民房貸余額38.8萬億元，相當(dāng)于GDP三成。其中很大一部分掛在2019-2021年高利率階段，5.5%甚至6%以上。現(xiàn)在哪怕LPR降了，銀行加點沒動，存量利率仍比新貸高100多個基點。每月賬單提醒像定時鬧鐘，把中產(chǎn)從消費和再買房的夢里叫醒。更要命的是，二手房掛牌量一直創(chuàng)新高：北京突破14萬套，成都22萬套，杭州18萬套。想改善的人賣不掉舊房，自然沒錢換新，市場就像被拔了電源的扶梯，突然卡住。

政策也看到這一步，所以才有“以舊換新”“帶押過戶”“個稅退還”連環(huán)招，但節(jié)奏慢、規(guī)模小，跟龐大的庫存比，只能算滴灌。真正能讓大眾端復(fù)蘇的，只有兩個硬條件：收入漲、利率降。前者靠經(jīng)濟復(fù)蘇，后者靠銀行讓利，兩邊都急不得。

于是眼前畫面一分為二—— 富人區(qū)：銷售中心燈火通明，刷卡機冒煙； 剛需區(qū)：中介門店燈管半壞，帶看量一周不如富人盤一天。

這種“K型”樓市，會把房價曲線也拉成兩段：核心資產(chǎn)因為稀缺＋限價，繼續(xù)走出獨立行情；老破小和遠郊盤，可能長期陰跌，流動性越來越差。對普通人，買房邏輯徹底改寫：別再幻想“一刀切”普漲，房子回歸“消費品+地段股”，想買錯一次，十年白忙。

給不同人群三句話當(dāng)結(jié)尾——

手上有八位數(shù)以上流動資金，盯緊限價豪宅地塊，倒掛就是送錢，但記住只認“城市+地段+學(xué)區(qū)+景觀”四件套，少一件都別心軟。 月薪兩三萬、首付還要湊的家庭，先把舊賬算清：房貸利率若高于4.5%，趕緊去談轉(zhuǎn)貸或商轉(zhuǎn)公；別加超過月收入50%的杠桿，遠郊文旅、商辦、小產(chǎn)權(quán)碰都別碰。 還在租房的年輕人，把買房當(dāng)“五年計劃”就好，練好職業(yè)技能比追行情更重要，真到要上車，優(yōu)先考慮二手次新房，價格可砍、租金可抵、流通性比新房高。

樓市這次不是V型，也不是U型，是明顯被掰開的K型。你站在哪一豎，比預(yù)測“底部”更重要。