中指·政策要聞丨國家發改委推動基礎設施REITs擴圍（11.24-11.30）

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摘要：

國家發改委推動基礎設施REITs擴圍至城市更新設施、商業辦公設施等更多資產類型；杭州發布臨時改變房屋用途實施細則（征求意見稿），北京、河北發布“十五五”規劃建議，郴州調整申請預售許可條件，鼓勵現房銷售。

中央：國家發改委推動基礎設施REITs擴圍至城市更新設施、商業辦公設施等更多資產類型

• 要聞一：國家發改委推動基礎設施REITs進一步擴圍

11月27日，國家發改委召開新聞發布會，會中政策研究室副主任李超針對基礎設施REITs擴圍擴容工作的問題進行回答。指出，目前基礎設施REITs發行范圍已涵蓋了12大行業的52個資產類型，其中10個行業領域的18個資產類型已經實現了首單發行上市。并指出近期國家發改委正在積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型。

基礎設施REITs擴容是盤活存量、優化增量的重要金融創新，對城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等將帶來直接利好，一方面，有利于盤活存量低效資產，推動城市更新與業態升級，另一方面也為相關領域企業拓寬了長期低成本融資渠道，有利于優化資產負債結構，提高資金運轉效率，并為投資者提供更多優質資產，有助于為經濟增長注入新動能。

地方：杭州出臺臨時改變房屋用途實施細則征求意見稿，北京、河北發布“十五五”規劃建議

• 要聞二：杭州發布全國首個臨時改變房屋用途實施細則

近日，杭州發布《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》征求意見稿，其中對臨時改變房屋用途的多項規則進行了明確界定。

《細則》明確申請臨時改變房屋用途的適用范圍為“國有建設用地上有合法權源證明的存量房屋”，用于發展國家、省、市支持的產業和行業，補齊民生短板，以及完善區域配套；明確已納入房屋征收范圍、城中村改造范圍或者土地儲備三年滾動計劃的，用于改作或以任何形式變相用于商品住宅的等情形，不得申請臨時改變房屋用途；并指出用于小型商業服務網點或為周邊提供便民服務設施等符合條件的（明確了正面清單），可無需辦理手續、無需繳納土地年收益；符合《劃撥用地目錄》，或用于發展養老、文化創意、保障性租賃住房等符合國家過渡期支持政策相關產業和行業的，無需繳納土地年收益，涉及繳納土地年收益的，《細則》也確定用于幾類情形的年收益繳納標準。同時，《細則》也強調臨時改變房屋用途的，不作為辦理不動產登記的依據，需要征收的，仍按原用途給予補償。該《細則》是杭州推進工商業用地改革的配套措施，杭州作為全國首個落地《細則》的城市，為存量房屋臨時改變用途設定了明確的邊界和流程，為市場主體盤活存量房屋提供了明確的指引，也為其他城市或地區提供了借鑒。

• 要聞三：北京、河北發布“十五五”規劃建議，因城施策推動城市發展

11月24日，河北發布“十五五”規劃建議，關于房地產部分指出：加快構建房地產發展新模式，完善開發、融資、銷售等基礎制度；堅持以需定建、以需定購，優化保障性住房供給；增加改善性住房供給；建設“好房子”；建立全生命周期安全管理制度。

11月26日，，關于房地產部分指出：加快構建房地產發展新模式，完善租購并舉的住房制度；推動站城融合發展，實施以公共交通為導向的綜合開發，優先向軌道交通站點周邊供應建設用地；優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度；擴大租賃住房有效供給，培育市場化專業化運營機構，規范發展租賃市場；探索“一張床、一間房”模式，改善城市運行服務保障人員居住條件；增加改善性住房供給；建設“好房子”；建立房屋全生命周期安全管理制度。同時提出大力實施城市更新，強調區域綜合性更新、鼓勵產權主體自主更新、穩步推進城中村改造等均有提及，同時著重提出了對實施機制的突破，致力于破解資金平衡等核心難題，明確要“加強制度創新和政策集成，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制，優化用地政策，健全多元化投融資方式，探索建立可持續的更新模式”。

整體來看，北京、河北在“十五五”規劃建議中均有提及房地產發展新模式、保障性住房、增加改善性住房等內容，同時也遵循了因城施策的原則，在部分落地細節中體現出城市市場特點，如關于保障性住房的描述，河北在建議中強調“以需定建、以需定購”，而北京則強調“加大存量資源盤活力度”，表明未來通過存量房屋改建為保障性住房或是北京后續保障性住房的重要來源。

• 要聞四：郴州調整申請預售許可條件，鼓勵現房銷售

11月24日，郴州發布《關于市中心城區商品房銷售管理有關事項的通知》，其中指出自2025年12月1日起，郴州市中心城區房地產開發企業申請商品房預售許可，需滿足以下條件：項目主體建筑工程全部封頂，已完成風險評估且預售評估無風險。同時，鼓勵現房銷售。

對比來看，新政前郴州申請預售許可的形象進度要求為 “ 高層建筑工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定工程施工進度和竣工交付日期 ”。此次政策落地后進一步提高至主體建筑封頂，有望進一步降低項目風險，保障購房者權益。同時政策對于現房銷售的描述為“鼓勵”，也表明郴州通過逐步提高申請預售許可形象進度要求的方式，漸進式向現房銷售的銷售制度轉變，可為其他地區提供一定參考。

政策匯總：11月公積金貸款政策優化、盤活存量是各地政策落地的重要方向

11月，各地政策出臺頻次有所放緩，共出臺37條，杭州、成都等多地推動存量資產盤活，其中杭州公開征求《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》意見，為臨時改變房屋用途落地操作細則；佛山優化境外個人購房條件；重慶、佛山等地優化公積金貸款政策，從提高貸款額度、優化“商轉公”、優化靈活就業繳存等方向優化調整；廣州開展常態化收購存量商品房用作保障性住房。

表：近3月以來主要政策類型出臺頻次

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：11月24日至11月30日房地產市場重點政策及事件匯總

（詳情請查看）

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劃重點！未來五年房地產發展方向明確

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“十五五”前瞻，四中全會釋放房地產積極信號

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住建部發聲，未來房地產或聚焦哪些方面？

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2025三季度政策盤點丨優化限購出現新突破，各地收購存量土地專項債發行加速

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中央發布城市發展重磅文件，房地產相關的10個看點！

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2025年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜

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2025年1-10月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

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老舊住房更新潮起：代建別錯過這波風口

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2025年1-9月中國房地產代建企業排行榜

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城市更新或成為“十五五”城市發展重要抓手，各項政策機制有望加快建立

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2025年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望

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2025年1-10月全國房地產開發經營數據解讀

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2025年10月中國住房租賃企業規模排行榜

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?指數研究

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2025年10月）

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最新！2025年10月十大城市二手房房價地圖

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2025年三季度中國寫字樓租金指數研究報告

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2025年三季度中國百城地價指數報告

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2025中國物業服務百強企業研究報告

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2025中國物業服務滿意度研究報告

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2025年三季度中國物業管理行業總結與展望

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2025中國房地產服務品牌價值研究報告

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